Покупка квартиры на вторичном рынке – дело серьезное как для продавца, так и для покупателя. Интересы сторон часто не совпадают, и привести их к общему знаменателю порой бывает довольно трудно. Естественно, самым безопасным вариантом является привлечение риэлтора – грамотного специалиста, обладающего большим опытом в сфере сделок на вторичном рынке, способного упростить процесс достижения компромисса и предложить наиболее комфортные условия для всех участников сделки купли-продажи. К тому же он может посоветовать и других нужных людей: юриста, нотариуса, банковского работника – они, в свою очередь, помогут сторонам учесть все остальные формальности и предотвратить возникающие сложности. Ну а если по каким-то причинам дело вдруг дойдет до судебного разбирательства, профессионалы всегда смогут дать более квалифицированные показания в суде, нежели друзья и родственники участников сделки.
В первую очередь риск связан, конечно, с передачей денег. И именно при совершении этой операции продавцу и покупателю стоит быть максимально внимательными.
Предоплата: как и сколько? До того как право собственности нового владельца квартиры будет зарегистрировано, продавец, как правило, просит покупателя внести предоплату. Это нормальная практика при оформлении сделок купли-продажи на вторичном рынке. Однако если собственник требует внесения значительной части стоимости квартиры, следует проявить осторожность. Обычно предоплата является своего рода гарантией серьезных намерений покупателя, поэтому составляет не более 5–10% от прописанной в договоре общей суммы. Если продавец не замышляет чего-либо противозаконного, то он вряд ли будет требовать больше.
Каким бы ни был размер предоплаты, все нужно оформить официально и правильно. По словам Елены Василевской, менеджера ООО «Адвекс-Росстро “Петроградское агентство”», в начале процесса уместно внесение предоплаты от покупателя (аванс, задаток, залог) с подписанием соответствующих договоров, описывающих параметры будущей купли-продажи. Обычный размер предоплаты для типовых сделок на вторичном рынке – 50–100 тыс. рублей. Оставшуюся часть стоимости квартиры покупатель должен подготовить к оговоренному дню.
Передача денег наличными Итак, передача денег, основной части стоимости квартиры, является ключевым риском при оформлении сделок на вторичном рынке, поэтому к ней стоит готовиться очень тщательно. Особенно если речь идет о наличных деньгах. Необходимо обратить внимание, в частности, на четыре важнейших момента.
Первый момент – место. Для передачи денег не следует выбирать как слишком людные (кафе, рестораны, торговые центры), так и замкнутые места (дом покупателя или продавца). В первом случае не всегда можно рассчитывать на хорошую охрану, а крупная сумма денег наверняка привлечет ненужное внимание, во втором же случае охраны и свидетелей нет вовсе. Специалисты рекомендуют совершать подобные операции в банковских отделениях: они отлично охраняются, а сотрудники при неблагоприятном исходе смогут выступить в качестве свидетелей.
Второй важный аспект – свидетели. Если посредники – профессионалы в области рынка вторичной недвижимости все же отсутствуют, и той и другой стороне необходимо взять с собой на передачу денег свидетелей (в идеале хотя бы по двое от каждого участника сделки). Они нужны для того, чтобы у каждой из заинтересованных сторон была возможность подтвердить факт передачи-получения денег и все важные детали данной операции: место, время, добровольность и т. п. Также свидетели обязательно должны поставить свои подписи в расписке продавца о получении денег, иначе их присутствие при совершении передачи может быть поставлено под сомнение.
Третий момент – количество купюр и их подлинность. Крупную сумму часто физически невозможно пересчитать со стопроцентной точностью. Тем более нельзя определить на глаз подлинность каждой купюры. Меньшее из трех зол – порча некоторых банкнот, поскольку эта проблема все же решаема: такие купюры подлежат обмену в банке (правда, с комиссией). Ну а что касается первых двух, без специальных средств, имеющихся в банках или нотариальных конторах, здесь, пожалуй, не обойтись.
И четвертая важная составляющая процедуры – расписка. Не стоит думать, что если договор подписан, то и факт передачи денег подтвержден. Это вовсе не так. Доказать его может лишь расписка, составленная по всем правилам. Собственник, получивший от покупателя оговоренную сумму денег, должен своей рукой написать расписку с указанием имен всех участников сделки (включая свидетелей, если они присутствуют) и их паспортных данных, стоимости квартиры, даты заключения договора и составления данной расписки.
Специалисты рекомендуют Ирина Романова, старший менеджер департамента продаж жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость», предлагает рассмотреть следующие варианты передачи денег: «Обезопасить процесс расчета между продавцом и покупателем на вторичном рынке позволяет банковская ячейка. Этот способ юридически чист, так как, например, продавец не может самостоятельно забрать деньги раньше срока. К тому же банк предоставляет надежные услуги по проверке подлинности вносимых в ячейку купюр. Но этот достаточно популярный способ передачи денег все же не является максимально безопасным (ограбление, недобросовестность сотрудников банка и другие подобные факторы). Для более защищенного расчета по сделке купли-продажи на вторичном рынке активно используется счет нотариуса. Подобный тип отложенного перевода средств на сегодняшний день является самым безопасным и быстрым, а также менее затратным, в отличие от банковских аккредитивов. К его минусам можно отнести, к примеру, сложный процесс вывода денег покупателем в случае расторжения договора, а к плюсам – возможность осуществления многоступенчатых сделок».
Елена Василевская советует сторонам заранее договориться обо всех деталях предстоящих событий: «Это и форма расчетов – наличная, безналичная, аккредитив, депозит нотариуса и т. д., и место, и порядок получения денег продавцом, а также подготовка документов, которые будут их подтверждать (расписки, акты). Важным для обеспечения безопасности расчетов на вторичном рынке является выбор конкретного банка – имеет значение, в частности, его экономический рейтинг, уровень защищенности депозитария, наличие эксперт-сейфинга, возможность проверки купюр специалистом, наличие комнат для переговоров, парковки и т. п. Важно также правильно подтвердить расчеты между сторонами – расписка продавца должна соответствовать тексту договора купли-продажи».