Апартаменты сегодня — привычное и востребованное предложение на рынке столичного жилья, покупатели понимают их плюсы и минусы. В то же время апартаменты до сих пор являются чем-то неопределенным со стороны законодательства. Этот сегмент рынка имеет массу вопросов, которые требуют решения. Именно об этих законодательных пробелах, а также о перспективах апартаментов и рынка недвижимости в целом рассказала НиЦ Елена Комиссарова, генеральный директор «БЭЛ Девелопмент».
— Елена, на сколько я знаю, самый большой законодательный пробел, касающийся апартаментов, — их статус. Давно ходят разговоры, что вот-вот и их приравняют к жилью, но власть никак эти ожидания не оправдывает. Москвичи уже и к такому товару привыкли. Как эту историю видите вы?
— Рынок апартаментов в Москве, по данным аналитиков и ведущих брокеров, занимает сегодня около 55 % предложений первичного элитного и премиального сегмента. Одно время московские власти запрещали в ЦАО строительство новых жилых домов, и здесь стали строить офисы. Потом запретили строить офисы, и все взялись возводить гостиницы, в итоге появился новый продукт на рынке — апартаменты, особый класс недвижимости, понятный всему миру, кроме нас. Апартаменты существуют везде, это недвижимость как для временного, так и для постоянного проживания, и лишь в России этот существенный сегмент рынка законодательно не определен.
Эта неопределенность очень мешает качественной работе девелоперов и развитию рынка недвижимости. Как-то на одной конференции достаточно высокопоставленный чиновник назвал апартаменты «недожильем» и сообщил аудитории, что он не советует покупать апартаменты своим друзьям. Конечно, есть на рынке и не лучшие проекты апартаментных комплексов. Чаще всего это варианты в бывших промышленных зонах без инфраструктуры и сервиса. Но сегодня на московском рынке большинство апартаментов строится в самых престижных местах города, зачастую в ЦАО, где уже есть развитая инфраструктура, да и сами проекты очень высокого уровня, премиум и элитного класса. На сегодняшнем рынке очень высока конкуренция. Предложение, как считают аналитики, в 4 раза превышает спрос! В этих условиях застройщику нет смысла строить проекты плохого качества. Большинство апартаментных комплексов столицы — современные, инновационные объекты высокого качества в очень хороших локациях. Здесь применяются передовые инженерные решения, тщательно прорабатываются вопросы безопасности, к проектированию привлекаются лучшие архитекторы с мировыми именами.
Группа компаний «БЭЛ Девелопмент» в Москве специализируется на небольших апартаментных комплексах клубного формата. В нашем портфеле реализованные проекты «У Патриарших» в Малом Козихинском переулке и «Гороховский, 12» в Басманном районе, проектируются элитные резиденции «Долгоруковская, 25» и «Гоголевский бульвар, 12». Реализованные клубные дома удостоены премии Urban Awards в 2013 и 2015 годах, как лучшие элитные апартаментные комплексы.
Законодатель должен определиться со статусом апартаментов. Я считаю, что было бы правильным решением приравнять их к традиционному жилью. В первую очередь такое решение ждут собственники апартаментов, которым важна постоянная регистрация по месту жительства. К примеру, по соседству с АК «Гороховский 12» расположены муниципальные детский сад № 1982 и школа № 1480 (бывшая гимназия им. В. П. фон Дервиз) — старейшее учебное заведение Москвы. Здесь учились Марина Цветаева, Николай Озеров и Юрий Никулин.
И дети владельцев апартаментов должны ходить в сад и школу, которые находятся в шаговой доступности. Отсутствие регистрации никому не дает право не принять ребенка в школу или поликлинику. Юристы нашей компании часто обращают внимание клиентов на их конституционные права, но практика сложилась иначе. Поэтому вопрос должен быть решен: не может 600 тысяч квадратных метров недвижимости существовать вне закона.
