Прямые продажи дорогих квартир в Москве в старых границах удержали рынок от снижения в апреле.
Сделки
1. В апреле 2018 в новостройках Московского региона было продано практически столько же квартир и апартаментов, как и в марте 2018 (см. табл. 1). По итогам анализа выписок ЕГРН Росреестра в Москве в старых границах в апреле 2018 года было реализовано 3 908 лотов (на 0,8% больше, чем в марте 2018), в Новой Москве 2 137 лотов (на 6,1% больше, чем в предыдущем месяце). В Московской области число сделок продолжает снижаться. В 100 крупнейших ЖК Подмосковья (на них приходится около 85% рынка) в апреле было 4 734 регистраций (-3,7% к марту 2018). По отношению к аналогичному периоду прошлого года рынок продолжает демонстрировать рост в Москве в старых границах (+30%), в Новой Москве (+12%) на фоне небольшого снижения в Подмосковье (-4%).
Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед.
Апрель 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Москва
3014
3289
3478
3876
3908
Новая Москва
1903
1886
2016
2014
2137
Московская обл. (100 ЖК)
4746
4625
4534
4734
4561
Источник: Аналитический центр ЦИАН
2. Выручка застройщиков от продажи квартир и апартаментов выросла (см. табл. 2). В отличие от зимних месяцев, когда выручка росла медленнее, чем число сделок, в апреле 2018 суммарная оценка выручки застройщиков выросла (несмотря на то, что абсолютное число сделок почти не изменилось). Зафиксирован рост на 3,3% в Москве в старых границах и на 3,7% в Новой Москве. Апрель 2018 года по суммарной выручке девелоперов в Москве с учетом новых территорий (около 53,7 млрд руб.) занял 2-е место за всю историю мониторинга этого показателя (после декабря 2017 года). По отношению к апрелю прошлого года рост рынка составил +33% в Москве, +7% в Новой Москве. При этом, в Московской области снижение выручки еще заметнее, чем падение по числу сделок (-8%).
Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб.
Апрель 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Москва
32,69
35,12
35,37
42,16
43,54
Новая Москва
9,51
9,15
9,83
9,78
10,14
Московская обл. (100 ЖК)
19,35
18,72
18,26
18,54
17,87
Источник: Аналитический центр ЦИАН
3. Рост рынка в денежном выражении произошел за счет активизации спроса в бизнес-классе и премиальных сегментах (см. табл. 3). Из 6 045 сделок, зарегистрированных в апреле в Москве и Новой Москве, 903 лота (15%) пришлось на квартиры и апартаменты с экспонируемой ценой более 15 млн рублей. На протяжении последних 12 месяцев доля лотов с указанными ценовыми уровнями лишь 1 раз достигла 15%-й рубеж (а обычно находилась в диапазоне 10-12%). Активизация покупателей более дорогих квартир привела к снижению доли ипотечных сделок в Москве в старых границах. В апреле 2018 года лишь 45% квартир и апартаментов было приобретено по ипотеке (тогда как зимой доля таких сделок в отдельные месяцы превышала 52%). Т.о., спрос в апреле 2018 дополнительно поддержали покупатели, которые приобретали жилье за счет собственных средств.
Табл. 3.1. Структура сделок по оценочной цене реализованного лота по итогам анализа выписок ЕГРН в Москве и Новой Москве в 2017-2018 гг., %.
Менее 5 млн руб.
5-10 млн руб.
10-15 млн руб.
15-20 млн руб.
Более 20 млн руб.
Апрель 2017
25%
49%
13%
6%
6%
Май 2017
26%
49%
13%
6%
6%
Июнь 2017
21%
49%
15%
8%
7%
Июль 2017
23%
49%
14%
7%
7%
Август 2017
22%
51%
14%
7%
5%
Сентябрь 2017
22%
52%
15%
6%
5%
Октябрь 2017
23%
49%
15%
7%
5%
Ноябрь 2017
23%
51%
14%
7%
5%
Декабрь 2017
21%
54%
14%
6%
5%
Январь 2018
23%
52%
14%
6%
5%
Февраль 2018
25%
50%
13%
6%
6%
Март 2018
22%
48%
16%
8%
5%
Апрель 2018
24%
46%
14%
9%
6%
Табл. 3.2. Доля ипотечных сделок по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб.
