За делением первичной недвижимости на классы стоят точные цифры
При описании жилого комплекса его всегда относят к какому-либо классу. «Эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит» – эти сегменты известны каждому покупателю первичной недвижимости. Однако на практике эти термины не всегда понимаются однозначно, что приводит к недопониманию между застройщиком и его клиентом. По мнению адвоката компании «Адвокат-Недвижимость», председателя комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергея Слободянюка, «строго говорить, что определенная квартира принадлежит к какому-то классу жилья, сложно».
Тем не менее для определения класса первичной недвижимости существует несколько основных факторов. Ряд ключевых показателей приводит Тамара Попова, руководитель отдела исследований агентства недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Среди наиболее важных параметров, по которым определяется класс жилья, – местоположение, тип дома, количество квартир и их средняя площадь, а также соотношение квартир по количеству спален».
Первичная недвижимость: доступные сегменты
Первичную недвижимость эконом- и комфорт-класса часто объединяют в так называемый сегмент «масс-маркет», который противопоставлен сегментам «бизнес» и «элит». Провести демаркационную линию между двумя этими группами можно с наибольшей очевидностью, и во многом благодаря ясным критериям недорогого жилья. «Четко определить в Санкт-Петербурге можно только жилье эконом-класса и масс-класса», – отмечает Сергей Слободянюк.
Говоря о первичной недвижимости сегмента «масс-маркет», эксперт выделяет основные показатели: «Это высотные панельные дома или дешевые кирпично-монолитные дома, в которых в большом количестве представлены студии и однокомнатные квартиры». Этот ряд можно дополнить, опираясь на сегментацию агентства недвижимости Knight Frank: жилье категорий С («эконом») и С+ (средний) строится в спальных районах и пригородах, этажность и количество квартир на площадке здесь не регламентированы, как и соотношение количества машиномест и квартир.
Большую долю в объектах первичной недвижимости эконом-класса занимают студии и однокомнатные квартиры: их количество может достигать 50% и 70% от числа всех квартир дома, соответственно. При этом, отмечают в Knight Frank, средняя площадь квартиры эконом-класса составляет около 35 кв. м, комфорт-класса – от 52 кв. м при высоте потолков от 2,6 м.
Несмотря на некоторые конкретные различия между сегментами «эконом» и «комфорт», с уверенностью разграничить эти группы первичного жилья бывает сложно. На практике новостройки эконом-класса по местоположению и технологии строительства могут приближаться к сегменту «комфорт», а могут серьезно уступать другим по транспортной доступности, качеству строительства и степени развитости инфраструктуры. Кроме того, есть параметры, которые не учитываются при определении класса, но являются важными для покупателей: уже упомянутая инфраструктура локации и внутренняя инфраструктура ЖК, планировка квартиры, стоимость чистового ремонта от компании, наконец, дизайн мест общего пользования. Поэтому метка «эконом» или «комфорт» говорит о статусе первичной недвижимости далеко не все.
Высшая каста
Согласно сегментации, применяемой в компании Knight Frank, первичная недвижимость бизнес-класса строится в престижных пригородах, спальных районах, а также в историческом центре города. Это монолитно-каркасные или кирпичные дома, высота которых не превышает 16 этажей. Высота потолков составляет от 2,75 м для класса B («бизнес-лайт») и 2,9 м для класса В+ («бизнес»), а средняя площадь квартиры – от 65 кв. м и от 80 кв. м, соответственно, при этом наиболее популярная планировка – двухкомнатная квартира.
Важным показателем для бизнес-класса является и так называемый парко-индекс, обозначающий количество парковочных мест на одну квартиру: в сегменте «бизнес-лайт» он составляет от 0,5, в сегменте «бизнес» – от 0,7. Класс В+ отличает также наличие требований к характеру использования нежилых помещений: в них нежелательно размещение предприятий общественного питания и продовольственных товаров (тогда как к первичной недвижимости эконом- и комфорт-класса в этом отношении требований нет).
Поскольку элитные новостройки, как и первичная недвижимость бизнес-класса, относятся к жилью высокой ценовой категории, порой бывает трудно провести границу между этими сегментами. Среди ключевых параметров, которые выделяет Тамара Попова, основным является местоположение дома: «Как правило, элитные жилые комплексы располагаются в наиболее престижных зонах исторического центра, в то время как дома подклассов “бизнес” и “бизнес-лайт” могут располагаться в престижных зонах спальных районов», – комментирует эксперт.
Важным показателем является и квартирография. «В комплексах класса “элит” нет студий, а доля квартир с одной спальней не превышает 15%», – отмечает г-жа Попова. Наиболее распространенная планировка элитной квартиры – трехкомнатная.
При этом согласно сегментации, принятой в агентстве Knight Frank, средняя площадь квартиры в элитной новостройке составляет от 110–130 кв. м, и на площадке располагается не более четырех квартир. Первичную недвижимость элитного сегмента отличают и высокие потолки – от 3 м, и парко-индекс 1,1. В наиболее дорогих новостройках, расположенных в соседстве с архитектурными памятниками, нежилые помещения отводятся преимущественно для использования их жителями комплекса.
Каждому своя цена
Самые недорогие новостройки эконом-класса строятся в пригородах, большинство – во Всеволожском районе Ленобласти. Средняя стоимость квадратного метра составляет 50–55 тыс. рублей (к примеру, в ЖК «Морошкино» от Normann). Недорогие квартиры можно подобрать и в черте города (скажем, в ЖК «Северная долина» от «Главстрой-СПб»), но в целом цены в городских районах ощутимо выше и составляют в среднем 80–90 тыс. рублей за 1 кв. м.
Первичную недвижимость комфорт-класса часто трудно отделить от сегмента «эконом», тем более что к этой категории застройщики относят как кирпично-монолитные, так и панельные жилые комплексы. Средняя стоимость квадратного метра в панельных новостройках составляет 85–90 тыс. рублей. Квартиры в кирпично-монолитных домах дороже: здесь средняя цена «квадрата» – порядка 100 тыс. рублей. Даже краткий анализ цен показывает, что класс новостройки – не решающий фактор в ценообразовании: квартиры в комфорт-классе (во всяком случае, по собственному определению застройщика) могут быть дешевле, чем в сегменте «эконом».
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса составляет 150–175 тыс. рублей. Как правило, каждый проект первичной недвижимости бизнес-класса имеет свою особенность: видовые квартиры, открытые террасы и другие отличительные черты. Примерами новостроек бизнес-класса могут служить ЖК «Три ветра» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЖК The Residence от Setl City и другие проекты.
Элитная первичная недвижимость охватывает широкий спектр ценовых категорий, что связано с подвижной верхней границей. Средняя стоимость квадратного метра здесь колеблется от 200 до 400 тыс. рублей и более. К сегменту элитного жилья относятся, например, строящиеся проекты Verona и «Русский дом» от компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», а среди сданных новостроек – клубный дом «Дворцовая Слобода» от «СоюзГенСтрой», ЖК «Собрание» от RBI и другие.