Минувшей зимой на рынке жилья произошло немало знаковых событий: прекращение программы льготной ипотеки в России, снижение ипотечных ставок, решение о сносе пятиэтажек в Москве. Портал Novostroy-M.ru попросил экспертов прокомментировать итоги трех прошедших месяцев и рассказать о том, как рынок столичных новостроек встретит весну.
Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград»
На рынке недвижимости Московского региона можно выделить несколько трендов: отмена программы государственного субсидирования ипотеки (напомню, что программа завершилась в конце 2016 года), снижение ипотечных ставок Сбербанком, несмотря на отмену программы поддержки (сегодня базовая ставка по ипотеке составляет 10,9%), запуск государственного субсидирования поддержки строительства инфраструктуры в проектах комплексной застройки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». На эти цели государство выделило 20 млрд рублей на 2017 год.
Цены на новостройки в пределах старых границ Москвы показали умеренный рост в пределах инфляции. Это связано с высоким спросом, наблюдавшимся в конце прошлого года, который традиционно переходит на январь, поскольку не все успевают определиться с покупкой. В Новой Москве и Московской области уровень цен на новостройки практически не изменился, показав рост в отдельно взятых проектах.
На рынке первичного жилья Москвы по-прежнему наблюдаются высокие объемы предложения, рынок продолжает пополняться как новыми объектами, так и корпусами в уже реализующихся проектах. В частности, ГК «Инград» в начале года вывела в продажу новый жилой комплекс «Михайлова, 31», который находится в пешей доступности от станций метро «Рязанский проспект». В рамках жилого комплекса возводится монолитным дом переменной этажности (12-19 этажей), состоящий из 8 секций. На территории комплекса предусмотрена собственная инфраструктура - одновременно с жилым домом будет вестись строительство дошкольного образовательного учреждения. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет 4,2 млн рублей.
В целом сегодня на рынке недвижимости Московского региона наблюдаются положительные тенденции: банки продолжают снижать ставки по ипотеке (на прошлой неделе ставки снизили ВТБ 24 и АИЖК), что, несомненно, поддерживает рынок жилья после отмены программы государственного субсидирования ипотеки. В скором времени мы ожидаем, что заработает государственный компенсационный фонд, который заменит неэффективный механизм страхования на рынке недвижимости. Не менее важным событием стало решение столичных властей о запуске второго этапа сноса пятиэтажного жилого фонда. Это действительно историческое решение, которое в будущем существенно повлияет на рынок недвижимости Москвы и облик города.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
В массовом сегменте на первичном рынке старой Москвы за зиму стоимость квадратного метра снизилась на 1,5%. Причем падение стоимости наблюдалось на протяжении всех трех зимних месяцев: в декабре 2016 года - на 1,2%, в январе 2017 года - на 0,8%, в феврале 2017 года - на 0,6%.
Уменьшение цены квадратного метра произошло за счет выхода в продажу новых корпусов в строящихся проектах. Прямого снижения прайса зафиксировано не было. Более того, в феврале 2017 года часть девелоперов увеличили стоимость в пределах 5%, другие – отменили новогодние акции, предложив взамен меньшие дисконты, приуроченные к празднованию Дня защитника Отечества.
Зимой 2017 года в старых границах Москвы в продажу вышли восемь проектов комфорт-класса, девять – бизнес-класса, один – премиум-класса, пять – элитного класса. Всего – 23 объекта, учитывая комплексы с апартаментами. В Новой Москве вышел в реализацию только один проект - «Саларьево Парк» (комфорт-класс).
Прошедшая зима на рынке недвижимости запомнилась неопределенностью в банковском секторе. Именно процентные ставки по кредиту оказывали самое непосредственное влияние на спрос на протяжении всей зимы. Декабрь 2016 года оказался ажиотажным ввиду завершения программы субсидирования ипотечной ставки. По данным Росреестра было зарегистрировано 4 859 ДДУ, что на 26,4% выше, чем в ноябре 2016 года и на 71,4% больше, чем в декабре 2016 года.
В январе 2017 года покупательская активность снизилась: было подписано 1 782 ДДУ. Однако это все равно выше, чем в докризисный январь 2014 года (1 209 ДДУ). Причем показатели января 2017 года могли быть куда лучше, если бы не приостановка рассмотрения ипотечных заявок банками. Проблема заключалась в том, что даже после 9 января (начала первой рабочей недели 2017 года) далеко не все кредиторы утвердили новые условия выдачи ипотеки вне программы господдержки. В результате клиенты находились в ожидании анонсирования новых программ, что в итоге привело к падению спроса.
В феврале 2017 года на рынке случилось еще одно банковское событие, повлекшее снижение покупательской активности. Сбербанк объявил о пересмотре ипотечной ставки с 12% до 10,9% при стандартной процедуре регистрации сделки и до 10,4% при электронной заявке. Узнав об этом, огромное число клиентов, получивших одобрение на старых условиях, приостановили сделку ради получения более низкой ставки, в результате чего показатели продаж февраля 2017 года оказались сопоставимыми с данными за январь, когда фактически половина месяца выдача ипотеки была «заморожена».
Таким образом, на рынке первичной недвижимости на протяжении последних двух месяцев копился отложенный спрос. Полагаю, что сегодня созданы все необходимые условия для его активизации. В первую очередь мы говорим и доступных ипотечных ставках от ведущих игроков рынка. Учитывая, что ипотека была и остается главным драйвером развития отрасли, думаю, что в марте стоит ожидать роста покупательской активности.
На мой взгляд, одно из значимых событий зимы 2017 года – новость о том, что Минстрой предложил использовать материнский капитал на ежемесячное погашение ипотеки на время декретного отпуска одного из родителей. Считаю, это очень важная мера для поддержки не только семей, но и строительной отрасли, ведь с 2007 года (начала действия выдачи МСК) из 8 млн семей, получивших сертификат, 4,2 млн направили средства на улучшение жилищных условий. Очевидно, что, получив возможность расходовать маткапитал именно для погашения ежемесячного долга, а не единовременной задолженности кредита, семьи с детьми, планирующие рождение второго ребенка, будут чаще решаться на ипотеку.