Максим Маляров, генеральный директор ЭУК «Новое Пушкино», рассказал порталу Novostroy-M.ru о рынке управляющих компаний и роли службы эксплуатации в современных новостройках.
Сегодня управление жилой недвижимостью – это достаточно сложный, специфический бизнес для крупных застройщиков, которым важно строить не только качественные жилье, но и поддерживать свою репутацию, имидж своих жилых комплексов. Служба эксплуатации играет не менее важную роль, поскольку обеспечивает уровень того стиля жизни, который изначально заложен в проект жилого комплекса и был задекларирован застройщиком при продаже квартир клиентам.
Как вы оцениваете рынок УК на сегодняшний день? Является ли он высококонкурентным?
Да, рынок управляющих компаний в настоящее время действительно является высококонкурентным, особенно это относится к рынку Московской области, где работает много компаний. На сегодняшний день можно выделить два типа УК: для одних приоритетом является повышенное внимание к качеству оказываемых услуг по эксплуатации, вторые во главу угла ставят извлечение прибыли. Недобросовестные УК стараются сократить расходы и увеличить доходную часть за счет повышения тарифов, экономии на обслуживающем персонале и найма на работу некомпетентных низкооплачиваемых специалистов. Как правило, это приводит к снижению качества предоставляемых услуг.
Какие законодательные инициативы положительно повлияли на работу управляющих организаций?
Хотел бы отметить, что с начала 2017 года в силу вступили поправки в Арбитражно-процессуальный кодекс, в Гражданско-процессуальный кодекс, которые значительно упрощают решение вопроса по взысканию задолженности за ЖКУ с неплательщиков. Высокий уровень задолженности жителей по оплате ЖКУ – это серьезная проблема для управляющих компаний, и государство, наконец, обратило на нее внимание. Согласно новым правилам, у каждой УК есть право взыскивать с должников денежные средства по упрощенной системе судопроизводства.
Каждый собственник квартиры должен понимать, что помимо прав на качественное обслуживание его квартиры и дома в целом, у него существуют и обязанности по своевременной оплате услуг ЖКУ, своевременному предоставлению показаний приборов учета коммунальных ресурсов. Источник денежных поступлений у управляющей организации – это поступления от собственников квартир. При этом необходимо понимать, что у УК существуют обязательства по своевременным выплатам ресурсопредоставляющим организациям, подрядным организациям, обслуживающим жилой комплекс, выплаты по заработной плате. Поэтому у УК просто нет возможности выплачивать долги за недобросовестных жителей.
В настоящий момент фактически все застройщики многоквартирных домов устанавливают индивидуальные приборы учета, в том числе и по теплу. Учет расходов жителей по теплоснабжению справедливо учитывать по нормативам или по приборам учета?
Как представитель управляющей компании могу сказать, что УК в такой ситуации должна действовать в рамках закона. Текущее законодательство предусматривает схему, когда оплата за отопление в домах, где хотя бы в одной квартире отсутствует или находится в нерабочем состоянии прибор учета тепла, начисляется исходя из доли квартиры в общей площади дома.
Мое мнение как частного лица – да, нововведение справедливое. На момент сдачи дома в эксплуатацию не заселяется, как правило, от 30% до 50% квартир. Собственники, которые еще не заселились в дом, отключают в квартирах отопление. Однако эти квартиры по факту отапливаются за счет соседских жилых помещений. Соседи, живущие рядом с неотапливаемыми квартирами, поддерживают комфортную для себя температуру и, как следствие, вынуждены платить за отопление больше. Все понимают, что происходит, но механизмов воздействия на собственников, отключающих отопление, в настоящее время не существует.
Микрорайон «Новое Пушкино» – самый масштабный жилой проект в городе. В чем заключаются особенности управления таким большим проектом?
Управлять одним многоквартирным домом, даже если он большой, например, на 2 000-3 000 квартир, не так сложно, как управлять несколькими домами. Особенно, если они находятся в разной локации. В том числе это связано и с большими объемами работ по уборке придомовой территории, прилегающих к жилым комплексам дорог.
В любом случае, грамотное управление и обслуживание объекта жилой недвижимости должно исходить из системного подхода в решении всех возникающих вопросов: грамотное тарифообразование по услугам ЖКХ, ведение бухгалтерской отчетности, планирование, техническое обслуживание объекта, взаимодействие с собственниками квартир и администрацией – все должно быть систематизировано.
Управление жилой недвижимостью – это вопрос системного подхода во всем. Когда задача усложняется (как в случае с обслуживанием нескольких домов), все внутренние механизмы должны работать идеально, а для этого необходим высокий уровень профессионализма.
Эффективное взаимодействие с госорганами – одна из важнейших задач в работе УК. Как вы строите отношения с муниципальными властями?
Наша управляющая компания работает в тесном взаимодействии с государственными, муниципальными и надзорными органами. При возникновении спорных вопросов, очень важно получать консультации непосредственно от госорганов. Например, мы очень тесно взаимодействуем с администрацией по вопросам, которые связаны с начислением жителям льгот, предоставляемым по оплате квитанций за содержание, ремонт и коммунальные ресурсы.
Основное взаимодействие с государственными органами у нас происходит через систему «Добродел». Это централизованный портал, созданный правительством Московской области, который помогает администрациям субъектов контролировать, насколько эффективно УК обслуживают жилой фонд. Мы оцениваем эту систему контроля положительно. Она устроена следующим образом: любой житель может напрямую оставить заявку на портале «Добродел», и администрация инициирует проверку по этой жалобе. УК, в свою очередь, обрабатывает запрос – связывается с жителем, устраняет неполадки, если они имеют место быть, и отчитывается по этому вопросу с документальным подтверждением устранения претензии. Таким образом, данная система хорошо дисциплинирует управляющие организации и повышает качество обслуживания домов.
Часто область ЖКХ связана с конфликтами, в том числе благодаря повышению тарифов. Как УК справляется с такими ситуациями, если они возникают?
Как правило, имеет место быть ежегодное минимальное повышение тарифов согласно постановлениям администрации субъектов. Повышение тарифов может произойти и в случае, когда у жильцов возникает потребность в дополнительных услугах или дом переходит на обслуживание небольшой управляющей организации или ТСЖ. Чем меньше квадратных метров находится в управлении организации, тем более высокие у нее расходы, связанные с содержанием административного персонала. Этим объясняются более высокие тарифы небольших УК.
В том случае, если у жителей вдруг возникают какие-то потребности в дополнительных услугах, повышение тарифа может произойти только на основании документов, принятых на общем собрании собственников, где большинство голосов примет решение о введении новой услуги и повышении тарифа.