В первом квартале этого года цены на вторичном рынке жилья Северной столицы снижались, во втором – росли и к июлю окончательно отыграли падение. Мы попытались разобраться, чем вызван рост «ценовой температуры» и какие тенденции он отражает.
Аналитические центры опубликовали данные ценовых мониторингов региональных рынков жилья за первое полугодие. Тренд сезона: в большинстве малых и больших городов, в том числе в российской столице, вторичные квартиры дешевели. Петербург – одно из немногих исключений.
РЕГИОНАЛЬНАЯ СПЕЦИФИКА: ТЕНДЕНЦИИ
По данным специалистов федерального портала «Мир квартир», за шесть месяцев 2017 года квадрат московской вторички подешевел на 3,3%, петербургской, напротив, вырос в цене, причем значительно – на 4,6%.
Падение цен на московские квартиры (–9,35% по итогам первого полугодия) и при этом рост на петербургские (+2,52%) зафиксировал и федеральный ресурс РОСРИЭЛТ (речь в данном случае также идет о цене квадрата на вторичном рынке).
Правда, представители администрации ресурса предупреждают, что расчеты производятся по собственным методикам, отражают цены, которые указаны в объявлениях, размещенных пользователями, и требуют сравнения с другими источниками.
На публичном графике цен вторичной недвижимости в городах России (проект, реализуемый аналитиками Российской гильдии риэлторов) Петербург также показывает прирост, правда, незначительный (в десятые доли процента), при том что в большинстве других российских городов-миллионников ценовая динамика пусть и не ярковыраженно, но все-таки отрицательная.
Теперь обратимся к нашим «фирменным» данным. По данным Центра оценки и аналитики БН, с января по март 2017 года квадрат петербургской вторички подешевел со 106,0 до 104,1 тыс. руб., но в течение весны и первого месяца лета бодро отыграл падение (июнь закрылся отметкой 107,2 тыс. руб. за кв. м).
ПОЧЕМУ РАСТУТ ЦЕНЫ. ОСНОВНЫЕ ВЕРСИИ
Итак, почему все-таки, вопреки большинству ранее сделанных прогнозов, петербургские квартиры растут в цене? На сей счет в риэлторской среде имеется множество разных рабочих гипотез – от сезонных факторов и завышенных ожиданий продавцов до безусловной привлекательности Петербурга для желающих переехать из регионов. Ни одна из этих популярных версий, впрочем, не является в полной мере убедительной.
Для начала разберемся с сезонностью. В последние годы во втором квартале квартирный рынок почти всегда скатывался к летнему затишью со снижением и спроса, и покупательской активности, и собственно «ценовой температуры». В свою очередь оживление (предложения, спроса и цен) начиналось уже с приходом осени. Таким образом, ситуация 2017 года в традиционный сценарий не укладывается.
Что касается необоснованных ожиданий и «заряженных» цен, то, действительно, полтора года назад регулярно опрашиваемые нами риэлторы-практики утверждали, что почти любое предложение открывает возможности для торга (при этом назывались цифры от 5 до 10%).
Нынче торги на понижение по-прежнему имеют место, они уже стали едва ли не правилом хорошего тона, но «подвинуть» продавца больше, чем на 3-5%, покупателю удается нечасто. При этом экспонировать и продвигать объект с нерыночной ценой в листингах – также удовольствие недешевое. Стало быть, в подавляющем большинстве случаев сегодняшние цены предложения все-таки близки к ценам сделок.
Теперь о растущей привлекательности Северной столицы для иногородних покупателей. Поток желающих стать «новыми петербуржцами» не иссякает. Но подавляющее большинство иногородних покупателей располагают скромными по питерским меркам бюджетами, львиная доля которых оседает в сегменте новостроек либо на вторичном рынке квартир Ленобласти.
РЫНОК В РАЗРЕЗЕ
Поставим вопрос иначе: а действительно ли в Петербурге растут цены на квартиры? Ниже приведены таблицы, отражающие динамику цен в основных сегментах вторичного рынка жилья в зависимости от периода постройки дома, локации и количества комнат.
С января по июль в целом по рынку цена квадратного метра увеличилась на 1,1%, в то же время средняя цена представленной в продаже квартиры выросла на 2,6% (см. таблицу 1).
В сегменте так называемой новой вторички (по версии БН – жилье в домах, сданных в эксплуатацию за последние пять лет) прирост цен составил 1,5% (за квадрат) или 0,5% (за квартиру).
Квадратный метр жилья в спальных районах советской застройки подешевел на 0,6%, средняя цена лота снизилась на 1,6%
(см. таблицу 2).
В условно выделенном нами сегменте «прикадье» (напомним: речь только об объектах вторичного рынка, в данном случае – в таких сателлитах, как Шушары и Парнас) квадратный метр подорожал на 0,15%. В то же время сами квартиры здесь подешевели на 1,4% – потому что во вторичную продажу выводят объекты все меньших метражей).
Рекордсменом ценового роста стала группа районов с преобладанием исторической застройки: Адмиралтейский, Центральный, Петроградский, линейная часть Василеостровского. Цена «квадрата» выросла на 11%, а среднестатистическая квартира прибавила в цене 4% – в первую очередь за счет недавних новостроек бизнес-класса и выше на Петроградской стороне.
Хотите еще цифр? Пожалуйста. Комнаты в коммуналках, по утверждениям риэлторов-практиков, спросом теперь почти не пользуются – ни у петербуржцев, ни среди иногородних интересантов. Поэтому с начала года квадратный метр комнат подешевел на 2,4%, средняя цена лота уменьшилась на 1,1%.
