Квартиры с улучшенными характеристиками «захватили» половину рынка. Покупатель отвергает простые решения и желает жить красиво
Еще 10 лет мы и слыхом не слыхивали о таком термине как «комфорт-класс». До 2008 года специалисты выделяли три класса - «эконом», «бизнес» и «элит». При этом панельные стройки эконом-класса были вытеснены в Подмосковье, куда и устремлялся массовый покупатель. А московские девелоперы искренне считали, что столица – город богатых людей и строили в основном дорогое жилье. Наблюдался явный перекос рынка, но нет худа без добра - исправлять его начал кризис 2008-2009 годов.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
«Портал по недвижимости MetrInfo.R u» обсудил с профессионалами рынка недвижимости настоящее и будущее жилья уровня «комфорт-класс» в Москве, Новой Москве, а также ближнем и среднем Подмосковье.
Половина рынка есть точно
Сегодня на рынке новостроек Москвы и Подмосковья более чем приличный выбор жилья комфорт-класса. По обобщенным данным наших экспертов, в старых границах Москвы в продаже представлено около сотни проектов. Это где-то 20 тысяч квартир, 1,2 млн квадратных метров. Доля от общего объема предложения – 37-46 %. В Новой Москве (до 15 км. от МКАД) доля комфорт-класса – 69-82%, эксперты насчитывают до 30 проектов общей площадью до 500 тысяч кв. метров, около 7 тысяч квартир. Чем ближе к Москве, тем концентрация комфорт-класса выше. В ближнем и среднем Подмосковье ситуация похожая: 70-75% от общего объема предложения, - в пределах 2,2 млн кв метров жилья, 200 проектов и 40 тысяч квартир. Больше всего комфортного жилья – в самых близких к столице городах.
Итак – половина рынка точно занята комфорт-классом. Как замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» такую солидную позицию сегменту удалось завоевать менее чем за 10 лет.
Жилье, которое ждали все
Накануне кризиса, на рынке десятилетней давности сложилась революционная ситуация: нужда в переменах зрела с обеих сторон - застройщики понимали, что им нужно создавать новый продукт, покупатели отказывались отдавать последние деньги за малоинтересные квартиры. Как отмечают в компании «VSN Realty», ими двигало естественное человеческое желание – жить лучше, ведь не одно поколение выросло в неудобных «хрущевках».
«У нового жилья должны были появиться качественно новые характеристики, которые выгодно бы его отличали как от конкурентов из Подмосковья, так и от некоторых стандартных проектов на рынке столицы», - комментирует Артем Сочин, руководитель отдела продаж ЖК «Пироговская Ривьера» (застройщик – «КомфортИнвест»).
Впервые комфорт-класс заявил о себе, как напоминает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», на исходе кризиса 2008-го года, эти проекты более высокого качества выделялись большим разнообразием планировок квартир, наличием продуманной концепции.
К этому застройщики пришли после размышлений на распутье: в отсутствие покупателей им оставалось либо снижать цены, либо улучшать качество. «Но бесконечно уменьшать стоимость квартир невозможно, все резервы для этого уже использованы», - замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Эконом-класс в период кризиса по выражению Дмитрия Цветова, руководителя Управления аналитики и оценки ГК «А101» «гонится за минимизацией себестоимости (и цены) за счет «высушивания» продукта». Однако излишний аскетизм в жилищном строительстве мало уместен – он окончательно погружает покупателя в хандру.
Второй путь - улучшать потребительские свойства продукта. Комфорт-класс, как уточняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» развиваясь, «на стыке двух сегментов – бизнес и эконом», предлагает покупателю новые возможности. По планировочным решениям и метражам жилье уровня «комфорт» соответствуют эконом-классу, а по инженерно-техническим параметрам и архитектурным решениям - не уступают бизнес-классу, - поясняет Яна Глазунова, генеральный директор агентства недвижимости «VSN Realty».
Как отмечает Юлия Прокопенко, директор по маркетингу компании Storm Properties, новые технологии, недорогие но качественные строительные и отделочные материалы позволяют строить привлекательное жилье, не раздувая себестоимость строительства.
«Первопроходцем» среди девелоперов стала компания «Ведис Групп», напоминает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Покупателю был предложен ЖК «Марфино» - дома современных панельных серий П-44Т, КОПЭ, ГМС-2001, П-ЗМ - с улучшенными характеристиками (в частности, симпатичными местами общего пользования - МОП). Предложение выстрелило – покупатели выстраивались в очередь за квартирами по немыслимой для Москвы цене 70 тысяч рублей за квадрат.
Ну а в 2013-м году, дополняет Дмитрий Цветов (ГК «А101»),​ рынок уже кардинально изменился: на начало 2014 г. доля комфорт-класса в предложении как Москвы, так и области составлял 20%. А за 3 года доля выросла почти до 50%.
