Один из самых серьезных рисков, с которым может столкнуться дольщик, – банкротство застройщика. В таком случае вероятность остаться и без вложенных в стройку средств, и без жилья достаточно велика. Однако нельзя считать эту ситуацию приговором. Ведь никто не застрахован от банкротства: даже самая успешная компания с большим опытом и прекрасной репутацией может на волне кризиса не справиться с обязательствами и ликвидироваться. Но данный вариант развития событий намного лучше, чем, например, исчезновение нечестного гендиректора с деньгами дольщиков.
Защита по закону Юридическая защита дольщиков существенно усилилась за последние 10–15 лет. Если раньше банкротство застройщика фактически лишало людей каких-либо шансов вернуть деньги, то сегодня законом предусмотрены достаточно эффективные механизмы, с помощью которых можно обезопасить себя. Во-первых, это норма, которая обязывает страховать всю строящуюся жилую недвижимость. Чаще всего это страхование ответственности застройщика. При банкротстве застройщика страховая компания возмещает ущерб дольщику, заключившему договор по 214-ФЗ. Однако это работает только для тех, кто купил жилье после 1 января 2014 года.
Избегая убытков, страховщик также может объявить о своем банкротстве. Тогда обязательства перед дольщиком несут и девелопер, и страховая компания. В случае банкротства застройщика дольщик имеет преимущества перед остальными кредиторами. С октября 2015 года закон сократил список страховых компаний до 19. Перечень можно найти на сайте Центробанка. При покупке квартиры стоит проверить, является ли страховая компания одной из заверенных государством.
Как проходит банкротство застройщика Для того чтобы быть признанным банкротом, девелопер должен предоставить ликвидационной комиссии достаточные основания. После этого комиссия определяет размеры компенсаций для кредиторов.
Первое, что стоит сделать дольщику при банкротстве застройщика, – найти адвоката, который специализируется на делах о несостоятельности. Вместе с юристом дольщик должен определить, что именно он хочет получить – деньги или право требования на недостроенную квартиру. В любом случае понадобится подать иск в арбитражный суд и проследить за тем, чтобы дольщика внесли в реестр кредиторов.
Очень важно, что реестр закрывают спустя два месяца после объявления о банкротстве застройщика. Если дольщик заявит о своих претензиях только по истечении этого срока, то его требования удовлетворят за счет того имущества должника, что останется после возврата долгов зарегистрированным кредиторам.
Очередь на компенсацию Когда дольщик требует возврата денег, он должен понимать, что получит их только в третью очередь. Преимущество в очереди на компенсацию имеют люди, перед которыми девелопер несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, если такие имеются. После них выплатят зарплаты и выходные пособия работникам компании-банкрота, оплатят работу авторов проекта. И лишь после этого приступят к возмещению ущерба дольщиков, а тогда средств в полном объеме уже может не хватить. Поэтому специалисты советуют требовать не денег, а свою квартиру.
Если дом не достроен, а застройщик обанкротился, завершать работы придется на собственные средства. Дольщики могут создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и оплатить работу подрядчика. Но такое происходит редко, ведь далеко не все собственники квартир готовы самостоятельно достраивать здание. Случается, что недостроенный дом передают другому застройщику. Иногда в виде компенсации дольщикам предоставляют жилье в другом доме.
Банкротов стало больше Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подсчитало, что за прошлый год количество застройщиков-банкротов выросло в 5 раз. За 2015-й ликвидировались 2,7 тысячи застройщиков по всей стране. В РАСК уверены, что тенденция сохранится и в 2016-м. В агентстве отмечают, что большая часть компаний, о которых идет речь, – малые предприятия.
Федеральная служба государственной статистики выявила, что банкротства застройщиков происходят на фоне общего спада строительства в стране: в 2015 году в России возведено почти 83,8 млн кв. м жилья. Это сравнительно неплохой показатель, однако в РАСК подчеркивают, что большая часть осуществленных проектов была заявлена годом ранее. В 2015 году доля начатых объектов в общем объеме была на треть меньше, чем в 2014. Аналогичная ситуация наблюдалась в кризис 2009 года, когда падение производственной активности оценивалось в 13,2%. Показатель 2015 года – 7%.
Перечень несостоятельных застройщиков регулярно пополняется и вызывает все новые волны общественных споров. Дело в том, что количество исков из-за банкротства застройщиков растет, а поправки, призванные защитить дольщиков, не всегда работают.
Осень 2015 года ознаменовалась публикацией очередного списка девелоперов-банкротов. Среди них оказался, например, «Балтжилинвест», который реализовывал самый знаменитый долгострой Петербурга – жилой комплекс «Охта-Модерн». Стройку в 2003 году начала компания «ИВИ-93». После ее ликвидации права на завершение работ перешли к «Балтжилинвесту», однако в 2012-м, построив два корпуса, компания отказалась от объекта. Сейчас строительством комплекса, переименованного в «Авангард», занимается ООО «Питер-констракшн». Объект обещают сдать к осени 2016 года.
Другое нашумевшее дело о банкротстве застройщика связано с ГК «Город». Дочерние компании «Города» строили жилые комплексы «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда». Сроки сдачи объектов откладывали два года. Компании не заявляли о ликвидации. Бывшие совладельцы «Города» братья Руслан и Максим Ванчуговы обвиняются в мошенничестве на сумму 2,9 млрд рублей. Для завершения строительства необходимо было найти 8,6 млрд рублей. Кредитором выступит банк «Санкт-Петербург». ЖК «Ленинский парк» обещают сдать к IV кварталу 2016 года, «Прибалтийский» – к концу 2017 года, а работы в ЖК «Морская звезда» планируют завершить ко II кварталу 2018-го. По всем жилым комплексам «Города» насчитывается более 5 тысяч дольщиков.