Статус жилой недвижимости для апартаментов позволит не только корректно применять строительные нормы к этим объектам в будущем, но и без проблем управлять ими. В настоящий момент многие вопросы по управлению комплексами апартаментов не урегулированы законодательно. В законе есть такое понятие, как многоквартирный дом, и есть четко прописанные способы и принципы управления. В апартаментных комплексах никакой ясности нет, потому что это не многоквартирный дом, а отсюда возникают проблемы и с общими местами пользования, и с придомовой территорией, и с УК, и с формированием тарифов по управлению. Мы одни из первопроходцев в этом вопросе и руководствуемся нормами и принципами Жилищного кодекса.
— Получается двоякая история: строить правительство разрешает, а признавать апартаменты в конечном итоге не хочет?
— Покупатели апартаментов законно покупают и оформляют в собственность недвижимость, имеющую статус нежилого помещения. От признания же апартаментов жильем все только выиграют. Если будет дан статус жилья, застройщики будут четко выполнять все нормы.
— Елена, а строить и управлять такими объектами, с точки зрения общения с городом, тяжелее или проще?
— Отсутствие четкого законодательного регулирования особого статуса зданий с апартаментами привело к появлению законодательных пробелов в вопросах их строительства и проектирования. Поскольку специальные требования, в том числе и градостроительные, к проектированию и строительству таких зданий до недавнего времени не предусматривались, на практике их проектирование и строительство осуществлялись с соблюдением правил, предусмотренных для нежилых зданий, чаще в формате гостиницы. Это усложняет процедуры, приводит к дополнительным финансовым и временным затратам, вынуждает застройщиков и проектировщиков искать непростые решения для того, чтобы запроектировать объект, удобный и функциональный для постоянного проживания людей. Безусловно, все вопросы мы решаем и сдаем объекты в эксплуатацию, но было бы проще, если б все было прописано законодательно.
— В последнее время рынок волновали изменения 214-ФЗ. Скажите, вас это не затронуло, так как по закону ДДУ касается лишь жилья, то есть квартир?
— Несмотря на то что нас 214-ФЗ напрямую не касается, продаем мы свои проекты по ДДУ в рамках этого закона. Мы полностью соответствуем требованиям 214-ФЗ. Кроме того, мы продаем то, что должно быть жильем, поэтому не только соответствуем всем нормам, но и превосходим по качеству, особенно в части инженерных систем пожаротушения, вентиляции, систем контроля доступа на объект.
— Изменения в данном законе осложнят жизнь девелоперов в этом году или же вы считаете, что все моменты проработали правильно?
— Да, изменений много. И это радостно, что закон уточняется, но, к сожалению, в основном вся нагрузка изменяющегося законодательства ложится на застройщика. Требования ужесточаются, становится больше различных обременений. С одной стороны, это хорошо для потребителя, который полностью защищен. Но есть и обратная сторона: растет себестоимость строительства, что в конечном итоге отразится на покупателях. Есть также не до конца определенные моменты. Например, в соответствии с последними внесенными изменениями, при комплексной застройке территории можно направлять средства дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры. То есть за счет дольщиков будут появляться детские сады и школы. Но кто в конечном итоге будет собственником этих объектов? Логично предположить, что дольщики, которые оплатили это строительство. А хотят ли на самом деле дольщики такую собственность? Хотят ли они управлять этими социальными объектами и нести расходы по их содержанию?
— Елена, апартаменты в Москве уже стали привычны, а есть ли шанс у этого продукта закрепиться в регионах?
— Есть, особенно в городах-миллионниках. Но происходить это будет не так быстро, как на столичном рынке.
— У вас есть региональные проекты?
— Есть.
— Какой самый интересный проект?
— У нас есть большой девелоперский проект «Квартал XXI века» в Иркутске. Это комплексное развитие территории: на берегу Ангары, в самом центре Иркутска, на месте бывшей промышленной зоны будут построены концертный зал классической симфонической музыки и самого разного рода недвижимость, включая торговые, развлекательные площади, гостиницы и жилье. Это масштабный проект должен преобразовать заброшенную территорию в городскую доминанту.
Концертный зал реализуется по инициативе и под руководством народного артиста РФ Дениса Леонидовича Мацуева. Акустикой зала будет заниматься всемирно известный архитектор-акустик Ясухиса Тойота, он известен проектами концертных залов выдающегося качества звука по всему миру.
