Застройщики часто уверяют: аккредитация новостройки в кредитной организации является стопроцентной гарантией того, что ипотечный заемщик в итоге получит квартиру. Попробуем разобраться, так ли это.
Иногда при аккредитации новостроек банкиры вынуждены закрывать глаза на огрехи в работе строительных компаний.
Общие правила Практически ежедневно БН сообщает о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.
В первый же рабочий день после праздников было опубликовано два таких сообщения. Райффайзенбанк аккредитовал жилой комплекс Ostrov, который компания «Строительный трест» возводит в Петроградском районе Петербурга. А банк «Санкт-Петербург» – корпус 9Б ЖК «Царская столица», который «ЛенСпецСМУ» строит в Центральном районе города.
Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований.
А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации.
У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям. А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка. «Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация», – констатирует заместитель управляющего Петербургским филиалом банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников.
Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.
Вал по плану Банки напрямую заинтересованы в росте числа аккредитованных новостроек. Ведь ипотека на первичку остается драйвером продаж. И, как отмечает генеральный директор «БИГ Реал Эстейт» Игорь Рогулин, сегодня рынок жилья держится преимущественно за счет льготной ипотеки. Соответственно, чем выше число аккредитованных объектов, тем больше выдается кредитов.
Например, Северо-Западный банк Сбербанка отслеживает все пятна застройки региона. Всего в СЗФО игроком аккредитовано около 700 жилых комплексов, из которых 400 – в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Кстати, даже на волне паники, после взвинчивания Центробанком ключевой ставки в декабре 2014 года, этот банк отозвал аккредитации всего у трех застройщиков.
В то же время, как только после кризисной встряски ситуация на рынке более-менее стабилизировалась, банки стали смягчать требования к строителям. Постепенно перестает быть препятствием низкая стадия строительной готовности объекта. «Промсвязьбанк готов аккредитовать новостройку для последующей выдачи ипотечных кредитов на нулевой стадии готовности, – говорит начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала банка Светлана Четина. – Нам достаточно понимания, что застройщик надежный». «Мы также готовы аккредитовать на нулевой стадии, – вторит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Батталова. – Еще более либерально мы относимся к застройщикам в рамках схем проектного финансирования».
Таким образом, из конъюнктурных соображений банк вполне может закрыть глаза на некоторые огрехи в работе строительной компании. А это, пусть и незначительно, увеличивает риски покупателя.
Доверительные отношения У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.
В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. «Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков», – подсказывает руководитель службы «СПб Реновации» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.
Так, в конце апреля кредитный договор на финансирование возведения в Санкт-Петербурге «Дома на набережной» заключили банк «ВТБ» и Холдинг RBI. Заемные средства с лимитом задолженности 1,3 млрд руб. предоставлены на четыре года. «Это второй наш совместный проект с Холдингом RBI, – публично прокомментировал сделку заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра, вице-президент банка “ВТБ” Руслан Еременко. – Компания зарекомендовала себя как застройщик, по праву пользующийся доверием клиентов».
Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически.
Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком.
С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.
Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.
Чем рискует банк Декларируется, что банки дают ипотеку лишь на объекты, строящиеся строго по ФЗ № 214. На практике это требование не является обязательным.
Конечно, со злостным нарушителем закона «Об участии в долевом строительстве…» никакой банк сотрудничать не станет. Но если нарушения незначительны, а у банка есть своя заинтересованность в росте продаж, кредитор все равно может пойти на сотрудничество с застройщиком. Например, как уже говорилось, застройщик именно в этом банке ранее мог получить кредит и теперь своевременный возврат денег зависит от числа покупателей квартир. Правда, подобным грешат только некрупные банки.
Данное «снисхождение» также несет заемщику небольшие угрозы. Прежде всего потому, что и для самого банка выдача такого кредита имеет риски. А значит, кредитор перепроверит застройщика трижды.
Уточним: когда дом еще не достроен, оформление права собственности на квартиру невозможно. А объект не может выступать залогом. Застройщик продает покупателю только право требования. И в кредитном договоре закрепляется залоговое обременение не на собственность, а лишь на это право. В этом случае добиться компенсации от безнадежного должника банку будет труднее. И только когда дом введут в эксплуатацию, покупатель произведет оценку квартиры и зарегистрирует право собственности, банк сможет наложить залоговое обременение непосредственно на объект.
В то же время, если заемщик своевременно платит проценты, банку безразлично, как обстоят дела со строительством.
В сухом остатке Подытожим. Конечно, в кризис покупать квартиру в новостройке, не аккредитованной ни одним банком, – дело крайне рискованное. Но и аккредитация не панацея.
Проводя проверку строителя, банк прежде всего преследует свои цели, а не защищает интересы претендента на ипотечный заем.
Ведь, что бы ни произошло, у банка остается козырь в рукаве. Даже когда новостройка аккредитована, но застройщик сбежал с деньгами дольщиков, заемщик остается должен банку взятые в кредит деньги.