Нерентабельная сделка. При продаже квартиры можно потерять до половины ее стоимости на налогах

2017-11-10

Эксперты считают, что в недалеком будущем налоговый вопрос станет одним из ключевых при принятии решений о сделках с недвижимостью. Уже сейчас проявляются тенденции, заставляющие потенциальных покупателей крепко задуматься о том, стоит ли вкладывать средства в недвижимое имущество с целью получения дохода с ренты и дальнейшей перепродажи.

Как рассказывает председатель совета директоров одной из ростовских консалтинговых групп, арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ Ярослав Кошелев, если ориентироваться на формирующуюся в последнее время судебную практику, не исключена ситуация, когда выгоду, полученную от сдачи недвижимости в аренду, могут существенно снизить, а то и вовсе перечеркнуть начисленные при ее последующей продаже налоги.

Как именно налоговая система меняет рынок недвижимости?

Ярослав Кошелев: Например, такая ситуация. Физлицо сдает свое недвижимое имущество. И делает это как положено, платит 13 процентов налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с суммы аренды. А затем продает квартиру. Причем человек владел ею более пяти лет, то есть он освобождается от декларирования. И тут к нему приходят сотрудники налоговой инспекции и начисляют 13 процентов НДФЛ и еще 18 процентов НДС от всей продажной стоимости объекта. Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика.

А в Ростове подобные случаи были?

Ярослав Кошелев: Вот один из недавних примеров. Физлицо сдавало в аренду коммерческую недвижимость, уплачивая не только 13 процентов НДФЛ, но и налог на имущество. Для сравнения: ИП по упрощенной системе налогообложения платил бы шесть процентов и при этом освобождался от налога на имущество. Когда же владелец решил продать объект недвижимости, ему предложили заплатить НДФЛ и НДС с продажи.

Как объясняют в налоговой подобный подход?

Ярослав Кошелев: Мотивировка следующая: имущество сдавалось в аренду, а значит, использовалось для систематического получения прибыли, то есть для предпринимательской деятельности, связанной с извлечением доходов. И тут уже не важно, что владелец недвижимости не зарегистрирован в качестве предпринимателя. По закону тот, кто занимается предпринимательской деятельностью, вне зависимости от регистрации, должен платить НДС, если не применяется спецрежим налогообложения - ЕНВД, "упрощенка" или патент. Разумеется, физлицо на специальный режим не переходило, потому что не регистрировалось как предприниматель. Соответственно, если нельзя снизить НДФЛ на сумму расходов, например, в том случае, когда недвижимость была подарена или получена по наследству, то налоговая инспекция может при продаже насчитать 13 процентов НДФЛ плюс 18 процентов НДС. Кроме того, возможно начисление пени, а также штрафа в размере 20 процентов от неуплаченных налогов. То есть имеется вполне реальный риск при продаже недвижимости потерять до половины ее стоимости.

Но большинство российских рантье не спешат сообщать о своем арендном бизнесе в налоговую инспекцию. Получается, они более защищены, чем честные арендодатели.

Ярослав Кошелев: Это тоже ненадежная позиция. Во-первых, арендатор, обидевшись на владельца недвижимости, может сам отправиться в налоговую с договором о найме квартиры. Тогда ее хозяину как минимум насчитают НДФЛ с арендных платежей. А если квартира будет продана, можно готовиться к визиту или звонку налоговиков.

Есть и другие действенные способы, к которым сейчас прибегает налоговая инспекция. Например, опрашиваются соседи или представители ТСЖ. Налоговый инспектор также имеет право получить информацию о том, кто платит за коммунальные услуги по лицевому счету квартиры. Если окажется, что объект недвижимости принадлежит одному человеку, а "коммуналку" оплачивает другой, то для налоговой этого будет достаточно, чтобы сделать вывод: в квартире проживает не хозяин, а наниматель. Даже если квартира сдавалась на короткий срок и находилась в собственности долгие годы, после ее продажи придется заплатить большой налог.

То есть рантье выгоднее все-таки оформлять предпринимательскую деятельность, выбрав щадящий режим налогообложения?

Ярослав Кошелев: Но тут нужно понимать: если оформлять ИП и официально платить по упрощенной системе налогообложения шесть процентов с арендных платежей, то и при продаже квартиры придется заплатить еще шесть процентов налога со всей суммы.

Такая же ситуация может возникнуть, если у человека уже оформлено ИП с той же "упрощенкой". Если при этом идет систематическая покупка-продажа квартир, следует ждать серьезного разговора с налоговой.

Поможет ли рантье патент?

Ярослав Кошелев: Патент становится выгодным, если сдаются несколько объектов или объект очень большой площади. При этом в Ростовской области достаточно привлекательные условия ведения предпринимательской деятельности на основе патента в сравнении с другими регионами.

Вычет в плюс

Покупатель жилой недвижимости имеет право на имущественный налоговый вычет, то есть сумму уменьшения налогооблагаемой базы в размере двух миллионов рублей произведенных расходов. Причем сейчас этим вычетом можно пользоваться до тех пор, пока не выйдет весь лимит. То есть теоретически на эту сумму можно покупать хоть 100-тысячные комнатки и получить общий налоговый вычет на два миллиона. Если же приобретается квартира в состоянии "стройвариант", то под налоговый вычет попадают и расходы на ремонт. Разумеется, при условии их подтверждения. Например, квартира в виде пустой бетонной коробки стоит миллион рублей, еще миллион потрачено на ремонт. В итоге можно воспользоваться налоговым вычетом на те же два миллиона.

Под имущественный налоговый вычет попадает и переплата до трех миллионов рублей по ипотечным процентам. Так, если на покупку недвижимости стоимостью два миллиона рублей берется "долгий" ипотечный кредит и при его выплате "накапало" процентов на сумму три миллиона, то можно получить налоговый вычет в пять миллионов.

При продаже жилья можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. А при продаже другого имущества, в том числе и недвижимого, эта сумма составляет 250 тысяч рублей. Если имеются документы, подтверждающие расходы на покупку продаваемого имущества, ситуация меняется. К примеру, продавая за два миллиона купленную за ту же сумму квартиру, налоги тоже платить не придется. Как и в том случае, если квартира продавалась дешевле, чем покупалась. Доходов в этом случае нет, а значит, и налоги уплачивать не с чего.

Воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже недвижимости сейчас можно только при условии владения объектом, купленным после 1 января 2016 года, не менее пяти лет. Если недвижимость куплена раньше, а также если она получена в наследство, в результате приватизации, по договору дарения или пожизненного содержания с иждивением этот срок сокращается до трех лет.