Курортная недвижимость – не просто жилье для отдыха у моря, это перспективный источник стабильного заработка. Конечно, если подойти к инвестированию с умом. Проработанной схемой по превращению жилья в доходный бизнес, а также правилами выбора недвижимости делится директор компании Espana Tour Александр Дашевский.
Анализ рынка и целей покупателя
Начинать всегда нужно с предварительной подготовки. Еще до подбора недвижимости важно определиться, как вы собираетесь ее использовать. Специалисты компании подготавливают аналитику индивидуально под каждого покупателя. И от учета всех факторов напрямую зависит, какую недвижимость предложат клиенту. Ведь прекрасная арендная квартира может совершенно не подходить для собственного проживания. А идеальное семейное бунгало – плохо сдаваться в наем.
Ошибочно думать, что курортное жилье приносит прибыль только в сезон. Правильно подобранная недвижимость с удачным расположением работает на собственника круглый год.
В Испании на побережье Коста-Бланка даже зимой солнечно и можно купаться в море. Именно в это время сюда приезжают испанцы и туристы из северной Европы, которые активно арендуют жилье.
Сразу после того, как вы определились с целями, мы начинаем глубоко изучать рынок. Смотрим статистику, какие жилые комплексы и дома, в каких районах, с какой инфраструктурой пользуются наибольшей востребованностью среди арендаторов. Оцениваем, в том числе и с помощью известных международных порталов, специализирующихся на аренде недвижимости, квартиры с какими характеристиками чаще всего бронируют. На основании этих данных делается общая оценка рынка недвижимости конкретного региона/курорта/района. После чего из ряда гарантированно востребованных объектов для клиента мы делаем выборку, отвечающую индивидуальным требованиям и бюджету.
В базе компании всегда есть несколько десятков готовых предложений, которые доказали свою эффективность.
Например, есть несколько комплексов на побережье, которые хорошо себя зарекомендовали, и в этих ЖК у нас несколько квартир. Мы открываем booking.com или любой аналогичный сайт, где есть календари сдачи квартир в аренду и наглядно демонстрируем востребованность конкретных апартаментов. Еще осенью бронь может быть зафиксирована вплоть до будущего лета. То есть можно заранее подсчитать, сколько человек заработает к лету, если купит квартиру сегодня.
Выбор объекта
Когда речь идет об инвестировании, то главный фактор при выборе, после предполагаемой доходности – это бюджет. Существует расхожее мнение, что чем дороже недвижимость, тем больше на ней можно заработать, но это далеко не всегда верно. В одних случаях стоит доплатить, а в других – сэкономить, что только поможет повысить доходность.
Например, если у покупателя есть в €100-150 тыс. и он хочет только зарабатывать на недвижимости, сразу советуем обратить внимание на три самых известных комплекса на побережье Коста-Бланка. Они известны среди арендаторов, в интернете много восторженных отзывов и рекомендаций. Собственники квартир всегда успешно сдают их в аренду. На вид эти комплексы, как пятизвездочные отели. Они оборудованы всем: парковками, 3-4 бассейнами, охраной. В одном из них возле бассейна расположен бар.
Тем, у кого бюджет до €100 тыс.,предлагаем рассмотреть варианты в ценовой категории от €70 до €90 тыс. От аренды такие собственники будут получать чуть-чуть меньше, чем те, кто приобрел квартиры в суперпрестижных комплексах - в сезон €90-110 и €120-150 в сутки, соответственно. Разница небольшая, а вот разрыв в стоимости квартир более внушительный – около 70%. А значит, доходность с более дешевой квартиры выше.
Если есть деньги и цель только зарабатывать, я бы рекомендовал купить две квартиры по €80 тыс., а не одну за €150 тыс. или две вторичных, вместо одной новой. Естественно, речь идет об аналогичных квартирах с проверенными арендными перспективами.
