Вступившие в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» произвели некое смятение в среде риэлторов. Профессионалы рынка очень неоднозначно воспринимают действия нотариального лобби. Своим мнением о том, какое влияние окажет на рынок недвижимости принятие данного документа, поделился генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.
В конце 2015 года были внесены изменения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно этим изменениям, обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по продаже долей недвижимого имущества в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику долевой собственности). А так же при продаже имущества принадлежащему несовершеннолетнему.
Это все прошло не очень заметно для рынка, так как в общем количестве сделок подобных отчуждений происходит не так уж и много.
И вот 02 июня 2016 года вступили в силу новые поправки в тот же Закон, которые гласят о том, что нотариальному удостоверению теперь подлежат так же и те сделки, в которых все собственники долей недвижимости отчуждают свои доли в рамках одной сделки. А вот таких сделок, как раз, довольно много.
Таким образом, можно поздравить нотариальное лобби, которое несколько раз пыталось ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Гражданский Кодекс. Все эти попытки были неудачны. И вот теперь, под видом защиты прав собственников долей, это получилось. При этом Гражданский кодекс остался без изменений, и никто не запрещает подписывать договоры отчуждения недвижимости в простой письменной форме, но за маленьким исключением, в виде продажи долевой собственности. А таких сделок, по нашим оценкам, – не менее 30% от общего числа сделок.
Что в этом хорошего и плохого? Из хорошего можно назвать то, что нотариус удостоверяет:
- что подпись под договором поставило именно то лицо, которое должно было его поставить - что договор был зачитан участникам сделки вслух - что участники сделки были трезвы, в целом понимали значения своих действий
Т.е. в целом эти действия теоретически, некоторым образом, повышают защищенность сделки. Но, тогда возникает вопрос, почему такая избранность? Чем так особенно отличаются сделки с продажей долей всеми участниками долевой собственности, от продажи всего имущества одним собственником? На мой взгляд, ничем. И смысл всех этих изменений становится совершенно понятен, если мы переходим к цифрам, которые и являются ответом на то, что тут «плохого».
А «плохого» тут то, что средняя стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры с ценой порядка 6-8 млн рублей – 20-25 тысяч рублей.
Да, конечно, можно из «лимона сделать лимонад» и получить дополнительный бонус: воспользовавшись при таком удостоверении сделки «нотариальной» регистрацией перехода права собственности, мы получим зарегистрированные документы через 3 рабочих дня. И стоит такая «регистрация» дешевле, чем подача документом через регистрационные центры (не путать с МФЦ).
А еще можно воспользоваться депозитом нотариуса, и провести расчеты по сделке через этот инструмент, обладающий некоторыми плюсами, в сравнении с традиционными расчетами через депозитарную ячейку.
Но все равно, в среднем на одно отчуждение (не сделку, а отчуждение!) размер расходов увеличится на 15-20 тысяч рублей. И это при средних ценах на квартиры. А если в сделке участвует объект стоимостью 10- 15 млн рублей, то сумма будет еще выше.
И вообще, если проводить аналогии, то подобные действия, совершенные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но наши законодатели, видимо, считают по-другому.
Конкретный пример
Если приводить конкретный пример, то в ближайшее время, мы проводим сложную сделку, с цепочкой из семи квартир. В трех из этих квартир есть долевая собственность. По нашим прикидкам это значит, что участники сделки потратят почти на 70 тысяч рублей больше, чем потратили бы в обычной ситуации.
При этом нам повезло, что две нижние квартиры, которые находятся в Московской области, не в долевой собственности. Иначе нам бы пришлось в рамках одной сделки посетить двух нотариусов, одного в Москве, другого в Люберцах.
И это второй минус
Теперь в «альтернативных сделках» Москва – Подмосковье (которых не так уж и мало), периодически, в рамках одной сделки, придется ездить к разным нотариусам. Т.е. для некоторых ситуаций, законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс.
И еще большой вопрос справятся ли нотариусы и смогут ли избежать больших очередей в своих нотариальных конторах.
Подытожим Еще раз повторюсь, что весь мой «гнев» в связи с такими действиями законодателей, связан в первую очередь с бессмысленностью этих изменений. Может быть, я ошибаюсь, и коллеги поправят меня, но пока я не вижу прикладной пользы от этих нововведений, а лишь увеличение затратной части на проведение сделки.
При этом в очередной раз законодатели показали, что мнение профессионального сообщества им совершенно не интересно. Сам формат введения такого важного для всего рынка недвижимости закона, по-другому, как «тихой сапой» я назвать не могу. И возникает вопрос, не будет ли через некоторое время так же тихо и незаметно введен закон об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимостью? Могу напомнить, что раньше, когда нотариальное удостоверение было обязательным, его стоимость составляла 1% от стоимости недвижимости.