Апрель 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Москва
44%
52%
51%
48%
45%
Новая Москва
45%
56%
55%
55%
58%
Московская обл. (100 ЖК)
58%
63%
65%
65%
65%
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Цены
4. Цены в экспозиции в Москве растут 5-й месяц подряд (см. табл. 4). Средние экспонируемые цены растут 5-й месяц подряд. В Москве в старых границах (без учета премиальных сегментов рынка) они выросли с января этого года на 3,3% (с 185,1 до 191,3 тыс. руб.), в Новой Москве на 2,0% (с 101,4 до 103,4 тыс. руб.), в Московской области цены не изменились (79,2 тыс. руб.). Динамика цен «месяц к месяцу» на каждом из субрынков редко превышала статистическую погрешность, но сам факт устойчивого роста на протяжении достаточно длительного периода свидетельствует, как минимум, о временном развороте ценового тренда. В отличие от предыдущих попыток застройщиков по повышению цен их рост в январе-мае 2018 года не привел к снижению темпов продаж. Это можно объяснить эффектом от низких ипотечных ставок, при которых незначительное повышение цены квартиры для покупателя не так заметно. Кроме того, весенним повышением цен застройщики частично отыгрывают новогодние скидки, которые в этом году были как никогда высоки (почти каждый крупный девелопер предлагал часть своих лотов со скидкой более 10%).
Табл. 4. Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной реализации) в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м.
Апрель 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Москва
186,4
185,1
186,5
188,9
189,1
191,3
Новая Москва
96,9
101,4
101,4
100,3
102,0
103,4
Моск. обл.
79,2
79,3
80,3
79,7
78,2
79,2
Источник: Аналитический центр ЦИАН
5. В апреле 2018 заметно выросли средние цены сделок (см. табл. 5). Это связано с изменением структуры спроса. Средняя цена квадратного метра в сделках в Москве составила 198 тыс. руб. (на 7% выше, чем цены сделок в марте и на 3,6% выше, чем средние цены предложения без премиальных сегментов рынка).
Табл. 5. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м.
Апрель 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Москва
186
183
179
185
198
Новая Москва
98
102
102
101
100
Московская обл. (100 ЖК)
88
86
86
84
85
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Предложение
6. Объем активного предложения в Москве впервые превысил показатель Подмосковья (см. табл. 6). Впервые число лотов в активной реализации в Москве превысило аналогичный показатель по Московской области еще по итогам марта. Тогда объем активного предложения в Москве (с учетом новых территорий) превысил аналогичный показатель для Подмосковья на 0,2 тыс. лотов. В апреле тенденция сохранилась; более того, разрыв между столицей и областью вырос. В Москве в старых границах сейчас в реализации находится 45,6 тыс. лотов, в Новой Москве 9,7 тыс. лотов (суммарно 55,3 тыс. лотов), тогда как в Московской области – лишь 54,6 тыс. лотов. Год назад на 71,2 тыс. квартир и апартаментов в Подмосковье приходилось 59,2 тыс. лотов в Москве (из них 12,5 тыс. на новых территориях).
Табл. 6. Динамика объема активного предложения (лоты в активной реализации) по субрынкам Московского региона, ед.
Апрель 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Москва
46,7
50,9
49,1
49,5
50,2
45,6
Новая Москва
12,5
8,8
8,0
8,8
10,5
9,7
Моск. обл.
71,2
66,3
61,0
60,8
60,5
54,6
Источник: Аналитический центр ЦИАН
7. Выход нового предложения замедлился (см. табл. 7). В первом квартале 2018 года на рынок вышло больше новых объектов, чем в любом из кварталов 2017 года (суммарная площадь жилья в них составила 2,45 млн кв. м). Это рассматривалось как объяснимая реакция застройщиков на законодательные изменения в части поэтапного перехода от ДДУ к проектному финансированию (анонсированное с 1 июля). В апреле выход нового предложения, напротив, сократился. В этот месяц было выведено в продажу 37 корпусов суммарной площадью 0,60 млн кв. м (площадь нового предложения оказалась на 40% меньше, чем в марте 2018).
Табл. 7.1 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2017-2018 гг. (поквартально) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м.
1 кв. 2017
2 кв. 2017
3 кв. 2017
4 кв. 2017
1 кв. 2018
Москва
882
722
799
934
687
Новая Москва
179
298
256
311
436
Моск. обл.
755
966
918
608
1324
Весь регион
1816
1986
1973
1853
2447
Табл. 7.2 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг. (помесячно) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м.
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Москва
158
290
239
358
Новая Москва
36
145
255
97
Моск. обл.
504
299
521
143
Весь регион
698
734
1015
598
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Первая реакция участников московского рынка новостроек на апрельское снижение курса рубля, возросшие макроэкономические и геополитические риски оказалась достаточно спокойной. Рост абсолютного числа и выручки от сделок с более дорогим квартирами вряд ли является свидетельством ухода в недвижимость как в актив-убежище со стороны среднего класса. Скорее, это объясняется постепенным насыщением рынка малогабаритных квартир, а также расширением возможностей у покупателей за счет подешевевшей ипотеки.
Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве и Московской области (без части ЖК в Дальнем Подмосковье)); только сделки в домах с этажностью >=3; только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета скидок); группировка проектов по застройщикам (по бренду) выполнена по принципу «1 ЖК — 1 застройщик».