Спрос и предложение апартаментов в Москве растут, но доля этого вида недвижимости на первичном рынке жилья сокращается – и в спросе, и предложении. Как обычно, виноваты новостройки - покупатели предпочитают приобретать, а девелоперы, соответственно, строить юридически правильное жилье.
Предложение
По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. в пределах МКАД продавалось 9 330 апартаментов общей площадью 619 644 кв. м в 161 корпусе. По сравнению с I полугодием 2016 г. число лотов выросло на 5,2%, площадь - на 7,9%, а количество корпусов - на 17,5%.
Больше всего увеличилось предложение в комфортклассе – на 43% по числу лотов и площади и на 39,5% по количеству корпусов. В настоящее время «комфорт» находится на первом месте по объему предложения на рынке апартаментов Москвы: 60 корпусов (37%), 4 220 лотов (45%) и 234 340 кв. м (38%).
В дорогом сегменте (элитном и премиальном) количество апартаментов выросло более чем на 60%, однако их общая площадь увеличилась только на 17,7%, а число корпусов - на 21,7%. Объем предложения апартаментов бизнес-класса практически не изменился по сравнению с I полугодием 2016 г.: лотов стало больше на 5%, число корпусов осталось на прежнем уровне, а площадь сократилась на 1%.
В экономклассе количество корпусов с апартаментами увеличилось на 5,6%. Однако в лотах и метрах предложение заметно сократилось – на 33,6% и 24% соответственно. С одной стороны, самые дешевые объекты быстрее всего вымываются с рынка, с другой – девелоперы очень осторожно относятся к строительству апартаментов экономласса, потому что покупатели бюджетного жилья с опаской относятся к этому формату из-за более высоких затрат на содержание и при наличии выбора всегда отдают предпочтение новостройкам.
Несмотря на рост объема предложения, доля апартаментов на первичном рынке жилья продолжает сокращаться, потому что предложение квартир увеличивается значительно более высокими темпами – см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%». По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. на апартаменты приходилось 21,6% первичного рынка Москвы против 23,6% в I полугодии 2017 г. и 26,7% в I полугодии 2016 г.
В разрезе сегментов наибольшую долю рынка апартаменты традиционно занимают в классе элит и премиум: почти 30% по числу корпусов, 36,6% по количеству лотов и 33,7% по их общей площади. Причины очевидны: комплексы такого уровня в основном строятся в центре Москвы, где площадок под жилье практически не осталось, а кроме того, клиентам элитного рынка, как правило, безразличен юридический статус покупки – они редко пользуются социальной инфраструктурой и могут позволить себе платить более высокие налоги.
Впрочем, и в элитном сегменте квартиры постепенно вытесняют апартаменты: в I полугодии 2016 г. апартаменты занимали 30,7% элитного рынка по количеству корпусов, 37,8% по числу лотов и 41,5% по суммарной площади.
При этом в сегменте апартаментов сохраняется достаточно высокая девелоперская активность. За весь прошлый год рынок пополнился 23 комплексами с апартаментами – почти столько же (26 объектов) появилось и в 2016 г., сообщает «Метриум Групп». А в январе 2018 г., по данным компании «БЕСТ-Новострой», открылись продажи в двух комплексах бизнес-класса – «Level Павелецкая» (один корпус) и «Серебряный фонтан» (комплекс смешанного формата включает в себя три корпуса, в которых апартаменты представлены только в одном доме, в других предлагаются квартиры).
Спрос
В 2017 году спрос на апартаменты в Москве показал отрицательную динамику, сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в феврале на конференции ИД «Коммерсантъ» «Девелопмент новой волны: классика или авангард?». Однако участники рынка падения покупательской активности в сегменте апартаментов не фиксируют. Во всяком случае тех, что продаются по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).
По данным Est-a-Tet, относительно 2016 г. количество зарегистрированных ДДУ по апартаментам выросло на 24%. «Метриум Групп» сообщает, что спрос увеличился на 11% по количеству заключенных ДДУ и на 18% по приобретенной площади. «Такая разница связана с высоким спросом в нескольких проектах с самыми компактными лотами. Поскольку предложение с наиболее мелкой «нарезкой» сократилось, продаваемая площадь увеличилась несоразмерно количеству ДДУ. При этом спрос на апартаменты, скорее всего, возрос еще в большей мере, так как статистика Росреестра не учитывает договоры купли-продажи, которые применяются при продаже апартаментов чаще, чем при реализации квартир», - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
В 2017 г. в Москве было продано 2 340 апартаментов – на 34% больше, чем в 2016-м, подчитали в NAI Becar. Высокий уровень спроса привел к тому, что, несмотря на высокую активность девелоперов, начиная с II квартала 2017 г. рост объемов предложения фактически прекратился, подчеркивается в подготовленном компанией обзоре.
Как и на квартирном рынке, главными драйверами спроса на апартаменты были рост объема предложения (расширение продуктовой линейки) и снижение ипотечных ставок. По данным «Метриум Групп», доля ипотечных сделок в сегменте за год увеличилась на 12 п.п., с 23% до 35%. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно».)
Другое дело, что квартиры среди покупателей по-прежнему гораздо популярнее апартаментов. По словам Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, спрос на квартиры в новостройках превышал спрос на апартаменты в восемь раз в 2017 г. и в семь раз в 2016-м.
По информации «Метриум Групп», в общем объеме подписанных в 2017 г. ДДУ на апартаменты пришлось 12%, тогда как доля этого вида недвижимости в общем объеме предложения первичного жилья достигает 22%. Похожие цифры приводит и компания «МИЭЛЬ-Новостройки»: 11,5% - 14% в структуре спроса в 2016-2017 гг. и от 17% до 22% в структуре предложения.
Такое соотношение объясняется более чем двукратным ростом числа квартир в продаже, отмечает Мария Литинецкая. В конце 2014 г. на первичном рынке недвижимости Москвы было представлено примерно 17 500 квартир и 9 500 апартаментов, в 2015-м – 27 300 и 10 200 соответственно, в 2016 г. – 31 300 и 9 000, 2017 г. – 38 500 и 11 000. Как следствие, доля апартаментов в общей структуре сделок невелика, хотя по факту формат продолжает набирать популярность, потому что цены на апартаменты ниже, чем на «традиционное» жилье аналогичных характеристик, подчеркивает эксперт.
Впрочем, доля апартаментов с структуре спроса тоже постепенно сокращается. Согласно подсчетам «Миэль», в I квартале 2016 г. этот показатель составлял 12,8%, а по итогам IV квартала 2017 г. - 11,9%.
Цены
Под давлением огромного объема предложения новостроек цены на апартаменты в Москве медленно ползут вниз. По данным «ИРН-Консалтинг», средняя цена квадратного метра в комплексах с апартаментами упала на 4% - с 326 072 руб. в I полугодии 2016 г. до 312 706 руб. в конце 2017-го. Средняя стоимость лота уменьшилась на 1,6%: было 21 098 500 руб. стало 20 769 900 руб. на фоне увеличения средней площади апартамента с 64,7 кв. м до 66,4 кв. м (+2,7%).
Больше всего подешевел элитный сегмент - на 24% и 44% соответственно, до 635 294 руб. за кв. м и 70,7 млн руб. за апартаменты в среднем. Средняя площадь элитного лота уменьшилась на 26,5% до 111,3 кв. м. Апартаменты комфорткласса тоже упали в цене – на 4,5% и 4,8% (218 700 руб. за метр и 12,15 млн руб. за лот). Площадь лота практически не изменилась (-0,3%, 55,6 кв. м). «Бизнес» подорожал на 12,3% и 6,1% (345 600 руб. и 31,9 млн руб.), площадь снизилась на 5,6% до 92,3 кв. м. Эконом – на 10% и 25,7% (165 000 руб. и 8,3 млн руб.). При этом площадь лота увеличилась на 14,3% до 50 кв. м. Ценовая динамика в основном объяснялась изменением структуры предложения: появлением новых более дешевых проектов или, наоборот, повышением стадии их готовности, вымыванием лотов маленьких площадей и т.п.
Согласно информации «Метриум Групп», в конце 2017 г. самыми дешевыми комплексами с апартаментами были:
Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,05 млн руб.;
CleverLand (СВАО / Марфино): студия площадью 16 кв. м за 2,3 млн руб.;
гостиница «Восток» (CВАО / Марфино): студия площадью 17,5 кв. м за 2,5 млн руб.
Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:
«Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 370,0 кв. м за 1 027,5 млн руб.;
«Новый Арбат, 32» (ЦАО / Арбат): пентхаус площадью 415,8 кв. м за 788 млн руб.;
«Город Столиц» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 600 кв. м. за 557,8 млн руб.
При этом надо учитывать, что цена кв. м по заключенным договорам ниже цены предложения на 10% за счет предоставляемых скидок, отмечает Роман Родионцев.
Примерно такие же скидки предлагались и в 2016 г. «Стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры аналогичной площади. Поэтому застройщики хоть и предлагают скидки немного выше, чем на квартиры (в среднем по рынку), но очень сильно цены не спешат снижать», - объясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По ее словам, существенные дисконты на апартаменты предлагаются обычно только в рамках акций.
Прогноз
Из-за своего неопределенного статуса и его последствий (отсутствие постоянной регистрации, повышенные расходы на содержание и т.п.) апартаменты проигрывают квартирам в плане спроса и цен. И, скорее всего, отставание от новостроек будет увеличиваться в связи с ужесточением законодательства, направленным на повышение защиты покупателей жилья. Исключение могут составить апартаменты в очень удачных локациях, в самом центре, где жилья вообще нет или почти нет. Например, апартаменты в гостинице «Москва», на Никольской улице и т.п.
При этом строить апартаменты, конечно, будут, и весьма активно, потому что у девелоперов «на руках» немало площадок, на которых можно построить только нежилые объекты. То есть, вне зависимости от уровня спроса на апартаменты, застройщики вынуждены исходить из имеющегося земельного банка. Часть участков они, скорее всего, попытаются перевести в жилье, но это не всегда возможно и экономически целесообразно.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.