Главные черты
Покупателя привлекает в комфорт-классе сбалансированное сочетание цены и качества: за приемлемые деньги предлагается современный добротный продукт. Чем же именно он так хорош? У жилья комфорт-класса есть четкие характеристики, и с помощью экспертов мы постарались составить его портрет. Итак, разложим все по полочкам.
Местоположение и транспортная доступность. В Москве проекты комфорт-класса есть везде, включая «спальники» и «замкадье», кроме Центрального округа. В Подмосковье – комплексы комфорт-класса встречаются на разных расстояниях от МКАД, необязательно только вплотную к столице. В Москве их стараются строить недалеко от метро, в области и Новой Москве – от железнодорожных станций и крупных трасс.
Технологии строительства, архитектура. Как правило, дома комфорт-класса возводятся по монолитной технологии, позволяющей строить здания любой этажности, конфигурации, по проектам именитых архитекторов. В комфорт-класс допускают и панель, но современных модернизированных серий, с приятными фасадами, выразительной архитектурой.
Инженерное оборудование. «Начинка» домов должна быть качественной, «продвинутой», используются хорошие лифты, современные системы безопасности жилья.
Квартиры. Подразумевается солидный ассортимент планировок и площадей. В монолитах – свободные планировки. Общая площадь: 35 кв. м для 1-комнатных, 50 - для 2-комнатных и 65 - для 3-комнаных. Кухни – вместительные, не менее 8-10 квадратов, потолки до 3-3,2 метров, в многокомнатных квартирах – два санузла. Часто закладываются кладовки - внутри квартиры или на техническом этаже. Встречаются нестандартные квартиры – студии, двухуровневые, с панорамным остеклением, с большой кухней. В панельных домах должны быть учтены пожелания потребителей (убираются вентиляционные короба из кухонь, выполняется качественное остекление балконов и лоджий, в некоторых проектах делаются эркеры, и т.д.). Нередко предлагаются чистовая отделка.
Паркинги. Они обязательны, но допускаются разные – стоянки у дома, отдельно стоящие здания, подземные парковки. Обеспеченность машиноместами - не менее 1,5 м/м на квартиру.
Отделка. В отделке мест общего пользования, входных групп и квартир используются качественные и разнообразные материалы, например, керамогранит или цветное стекло. Для квартир разрабатывается несколько стилистических решений.
Благоустройство. Собственная придомовая территория, часто огороженная, с разновозрастными детскими площадками, спортивными площадками (футбольное поле, зона с тренажерами, теннисные корты и т.п.), местами для отдыха. Приветствуется интересный проект озеленения, ландшафтный дизайн, нестандартное оформление. Все чаще реализуется концепция «двор без машин».
Инфраструктура. Первые этажи домов отводятся под магазины, бытовые службы, отделения банков, аптеки и т.д. В крупных комплексах строятся детские сады, школы, в последнее время застройщики стараются их возводить по нетиповым проектам.
Таким образом, комфорт-класс – это полноценная жилая среда, которая формируется благодаря принципу комплексной застройки, - делает вывод Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». Есть и примеры «точечного» подхода, но их меньше.
Как ведут себя цены
По данным Евгения Межевикина (ГК «Пионер»), на территории «старой» Москвы цена квадратного метра в проектах комфорт-класса находится на уровне 110-180 тыс. рублей, а средний показатель -151 тыс. руб./кв. м. Схожие цифры у Юлии Сапор, руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet - 154,7 тыс. руб./кв. м. и у генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной - 151,1 тыс. руб. за кв.м
В Новой Москве по информации Дмитрия Цветова (ГК «А101»), в зоне 10-15 км от МКАД, на старте продаж цены составляют 65-75 тыс.руб./кв.м. В ближнем поясе до 10 км от МКАД, возле метро проекты могут стартовать и со 100-110 тыс.руб./кв.м. В удалении от метро – 85-95 тыс.руб./кв.м. Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») приводит чуть большую среднюю «новомосковскую» цифру - 97,2 тыс. руб. за кв.м.
Ну и в Подмосковье, по оценке Вероники Манн, директора по маркетингу компании «БИГ-Девелопмент», девелопера ЖК «Котельнические высотки», в 10-километровой зоне цены комфорт-класса не превышают 100 тыс. руб. за кв.м., обычно это 85-95 тысяч рублей. По наблюдениям Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки») это - 86 тыс. руб. за кв.м. (до 30 км от МКАД), Артем Сочин («Пироговская Ривьера») считает, что в среднем подмосковный метр стоит 72 тыс. руб./кв.м. (до 20 км, на стадии строительства).
Отвечая на вопрос о ценовой динамике, эксперты разделились на три группы. Первая группа утверждает, что цены на комфорт-класс показывают положительную динамику, правда она не слишком впечатляет – 2-3% за год. Самый солидный показатель у Марии Литинецкой («Метриум Групп»), - плюс 5,7% за год. «Более того, средняя цена «квадрата» сегодня на 2,1% выше докризисного 2014 года» - детализирует эксперт. В то же время Литинецкая отмечает и отрицательную динамику - по сравнению с 2015-м годом, когда метр был дороже на 5,8%. Средние цены тогда выросли под воздействием программы «ипотека с господдержкой».
