Дом за городом: 5 ловушек, которые приготовили недобросовестные продавцы

2018-09-14

На рынке загородной недвижимости есть свои подводные камни. Рассказываем о том, как не остаться без денег и жилья

Покупка коттеджа — это всегда лотерея. Редкий продавец станет рассказывать потенциальному покупателю о допущенных при строительстве нарушениях и других изъянах своего объекта. Часто обнаружить технические и юридические недостатки заранее под силу только экспертам — юристам, риелторам, нотариусам, независимым оценщикам. Между тем внезапно возникшие сложности могут надолго омрачить новоиспеченному собственнику радость от покупки.

Идеальный лот — это дом в организованном и полностью заселенном поселке, считает директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Антон Архипов. «Там четко работают все коммуникации, имеется необходимая инфраструктура. При этом желательно, чтобы сам поселок находился на обжитой территории — без пустых полей по соседству. В один прекрасный день на них может появиться новый микрорайон. Также необходимо иметь на руках все документы. По сути, любые отступления от данной схемы таят в себе потенциальные проблемы», — предупреждает он.

Ценой ошибки при покупке «неправильного» дома грозит стать дорогостоящая перестройка или перспектива остаться без денег и долгожданной недвижимости. Мы собрали пятерку самых распространенных проблем, с которыми могут столкнуться все будущие домовладельцы.

1. Низкое качество строительства

Технические недостатки не всегда удается выявить даже за несколько посещений объекта. К наиболее распространенным можно отнести наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки, уверен управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Не менее важно оценить состояние кровли. Несоблюдение правил монтажа часто приводит к образованию конденсата и последующему гниению стропильной системы, а экономия на утеплителе становится причиной протечки. «Неспециалисту определить источник проблемы сложно. Работники технической экспертизы после проведения исследования дадут заключение о качестве строительства», — добавляет Владимир Яхонтов.

Кроме того, стоит обратить внимание на стены и углы в доме. В идеале эксперт должен осмотреть их с помощью тепловизора. Если прибор покажет, что они отсыревают, от сделки лучше отказаться. В противном случае покупатель рискует многие годы бороться с плесенью. «Мы советуем клиентам осматривать дом минимум два раза. Первый — при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде. Второй раз стоит осмотреть дом в дождь, а лучше — в ливень. В этом случае будет понятно, протекает ли крыша, правильно ли сконструирована ливневка на участке. Плохую гидроизоляцию можно определить и без осадков — на фундаменте остаются разводы», — объясняет управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов.

Куда хуже, когда дефекты являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм. Например, неправильно залитый фундамент. Если клиент успел заплатить деньги прежде, чем обнаружился недостаток, требовать компенсацию от продавца придется через суд. «Если говорить о технических курьезах, то достаточно распространена ситуация, когда при строительстве дома собственник перестраховывается с фундаментом и толщиной стен. В итоге заливается фундамент, который может выдержать дом в 22 этажа. При этом стоимость подобного ненужного конструктива выше в несколько раз», — говорит Владимир Яхонтов.

2. Отсутствие обещанных коммуникаций

Подключение коммуникаций — процесс достаточно хлопотный и затратный. Из-за сложностей с их прокладкой собственник может временно остановить строительство или вовсе его прекратить. Коттедж, к которому не подведены коммуникации, будет стоить на порядок ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями. Если строители или предыдущий собственник не позаботились об этом заранее, покупателю придется потратить немало времени, сил и денежных средств.

Но даже если все необходимые коммуникации уже установлены, их качество может испортить даже самое комфортное на первый взгляд жилье. «В моей практике был случай, когда при обустройстве бассейна, который находился на цокольном этаже элитного особняка, строители не продумали системы осушения воздуха. Поэтому вся влага поднималась на верхние этажи, где в комнатах рассыхалась мебель и отваливалась отделка. Эти недочеты были выявлены в ходе как раз технического аудита», — делится Илья Менжунов.

Поэтому очень важно уделить внимание хотя бы поверхностной проверке коммуникаций. Например, попросить продавца продемонстрировать их работу. «Электромонтажные работы осуществляются специалистами. Вы можете уточнить, есть ли схема проводки, какое сечение проводов использовалось. Особые требования предъявляются к электропроводке, выполненной скрытым способом в домах из дерева, — рассказывает Владимир Яхонтов из «Миэля». — У продавца обычно есть контакты всех подрядчиков, выполнявших работы по коммуникациям. Документальным подтверждением наличия пакета коммуникаций могут служить договоры на обслуживание. Если же вы чувствуете, что имеющейся информации недостаточно, заказывайте экспертизу».

