Ждать ли ипотечного кризиса и как он отразится на стоимости недвижимости? (часть 1)

2018-09-14

Страхи граждан достаточно предсказуемы, в памяти свежи воспоминания о дефолте в 1998 году и кризисе 2008 года. Поэтому люди, привыкшие жить, словно на вулкане, ждут новой бомбы.

Вестум.RU посмотрел, как в разное время кризисы влияли на цены на недвижимость, и поразмышлял на тему возможного ипотечного кризиса.

В нынешнем августе минуло ровно 20 лет с момента, так запомнившегося всем россиянам дефолта. Тот кризис мощно ударил по рядовым гражданам, упала платёжеспособность. У людей просто не осталось денег, чтобы покупать жильё. Итогом каждого крупного кризиса было, по сути, одно и то же – снижение цен на жильё примерно на 30 процентов.

Первый кризис в 1998 году случился из-за того, что государство объявило об обвале рынка гособлигаций. В те годы не было крупных строек, застройщиков, новостройки возводились единичные, не было такого понятия как ипотека.

Поэтому особенно пострадать застройщики и первичный рынок жилья не мог. Удар пришёлся на «вторичку». Если вспомнить те годы, то тогда было принято всё исчислять в долларах. Жильё сдавали в аренду и продавали именно по курсу доллара. Когда рубль «разбился», владельцы недвижимости цены так и оставили в валюте. Понятное дело, покупать втридорога жильё никто не хотел, а в большинстве своём просто не мог. Поэтому рынок купли-продажи жилья замер. То есть, хотя по факту жильё и подешевело на 30 процентов, в то же время оно стало неимоверно дорогим, из-за курса доллара к рублю.

Некоторые эксперты считают, что как раз новому рынку недвижимости дефолт пришёлся кстати. Во-первых, с рынка ушли слабые застройщики. Во-вторых, зарубежные стройматериалы стали непомерно дорогими, и тогда на рынке начали формироваться и работать первые отечественные производители промышленных товаров.

В начале 2000 годов, через пять лет после дефолта, строительный рынок начал активно развиваться.

Ко второму кризису, который в России назвали мировым экономическим, рынок недвижимости сильно преобразился. Появилось большое количество новостроек. По официальной версии причиной кризиса в 2008 году стал ипотечный кризис в США и ощутимое падение цен на нефть. Если до этого баррель нефти стоил порядка 120-140 долларов, то в 2008 году цена упала вдвое.

Многие сходились во мнении, что именно в России кризис был несколько утрирован. Под идею мирового кризиса готовы были подогнать что угодно, лишь бы поднять цены. И как причину ипотечные перипетии в США навязали искусственно. В основном причина так называемого кризиса лежала внутри России и заключалась в её слабой экономике. Некоторые вообще говорили о том, что никакого кризиса в мире нет. Собственно этот кризис просто следствие плохой экономической политики страны, и длится он по сей день.

Но, если придерживаться официального мнения, то второй экономический кризис крепко ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Однако, рынок недвижимости быстро оправился, и темпы строительства начали вновь расти, начиная с 2011 года.

Пострадали и обанкротились в основном те, кто строил в кредит, взяв деньги в долг у банков. Свою роль здесь больше сыграла всеобщая паника. Покупатели стали ждать снижения цен, перестав покупать жильё. И цены, действительно упали, но ненамного и ненадолго, затем быстро восстановившись на прежних позициях.

Если говорить предметно, то к 2008 году рынок жилья разросся, строительство стало одной из самых активно развивающихся отраслей. Квартиры строили всё больше по площади, так как рос спрос на жильё большей площади. Те девелоперы, которые смогли предугадать негативные кризисные движения, поспешили начать строить квартиры малогабаритные, и не прогадали. Так как тогда кризис сказался на обычных людях, которые в очередной раз потеряли нормальную платёжеспособность, небольшие квартиры стали востребованными. Кстати, они пользуются популярностью и сейчас.

Тогда же началась повальная безработица, люди оставались без зарплаты, но с ипотекой. По стране даже прошла волна самоубийств на этой почве, что старательно замалчивалось.

Естественно, что в такой атмосфере спрос на новостройки значительно упал. Застройщики были вынуждены сократить объём возводимого жилья. Примерно 40 процентов строек было приостановлено.

Конечно, это был удар для девелоперов, ведь до кризиса, квартиры раскупались «на ура». Очень многие люди предпочитали вкладывать деньги именно в жильё, причём рассматривали его как прибыльный бизнес. Многие покупали квартиры, чтобы сдавать их в аренду и получать с этого хорошую прибыль.

Наши чиновники объявили кризис ещё раз в 2014 году. Под это дело снова взвинтили цены на всё подряд. Оправдание было одно – у нас кризис. Причину долго придумывать не пришлось – санкции, которые стали применять к России из-за присоединения Крымского полуострова.

Наверное, поэтому, большинство экспертов называет кризис 2014 года продолжением кризиса 2008 года. А некоторые так и продолжают настаивать на том, что никаких кризисов не было и нет, есть слабая экономика, которую наше правительство никак не может, а, скорее всего, просто не хочет «налаживать».

Реакция на рынке недвижимости оказалась предсказуемой: спрос упал, за ним упали темпы строительства. И началась волна ипотеки, которая уже побила все мыслимые рекорды…

Продолжение следует.