Вторая группа экспертов отмечает снижение, опять же небольшое. Так, Артем Сочин («Пироговская Ривьера») усматривает движение вниз на 3-5% «по сравнению с предыдущими годами». Небольшие минусы в Москве по сравнению с нынешним январем зафиксировала Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») - на 1%: со 152,8 тыс. руб. за кв.м. до 151,1 тыс. руб. за кв. м (впрочем год назад это было 146,2 тыс. руб. за кв.м). Павел Брызгалов (ФСК «Лидер») указывает на то, что как такового снижения нет, все дело в хитросплетениях статистики: новые проекты выходят на рынок по стартовым ценам и «разбавляют» сводные по сегменту данные.
Наконец, третья группа экспертов высказала мнение, о том что цены на комфорт стабильны. Обобщая все эти высказывания можно заключить следующее: стоимость комфорт-класса действительно более или менее устоялась. Спрос на эти квартиры определенно есть, но покупатель за последнее время не разбогател (и даже наоборот), поэтому борьба за него продолжится. В данных обстоятельствах продавцы вряд ли будут задирать цену.
Чемпион по доступности
Несмотря на разный взгляд на ценовую динамику, практически все эксперты согласны с тем, что сегодня качественные квартиры максимально доступны. Для покупателей сложилась действительно уникальная ситуация, - рассуждает Евгения Акимова (IKON Development). Даже за весьма скромный бюджет покупки можно приобрести жилье «на класс выше». Объекты сегмента «эконом» утратили свое последнее преимущество – минимальный бюджет покупки, а высококачественное жилье по доступным ценам – это тренд последних 2-3 лет на рынке жилья.
Наталья Шаталина «МИЭЛЬ-Новостройки» утверждает, что на сегодня наиболее бюджетные проекты – это именно жилые комплексы комфорт-класса. В Москве – это Nord, Level Амурская, Cleverland, Citimix. Правда, тут в основном речь идет об апартаментах. В Новой Москве самые доступные проекты на присоединенных территориях – «Баркли Медовая долина», «Андерсен», «Москвичка», «Скандинавия» (комфорт-класс) и «Борисоглебское» (экономкласс). В Московской области - это «Ильинские луга», «Первый квартал» (комфорт-класс), («Государев дом», «Путилково» (экономкласс).
Как вспоминает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), сегодня действительно можно купить проекты комфорт-класса по гораздо более доступным ценам, чем несколько лет назад. Например, в июне 2014 года на рынке «старой» Москвы не было ни одного проекта комфорт-класса, где стоимость квадратного метра составляла бы менее 100 тысяч рублей. В 2016 году таких новостроек было уже семь. Сегодня – три.
Почему же по доступности лидирует комфорт-класс, а не «эконом»? Как объясняет Наталья Шаталина, проекты экономкласса строятся по панельной технологии, а это означает ограниченный выбор планировок и площадей. В комфорт-классе застройщики же закладывают минимальные площади (от 18-20 кв.м), что дает возможность заметно снизить бюджет покупки. Например, в Москве сейчас студию в апарт-комплексе можно купить за сумму даже меньше, чем 2 млн рублей.
Вероника Манн («Котельнические высотки») дополняет, что на доступность проектов комфорт-класса влияет и ипотека: «Сейчас самые низкие ипотечные ставки за всю историю рублевой ипотеки, множество разнообразных предложений об ипотеке без первоначального взноса, ипотечных каникулах и пр. Все это, несомненно, влияет на спрос, а соответственно и на цену».
Будущее: только вперед
Что касается перспектив комфорт-класса, то наши комментаторы оценивают их исключительно оптимистично. По выражению Натальи Шаталиной - «более чем радужные». В пользу развития комфорт-класса свидетельствует сама экономика строительства. Как объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», затраты на возведение многоквартирного дома складываются главным образом из стоимости земельного участка, подключения и прокладки инженерных коммуникаций и строительно-монтажных работ. А на индивидуальный архитектурный проект, оформление мест общего пользования и придомовых территорий – все то, что отличает комфорт-класс от экономичного жилья – необходимо потратить сравнительно небольшую часть бюджета проекта, получив в итоге жилой комплекс более высокого уровня. Так что в интересах самих девелоперов - выходить на рынок с ликвидными проектами.
Кроме того, по мнению Яны Глазуновой («VSN Realty») доля комфорт-класса и комфорт плюс будет расти за счет освоения промзон и территорий вдоль МЦК.
Эконом-класс при этом все-таки не исчезнет, - эксперты считают, что у него есть своя аудитория (в основном приезжие из российских регионов), да и наверняка будет присутствовать в социальных программах государства, включая реновацию пятиэтажек. Вообще, реновация пятиэтажек обещает стать определяющей для развития обоих сегементов.