3. Юридическая чистота сделки

Поверхностное изучение документов нередко ведет к целому ряду неприятных последствий. Невнимательные покупатели приобретают коттеджи, которые построены на «красных линиях» и земельных участках с обременением. Допущенные при строительстве нарушения закона часто делают регистрацию права собственности на приобретенный дом невозможной. Более того, объект могут потребовать снести. Например, если строительство коттеджа на чужом земельном участке признают незаконным. Такое случается, когда будущий продавец начинает возводить дом по договоренности при условии дальнейшего выкупа земли, но этого так и не происходит.

Вполне может оказаться, что строящийся или даже готовый коттедж — самострой. «В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом. Мы не советуем покупать жилье по такой схеме. Всегда есть риск того, что объект не удастся оформить в собственность, — говорит Илья Менжунов. — В лучшем случае вам придется вносить изменения в проект за свой счет. В худшем — дом будет снесен. Поэтому стоит задаться вопросом, чтобы все готовые и незаконченные строения были официально оформлены в собственность продавца».

Поскольку загородная недвижимость является дорогостоящей покупкой, для проверки юридической чистоты сделки клиенты обычно пользуются услугами специалистов. Чтобы убедиться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы, перед совершением сделки важно запросить полный пакет документов. «Необходимо иметь на руках всю документацию, связанную с земельным участком и построенным домом, проекты коммуникационных и технических систем плюс контакты организаций, которые имеют ко всему этому отношение», — предостерегает Антон Архипов.

4. Расхождения с проектом планировки

Готовый коттедж от застройщика может существенно отличаться от утвержденного индивидуального проекта и не соответствовать ожиданиям покупателя. Разница обнаруживается между проектной и реальной площадью комнат, толщиной и длиной стен, высотой потолков, месторасположением окон и дверных проемов. Иногда изменениям подвергается даже месторасположение дома. Допустим, в связи со строительством дорог или объектов общего пользования и последующим уменьшением площади земельного участка.

«В этом случае необходимо урегулировать спор в досудебном порядке — составить претензию с указанием всех требований к подрядчику. Например, об уменьшении цены или устранении недостатков. Если вторая сторона откажется удовлетворять эти требования, можно смело обращаться в суд. Кроме того, если ответчик отказался пойти вам навстречу в досудебном порядке, его обяжут выплатить не только взыскиваемую сумму, но и штраф в размере 50% от нее», — объясняет юрист «Европейской юридической службы» Татьяна Трофименко.

Если же параметры жилого объекта не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на строительство, могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности. «Особенно если их значения вышли за предельно допустимые. К приятной новости можно отнести то, что с 4 августа 2018 года не требуется выдача разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства», — добавляет партнер независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

Также примерно половина покупок на «загородке» оборачивается разочарованием из-за того, что человек приобретает объект в поселке, обустройство которого находится на начальной стадии. «Таким образом, покупатель обрекает себя на многолетнее созерцание стройки и разбитые грузовиками дороги. Бывает и наоборот: первые годы из вашего окна открывается прекрасный вид на русское поле, а потом горизонт заполняют башенные краны и многоэтажные новостройки», — рассказывает Антон Архипов.

5. Двойные продажи и наличие других претендентов

Даже после внесения задатка продавец может уступить выбранный коттедж другому претенденту. Чтобы обезопасить себя, Илья Менжунов из компании «Метриум Премиум» рекомендует заранее предусмотреть серьезные штрафы за отказ от сделки как со стороны покупателя, так и продавца. «В таком случае, даже если собственнику поступит новое, более выгодное предложение, он задумается: есть ли смысл платить двух- или трехкратный размер задатка, отказав в сделке первому потенциальному покупателю. Как правило, и юридической проверкой, и оформлением предварительного договора занимается риелтор», — объясняет он.

Кроме того, недобросовестный собственник может реализовать объект сразу нескольким покупателям. Такая мошенническая схема широко распространена на рынке недвижимости. По словам юриста коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александры Воскресенской, в случае с загородной недвижимостью риск двойных продаж также не исключен. При рассмотрении спора о двойной продаже в суде преимущество имеет тот покупатель, который первым зарегистрировал или заключил договор. При этом другие потенциальные собственники могут получить полную стоимость оплаченного договора, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.