В Москве среди агентов встречается практика взимания денег за оплату своих услуг одновременно с арендатора и собственника. Разъяснения на эту тему дали три опытных специалиста, хорошо ориентирующихся на рынке аренды жилья.
– Недавно на форуме был задан вопрос относительно формулировки некоторых объявлений: «Что означает в объявлении об аренде квартиры такая пометка: «комиссия – 35%, для агента – 95%»? Это какая-то двойная комиссия?»
Даниил Пятецкий, эксперт компании Terra House:
– Данная формулировка означает, что если потенциальный арендатор придет заключать сделку самостоятельно, то он заплатит 35% комиссии (от 100%-ной стоимости аренды) агенту, представляющему интересы собственника. Для агента нанимателя данное предложение не интересно, поскольку 95% комиссии хочет забрать тот агент, который эту квартиру сдает (рекламирует, выставляет в базах, показывает потенциальным арендаторам). По факту, у такого заявления могут быть две причины. Первая: сдающий агент по каким-либо причинам не хочет иметь дело с «коллегой по цеху», просто в силу индивидуальной непереносимости такого вида сотрудничества. Вторая: объект имеет «подводные камни», то есть не совсем безопасен с точки зрения интересов потенциального арендатора. Как следствие – сдающий квартиру агент хочет видеть только того, с кем он сможет «провернуть» этот вариант. Понятно, что если с клиентом придет грамотный специалист, он может заподозрить аферу. Поэтому аферистами и установлен такой «заградительный» размер комиссионного вознаграждения.
Известно, что на рынке существуют заведомо ложные предложения – «лохотрон». Допустим, сдается спорная квартира, оформленная в общую долевую собственность. Один собственник хочет сдавать жилье, второй – нет или даже не в курсе происходящего. Потенциальный арендатор при этом может не знать особенностей гражданского права и рискует заключить договор только с одним из собственников. В итоге он платит деньги и получает в пользование квартиру. Через несколько дней в квартире появляется второй собственник и заявляет, что не давал свое согласие на сделку. Опытный риэлтор в таких обстоятельствах, еще до заключения сделки, проверит правоустанавливающие документы и потребует присутствия второго собственника либо должным образом оформленного согласия на сдачу внаем квартиры от второго собственника. Чтобы не допустить появления в сделке стороннего риэлтора, представляющего интересы нанимателя, и устанавливается заградительная комиссия «для агента – 95%».
Плавающая «процентовка» Елена Новожилова, гендиректор УК «Ладком»:
– Бывает, что риэлтор получает денежное вознаграждение с двух сторон: со стороны собственника квартиры и со стороны нанимателя. Риэлтору со стороны собственника за работу должен будет заплатить либо риэлтор, который приведет клиента, либо клиент, который пришел без риэлтора. «Процентовка» при этом может меняться. Иногда она 50 на 50, иногда с клиента, пришедшего без риэлтора, могут взять больше. Бывает, что риэлтор, действующий от лица собственника квартиры, может получить деньги за оплату своих услуг не только с хозяина жилья, но и с нанимателя. Замечу, что кризис все ставит на свои места. Поскольку сегодня рынок аренды такой же «тяжелый», как и рынок продажи жилья (цены снизились, клиенты имеют возможность выбора и перед ними надо «поплясать»), то у риэлторов уже на практике понизилась комиссия. Где было прежде 100%, теперь довольствуются 60-50%. Как правило, собственник квартиры платит риэлтору, когда сдается дорогое, элитное жилье, наниматель и так несет большие финансовые потери: аренда+депозит, а тут еще комиссию надо платить посреднику… Тогда оплату комиссии берет на себя хозяин жилья, который заинтересован поскорее сдать объект, чтобы он не простаивал без толку.
Рынок стремится к нулевой комиссии со стороны нанимаетля
Владимир Романенко, частный маклер: – В большинстве случаев обсуждаемое заявление вызвано нежеланием риэлтора со стороны собственника работать с контрагентами, среди которых в последнее время я лично наблюдаю падение уровня профессионализма, а порой и явную неадекватность. А может быть, сдается «проблемная» квартира, что и вызывает такую разницу агентского и клиентского процента. Предположим, что я, как агент, сдаю по просьбе собственника его квартиру, и предпочитаю работать только напрямую с нанимателями, без участия с их стороны посредников. На самом деле, с прямыми клиентами всегда работать удобнее и проще. Утверждаю это именно как риэлтор, специализирующийся на рынке аренды, по большей части – со стороны собственников квартир. Бывает, что гонорар агенту выплачивают и арендатор, и арендодатель в пропорции, к примеру, 50 на 50. То есть на практике получается, что риэлтор одновременно представляет интересы и собственника, и нанимателя жилья, и в этом нет ничего противоестественного.
Задача любого профессионального агента – удовлетворить чаяния двух сторон, укрепив тем самым свою репутацию. Ведь в дальнейшем от любого из участников сделки могут поступить рекомендации своим знакомым. У агента нет задачи «наклонить» весы в одну сторону, в ущерб другой стороне. Вообще, агентский процент зависит от нескольких факторов: состояния квартиры, ее расположения, транспортной доступности и т.п. К примеру, если сдается дешевый объект («однушка» за 18 тыс. рублей в месяц), расположенный в дальнем Подмосковье, агент только на бензин потратит 5 тысяч рублей, возя на показ клиентов. Тут имеет смысл запросить 100% оплаты. Если аренда квартиры составляет 70-80 тыс. рублей в месяц, услуги агента по традиции оплачивает собственник (он же агента и нанимает), комиссия при этом стремится к 100%. Если агента нанял арендатор, то платит он. Уверен, что рынок в России постепенно придет к нулевой комиссии со стороны нанимателя, это вопрос нескольких лет. С другой стороны, вследствие кризиса наблюдается тенденция к уменьшению агентских гонораров до 50% от стоимости аренды. Хотя были времена, когда даже при сдаче элитных, дорогих квартир через агентство собственник, заказавший услугу поиска арендатора, жестко платил 100% исполнителю. Но времена меняются, и не всегда в лучшую сторону…