Вслед за комнатами снижалась цена квадрата в сегменте малосемейного жилья – однокомнатных квартир и студий. Сами лоты в цене подросли (см. таблицы 3 и 4), но почти в пределах статистической погрешности. Квартиры с двумя комнатами и больше дорожали как в абсолютных значениях, так и в пересчете на квадратные метры.
В одном из недавних обзоров, рассматривая тенденции в сегменте типового жилья советского периода, в первом квартале текущего года мы отметили рост цен на хрущевки, но при этом заметное снижение – на брежневки.
То есть тенденции, как говорится, разнонаправленные. И они отнюдь не свидетельствуют о безусловном и повсеместном росте цен на вторичное жилье. Откуда же тогда он «нарисовался»? Дело в том, что уже подавляющее большинство предложений вторичного рынка образца первой половины 2017 года составляют квартиры в домах послесоветского периода. А это, прямо скажем, не самые дешевые объекты. При этом их доля в общем спектре предложений растет с каждым месяцем.
НОВЫЙ ЖИЛФОНД: ВЫШЕ, ПЛОТНЕЕ, ДОРОЖЕ
В конце 2013 года, когда массовое строительство в прикадье только разворачивалось, аналитики БН оценивали долю предложения объектов в недавних новостройках на вторичном рынке в 6,7% (на тот момент лишь каждая пятнадцатая предлагаемая к продаже квартира была расположена в доме, построенном после 2008 года).
Месяц назад мы подсчитали, что в настоящее время на жилые здания, построенные в 2009 году и позже, приходится больше половины предложений вторичного жилья. Таким образом, если оценивать состояние рынка жилья по цене квадратного метра, то потенциал для ее дальнейшего роста почти очевиден. Он обусловлен увеличением доли предложений квартир в относительно свежих домах послесоветского периода. Однако современный жилфонд, представленный на вторичном рынке жилья, – это не только дома, не требующие ремонта. Так, с 2010 года площадь среднестатистической вводимой в эксплуатацию квартиры уменьшилась с 60,8 до 50,4 кв. м, а доля малогабаритного жилья (однокомнатных и студий) выросла с 48 до 62%.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Татьяна Зотова, директор АН «Новоселье»:
– Безусловно, 2017 год на рынке вторичной недвижимости начинался невесело. Общие показатели по количеству сделок с объектами вторичной недвижимости существенно не изменились. В данном сегменте недвижимости появилось множество квартир, требующих серьезного ремонта после покупки. В основном такие объекты представлены в советских серийных домах. Но теперь они все чаще встречаются и в совсем свежих – не более десяти лет с начала эксплуатации.
Тем не менее есть и обратная тенденция. На вторичном рынке часто появляются квартиры в кондиции «покупай и живи» – с качественным ремонтом, современной мебелью и бытовой техникой. Цены таких квартир несколько выше, чем у аналогов, но многим покупателям они интересны, так как здесь отсутствует целый букет проблем, присущий львиной доле объектов вторичного рынка.
Повышается спрос на новое жилье, недавно перешедшее из разряда первичного. Устойчив интерес к покупке квартир в ипотеку – что напрямую связано с изменением процентных ставок.
Лидеры спроса сегодня те же, что и раньше, – это однокомнатные квартиры.
Таблица 1
Динамика цен предложения на вторичном рынке
Период Весь вторичный рынок Сегмент «Новая вторичка»
тыс. руб. руб./кв. м тыс. руб. руб./кв. м
Январь 2017 6 996 106 036 7 394 117 785
Февраль 2017 6 945 105 626 7 395 117 808
Март 2017 6 733 104 095 7 257 117 731
Апрель 2017 6 798 105 133 7 285 117 946
Май 2017 7 081 106 321 7 310 118 844
Июнь 2017 7 183 107 190 7 430 119 539
ДАННЫЕ: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН
Таблица 2
Динамика цен предложения в зависимости от локации
Период Прикадье Центральные р-ны СПб Спальные р-ны СПб
тыс. руб. руб./кв. м тыс. руб. руб./кв. м тыс. руб. руб./кв. м
Январь 2017 3 594 82 094 11 416 128 227 5 516 99 039
Февраль 2017 3 556 81 823 11 565 127 021 5 542 99 193
Март 2017 3 585 82 950 11 056 123 723 5 485 97 954
Апрель 2017 3 540 82 472 11 475 128 506 5 535 98 845
Май 2017 3 571 81 687 12 310 131 199 5 452 98 398
Июнь 2017 3 545 82 218 12 677 133 612 5 426 98 410
ДАННЫЕ: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН
Таблица 3
Динамика цен предложения в зависимости от количества комнат, руб./кв.м
Месяц комнаты студии и 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные 4-комнатные более 4 комнат
Январь 2017 89 429 108 824 103 879 103 633 109 285 113 763
Февраль 2017 89 215 109 200 103 566 103 640 106 412 111 362
Март 2017 89 608 107 656 102 143 102 049 104 680 109 052
Апрель 2017 88 765 108 086 103 319 103 306 108 783 106 814
Май 2017 88 656 108 286 103 425 106 215 112 329 109 242
Июнь 2017 87 256 108 784 104 005 106 714 114 202 115 458
ДАННЫЕ: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН
Таблица 4
Динамика цен предложения в зависимости от количества комнат, тыс. руб
Месяц комнаты студии и 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные 4-комнатные более 4 комнат
Январь 2017 1 432 3 996 5 940 8 701 12 599 20 060
Февраль 2017 1 427 4 028 5 971 8 768 12 663 19 948
Март 2017 1 441 3 966 5 867 8 406 12 054 19 359
Апрель 2017 1 422 3 975 5 995 8 646 12 621 19 152
Май 2017 1 423 3 968 6 091 9 240 13 797 20 104
Июнь 2017 1 416 4 062 6 146 9 350 13 918 21 910
ДАННЫЕ: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН