Апартаменты продаются на нашем рынке как жилье, но юридически считаются нежилыми помещениями. Чем же эта дилемма грозит собственнику?
Апартаменты — относительно новый продукт на нашем рынке. Этот формат до сих пор имеет достаточное количество странностей, не всегда понятных покупателю. А ведь покупать надо не кота в мешке, пусть даже и с дисконтом. Сегодня НиЦ вместе с генеральным директором компании «БЕСТ-Новострой» Викторией Григорьевой расставляет все точки над i в вопросе, покупать или не покупать апартаменты.
Исторический экскурс
В нашей стране такой продукт, как апартаменты, достаточно молод. Ему нет и десяти лет. И появился он вынужденно.
Долгое время у нас было два вида недвижимости — жилая и нежилая, и разделялись они между собой весьма четко. Но в один прекрасный момент жилую недвижимость в Москве стало строить сложно: с приходом нового мэра стали пересматриваться все выданные ранее разрешения, новые выдавались вообще неохотно.
Сложности были большие, и рынок стал думать, как их обойти. Коммерческая недвижимость на тот момент не приносила того дохода, который был бы интересен, поэтому выходить в строительство таких объектов смысла не было, хотя документы согласовывались проще и разрешения давались. И тогда вместо коммерческих объектов стали строить жилье, которое не было жильем на бумагах. Апартаменты чаще всего выводились как гостиницы, но все на рынке всё понимали.
Тренд поддержал выход на рынок большого земельного банка бывших столичных промзон. Эти земли не предназначались по виду разрешенного землепользования под жилую застройку, но идеально подходили законодательно для строительства апартаментов. Да, вид использования земли меняется, но это весьма дорогое удовольствие, чаще всего экономически неоправданное для девелопера.
Так в Москве стали строиться и продаваться апартаменты. Они продавались для жизни, но не были такими по закону! Продавались они не потому, что москвичи поголовно любят авантюру, а потому, что эти «квартиры» продавались с дисконтом в 25–30% по сравнению с аналогичными жилыми предложениями. Дисконт сделал свое дело — запустил продажи.
Стоит отметить, что юридически у нас до сих пор только два вида недвижимости — жилая и нежилая.
Апартаменты — нежилая недвижимость, в которой можно жить, но есть нюансы по обязательствам, которые следует знать при выборе такого объекта.
Платежи
Первое, что надо знать: ежемесячные платежи в апартаментах будут выше, чем в «настоящем» жилье. Коммунальные счета зависят от выбранной управляющей компании, и в некоторых апарт-комплексах они могут быть даже ниже, чем в жилых. А вот тарифы на свет и воду в апартаментах выше изначально, и с этим ничего не сделаешь.
Для владельца недвижимости обязанностью является оплата не только ежемесячных счетов за услуги и коммуникации, но и ежегодного налога. Налоговая ставка за апартаменты выше, чем по квартирам, но кадастровая стоимость в ряде случаев ниже, что может компенсировать переплату. Кстати, кадастровую стоимость можно оспорить в суде, если оценка вызывает вопросы. На сегодняшний день уже отмечено много случаев, когда удавалось ее снижать в 3–4 раза. Случаев, когда после суда кадастровая стоимость была повышена, нет.
Соседство
Второй момент, который должен волновать владельцев апартаментов, — это мирная жизнь с соседями. С соседями дружить не всегда получается, что само по себе не страшно. Страшно, когда один мешает жизни другого. В жилых домах соседское существование регулируется Жилищным кодексом, а вот апартаменты не попадают под влияние этого документа, и это надо знать. Да, многое прописывается в договоре с УК, но, если споры дойдут до судов, заранее непонятно, чья сторона выиграет.
Кром того, нежилье по закону можно использовать именно как нежилье, то есть как коммерческое помещение для бизнеса. И да, вы можете жить в апартаментах как в квартире, а рядом с вами будут работать нотариус, стоматолог и т. д. Закон это разрешает.