В рамках подготовки к реализации проекта «Квартал XXI века» был проведен открытый конкурс, на который было представлено 67 проектов. Оценивало работы компетентное жюри, в состав которого входили министр культуры и архивов Иркутской области, мэр Иркутска, главный архитектор города и другие известные архитекторы и общественные деятели, возглавлял жюри сам Мацуев. В результате победило три проекта: АО «ГОРПРОЕКТ» (Москва и Санкт-Петербург), «Студия 44» (Санкт-Петербург) и «Институт Территориального развития» (Санкт-Петербург).
На реализацию проекта мы планируем 5–7 лет, ведь это центр города, который находится под охраной Министерства культуры РФ, это бывшая промышленная зона, которая требует рекультивации. И это берег реки, то есть необходим отдельный проект берегоукреплений. В настоящий момент готовится вся необходимая документация.
— Елена, какие перспективы рынка вы видите в принципе?
— Если смотреть в будущее, то наш рынок должен существенно измениться, будет подвержен всем тенденциям развитых рынков недвижимости. Во всем мире только 20–30 % жителей являются собственниками недвижимости. Все остальные жилье арендуют и не переживают по этому поводу. И это касается не социального найма для малообеспеченных людей, а найма жилья успешными, мобильными людьми, которые сегодня работают в Нью-Йорке, а завтра в Чикаго. Семейные люди также поколениями живут в арендных домах или квартирах и прекрасно себя чувствуют.
И наш рынок придет к этому, изменения уже происходят. Очень много в этом вопросе уже делается и законодательно, Минстрой занимается этой проблемой. Доходные дома выгодны государству, потому что это легализация арендного бизнеса недвижимости, стабильные налоговые платежи в бюджет.
Да и сам рынок движется в сторону доходного жилья, просто Москва и Подмосковье будут самыми последними в этом процессе. Регионы более активно занимаются этим вопросом. Уже есть реальные проекты доходных домов в Уфе и Сыктывкаре. Муниципалитет Тюмени разрабатывает комплексную программу арендного жилья, которая поможет решить проблему замены аварийного жилого фонда. Процесс идет в тех регионах, где сами региональные власти заинтересованы в таких проектах, потому что у жителей нет денег на покупку жилья. Все эти проекты пока реализуются только в рамках государственно-частного партнерства.
Одним словом, мы в перспективе будем строить жилье и сдавать его в аренду, а не продавать. Для жильцов значительно выгоднее жить в арендной квартире, чем платить ипотеку. Это даже выгоднее, чем заморозить свои деньги и сразу купить квартиру. Это мировая практика, повторюсь. Но у нас просто иной пока менталитет.
— Но арендное жилье никак не выгодно девелоперу.
— Есть способы привлечь к строительству доходных домов и бизнес. Если рассчитывать финансовую модель доходного жилья, то окупаемость 17–20 лет при существующей стоимости московской земли, строительства и валютной составляющей, которая занимает до 40% в элитном сегменте. Такая окупаемость неинтересна, но все же есть способы сделать так, чтобы девелоперы стали строить именно арендное жилье.
Во-первых, для девелоперов под проекты доходных домов надо если не отменить плату за изменение целевого назначения или вида разрешенного использования, то хотя бы предоставить возможность платить после реализации проекта с рассрочкой. Дело в том, что этот платеж достаточно большой и происходит единовременно, и если мы строим дом для продажи, то в этом еще есть хоть какая-то экономическая целесообразность, но когда мы строим арендное жилье, то экономической целесообразности в выплате в бюджет города сразу достаточно большой суммы денег нет. Кроме того, нужны налоговые льготы и, самое главное, длинные и не очень дорогие деньги. Говоря про дешевые деньги, мы не имеем в виду кредиты под 0 %, нас вполне обрадовали бы 7–8 % годовых.
Но пока ничего этого нет, хотя при желании это легко решаемые задачи. И еще раз подчеркну, что московский рынок к таким переменам в настоящий момент не готов.