В случаях, когда покупатель планирует совмещать аренду с собственным пользованием квартирой, часто делают запрос исключительно на новое жилье. Проблем подобрать такой вариант в хорошем комплексе с высоким арендным спросом нет. Просто надо понимать, что бюджет составит более €100 тыс. А на вторичном рынке мы можем найти варианты дешевле и не менее качественные. Тем более, что каждый арендный объект от Espana Tour, доводится до «отельного стандарта»…
Подготовка к сдаче
Чтобы успешно сдавать вторичное жилье, необходимо, чтобы оно выглядело презентабельно и было полностью укомплектовано для проживания.
Да, это дополнительные вложения, размер которых определяется в каждом отдельном случае, но их можно и нужно заранее просчитывать.
При подборе и покупке жилья через нашу компанию, специалисты всегда торгуются с хозяином, и зачастую, благодаря их усилиям удается «скинуть» тысячу или две от первоначальной стоимости. Поэтому затраты на косметический ремонт минимизируются или вообще приходят к нулю.
В Espana Tour есть команда, которая оценивает состояние каждой квартиры, которая предлагается клиентам. В абсолютно любом вторичном жилье есть свои недостатки, где-то царапина, ручка не идеально работает, пятнышко на стене и многое другое – все эти мелочи и устраняются. После косметического ремонта жилье выглядит идеально.
Все работы с квартирой мы берем на себя: красим стены, меняем шторы, покрывала, какую-то посуду, советуем, какую бытовую технику обновить, а какую оставить, предоставляем дизайнера, который предлагает различные интерьерные решения. Хозяин полностью освобожден от забот. При желании он может вместе с нашим специалистом проехать по магазинам и закупить все необходимое.
В среднем затраты на ремонт и обстановку составляют €1500-2000. Мы всегда подбираем недвижимость, которая требует минимальных дополнительных вложений – это стандарт. Если у клиента есть желание и деньги сделать капитальный ремонт, предоставляем и такие услуги.
Из практики нескольких ремонтов, проведение которых мы снимали для нашего канала YouTube: одна квартира обошлась в районе €1100, вторая – €1800 и третья – €600. Это наглядно показывает, что для клиента ремонт будет стоить небольших денег, а результат принесет хорошую прибыль. Цены на аренду после него повышается примерно на 20%.
В итоге по инвестиционной схеме покупатель получает отремонтированную квартиру, которая сразу же выходит на рынок аренды и начинает приносить стабильную прибыль.
Получение дохода
Компания заинтересована продать не просто квартиру, а жилье, которое будет хорошо сдаваться и приносить высокую прибыль, так как сама занимается управлением при сдаче в аренду, а значит получаем с прибыли свои 22%.
Гарантированная доходность от приобретенной арендной недвижимости, управлением которой мы занимаемся, составляет от 5% до 7% годовых.
И это с вычетом расходов на уплату налогов, рекламу и услуги компании. Общая же доходность достигает 13-15%. Это касается недвижимости практически в любой ценовой категории.
При этом, есть порог стоимости, который имеет свою «финансовую целесообразность». Например, существует квартира – новая квартира на первой линии моря за €220 тыс. В этом же комплексе есть аналогичная вторичная квартира стоимостью €150 тыс. Обе можно успешно сдавать в аренду по равной стоимости, но финансовая выгода будет разная, так как первоначальные вложения значительно отличаются.
Зарабатывать на таком готовом бизнесе я бы советовал на протяжении 3-5 лет. Именно через такой промежуток времени техника и мебель начинает выходить из строя. И надо либо обновлять все, вкладывая в квартиру €3000-5000 и продолжать сдавать, либо, если за прошедшие годы заработали €15-20 тыс., которые готовы вложить, продать эту квартиру и купить новую, с более выгодными характеристиками. Или приобрести две аналогичных или чуть более дешевых квартиры, с которых можно будет зарабатывать больше, чем с вашей одной.
Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.