Есть еще один интересный момент. Сегодня на рынке строятся многофункциональные комплексы, где есть и квартиры, и апартаменты — одновременно. Больше того, помещения обоих форматов могут располагаться на одной лестничной площадке. И нигде не прописано, что в таких ситуациях происходит с общей площадью — по закону, общая площадь домов является собственностью жильцов квартир, но не является собственностью собственников апартаментов (в этом случае она принадлежит собственнику-застройщику или УК). Это однозначно зона будущих споров, которая пока остается темным пятном.
Но Виктория Григорьева обнадеживает, утверждая, что в настоящий момент покупатели в апарт-комплексах находятся в равном положении и вряд ли будут конфликтовать. Она также уверена, что вряд ли кто-то в апарт-комплексах для жизни начнет открывать свой бизнес, так как все понимает и не заинтересован в скандалах.
Бизнес тоже требует спокойствия.
Но всегда стоит помнить, что есть доля неадекватных жильцов, и в случае с апартаментами они законодательно имеют больший простор для самодеятельности.
Регистрация
В апартаментах нельзя зарегистрироваться дольше, чем на 5 лет (постоянная регистрация в такой недвижимости невозможна в принципе). О возможной регистрации обычно заявляется в период продаж, но без уточнения, что для такой опции надо соответствовать большому количеству требований, а это сложно и не всем удалось на практике. Как минимум, для временной регистрации УК апарт-комплекса должна иметь лицензию на управление гостиницами, отмечает Виктория Григорьева.
Невозможность регистрации — не печаль сама по себе, но это означает, что владелец апартаментов должен иметь еще и квартиру в Московском регионе (или ином, где покупаются апарты для жизни), в которой он будет зарегистрирован. Если место для «прописки» есть, то проблема решается. Хотя пользование социальной инфраструктурой у нас также привязано к месту постоянной регистрации, что может создавать неудобства.
Все эти возможности со знаком минус следует учитывать при выборе объекта покупки.
Перевод
Теоретически, перевод апартаментов в жилье возможен — если комплекс построен по нормам жилья. Проще всего совершить этот перевод застройщику в период проектирования объекта. Такие прецеденты на рынке есть. Например, компания MR Group проходила весь процесс переоформления апартаментов в квартиры.
Виктория Григорьева рассказывает, что встречается и вариант, когда при продаже апартаментов девелопер заключает с будущим собственником дополнительное соглашение, в котором обязуется перевести помещение в жилое.
Но стоит всегда помнить, что есть апартаменты, построенные без соблюдения жилых нормативов — их перевод в жилье невозможен в принципе. Кроме того, уже есть случаи отказа собственникам в переводе не по причине несоответствия их объектов жилью, а по причине перепланировок, выполненных соседями. Дело в том, что очень многие апартаменты сдавались со свободной планировкой, и их собственники вольны были воплощать на этих площадях любые дизайнерские проекты (не сковывая себя ограничениями, разработанными для жилья), что они и делали. И если апартамент, по всем параметрам соответствующий жилью, располагается по стояку, где ниже был реализован чудо-проект перепланировки, в результате чего ванная теперь находится строго над спальней соседей, перевод в жилье верхнего объекта будет невозможен.
Качество
Возникает и вопрос качества строительства: нормы для апартаментов другие. Жилье, как уверяют все эксперты рынка, строить сложнее, требований к жилью больше — и скорее всего, эти требования все же появились не на пустом месте...
Виктория Григорьева согласна, что такие опасения имеют право на существование. Но вряд ли кто-то на сегодняшнем рынке покупателя будет намеренно выводить плохой продукт — его невозможно будет продать. Девелоперы сейчас борются за клиента всеми способами. Кроме того, законодательно на рынке сложно выживать маленьким компаниям, в бизнесе остаются сильные игроки, заинтересованные не только в маржинальности, но и в собственной репутации. И все же, стопроцентной гарантии качества это не дает — смотрите, проверяйте, приглашайте специалистов.
Таковы основные нюансы, связанные с форматом апартаментов. НиЦ не утверждает, что их не следует покупать, тем более что на рынке есть очень интересные проекты. Просто, покупая товар, надо знать его в лицо и выбирать осознанно.