С началом весны на рынке недвижимости столичного региона, отмечают многие аналитики жилищного рынка, наметилось некоторое оживление. Кто-то связывает это с введением с изменениями в закон о долевом строительстве, а кто-то со снижением ставки по ипотечным кредитам. Насколько верны утверждения аналитиков? Давайте об этом спросим тех, кто работает на «земле», то есть самих участников рынка.
На первичке ажиотажа нет
Первичный рынок достаточно активен, но мы, — отмечает директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева, — не ощущаем существенных колебаний в связи с предстоящими изменениями в 214-ФЗ. По данным из открытых источников, переход от долевого строительства к проектному финансированию
займет время — переход рынка на новые рельсы планируется осуществить в течение 3 лет. В связи с тем, что реформирование системы будет поэтапным, люди решают свои жилищные вопросы в спокойном, а не срочном порядке, учитывая свои финансовые ресурсы и возможность оплачивать ипотеку.
Активность на вторичке началась еще зимой
— Активность на рынке недвижимости в этом году началась еще в январские каникулы, — отмечает эксперт агентства недвижимости «ТВОЯ КВАРТИРА» Иван Васильев. — И в январе, и феврале шли просмотры, были сделки как по новостройкам, так и по вторичке. К концу марта покупатели немного затихли. Как всегда в нашей стране трудно сказать, с чем конкретно это связано. Причина может быть во многом, начиная от выборов, заканчивая затянувшейся зимой. Хотя цены на жилье, несмотря на активность рынка, не росли. Тенденция на понижение сохраняется, торг при просмотрах стал уже обязательным. Многие продавцы до сих пор психологически не готовы снижать цену на свою квартиру, надеются на лучшие времена, снимают с продажи.
Особенно это касается новостроек на этапе строительства в Подмосковье. Зачастую, цена на данный момент ниже, чем та, за которую они в свое время приобретали недвижимость. Старый вторичный фонд, не попавший в программу реновации, тоже стоить дороже уже не будет. Реальные продажи и обмены происходят только, если квартирный вопрос становится жизненно необходимым.
На вторичном рынке Москвы средняя удельная цена предложения в феврале составила 213,1 тыс. руб./кв. метра, — говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. – И уже третий месяц этот показатель практически не меняется. При этом объем увеличился по итогам месяца на 2% до 39,99 тыс. квартир. По сравнению с февралем прошлого года количество квартир на вторичном рынке Москвы, находящихся в открытой продаже, сократилось на 9%. Это сокращение происходит потому, что ликвидные предложения быстро раскупаются. А часть продавцов снимают свои объекты с продаж, не будучи готовыми продавать по существующим ценам – на их взгляд, это слишком дешево. Мы подсчитали, что средняя цена квартиры на вторичном рынке Москвы в феврале составила 9,6 млн рублей, А год назад средняя сумма сделки была на 2% меньше. Средняя цена продажи однокомнатной квартиры в феврале 2018 г. составила 6 млн рублей, двухкомнатной – 9,4 млн рублей, трехкомнатной – 13,7 млн рублей». По сравнению с февралем прошлого года число сделок растет, как и в январе, то есть оживление действительно фиксируется. Но говорить о формировании устойчивого тренда пока рано, нужно смотреть на цифры марта.
— Действительно, в последние несколько месяцев покупательская активность на рынке жилой недвижимости действительно увеличилась, — отмечает генеральный директор компания «Релайт – Недвижимость» Константин Барсуков. — Причем январь и февраль, традиционно «пустые» для рынка, в этом году были довольно живыми. Но говорить о том, что это явная тенденция, на мой взгляд, пока еще рано. В 2016 году мы видели такое же повышение активности покупателей, которое продлившись несколько месяцев в начале года, закончилось сильным спадом в конце года.
Но, если заняться прогнозом, то я скорее бы говорил о дальнейшем увеличении спроса, чем его понижении. Для этого много причин, и долгая стагнация на рынке, и давно упавшие цены на недвижимость, и продолжающееся снижение ставок по ипотеке.
Хотя зачем гадать? Думаю, что ближайшие три-четыре месяца очевидно покажут куда движется рынок. И если я окажусь прав в своем прогнозе об увеличении спроса, то с большой долей вероятности к концу года мы увидим небольшой рост цен.
В Подмосковье ситуация иная
Как отмечает Марина Толстик, в Подмосковье уже полгода цены практически не меняются, при этом с апреля 2015 года, когда была зафиксирована максимальная цена, падение достигло в среднем 15%. В отличие от Москвы, объем предложения растет – в феврале он достиг 52,1 тыс. объектов. Однако в области продаж не так много, потому что сильна конкуренция новостроек как в Подмосковье, так и в самой Москве. При этом продавцы охотно идут на дисконты, но вот покупатели в Подмосковье оживленности не испытывают.
Кроме того, отмечает генеральный директор компании АэНБИ Игорь Боачев, одним из трендов, помогающих оживлению рынка, — это продажа меблированных квартир.
Молодым семьям советую присмотреться к такому новому для России тренду, как продажа квартир с мебелью и техникой, проще говоря, с полной обстановкой.
Эта тенденция пришла на наш рынок недавно. Мебели и техники в магазинах теперь много. Квартир в новостройках тоже достаточно. Технологии ремонта специалистами таджик-сервис, тоже примерно одинаковые. А вот таскать за собой обстановку, которую часто подбирали со всей душой, невыгодно. Да и свободные деньги на новую мебель почти всегда есть. Как правило, такие квартиры хоть и стоят немного дороже, но есть смысл посмотреть их, особенно после квартир с бабушкиным ремонтом. Сразу появляется желание её купить. А раз такие квартиры выставлены дороже, чем аналогичные, то это предмет для торга и очень хорошего торга.
Казалось бы, продавцы тут теряют в материальном плане, но учитывая скорость продажи, которая перекрывает потерю в цене пользованной мебели, и отбить потерю всегда можно положив денежку на депозит. Но совершенно ясно, что мороки меньше всем. Покупателю не нужно проходить круги ада, бегая по мебельным магазинам. Провёл капитальную уборку, и можно уже вещи раскладывать.
Да, самое важное. Почти все квартиры с хорошей обстановкой и ремонтом продались очень быстро. Мало того, по некоторым вариантам покупатели реально устраивали торги, как до кризиса. Так что, тут нельзя думать долго. Хорошие варианты улетают, как пирожки с прилавка.
На загородном рынке популярен эконом
— На загородном рынке сейчас ситуация не очень простая. «Самое сложное — это найти покупателя на таунхаус, — отмечает заместитель директора компании «Кредит-Центр недвижимость» (Раменский район) Светлана Марочкина. – Здесь всё зависит от типа предлагаемого к продаже объекта: если это твинхаус стоимостью в пределах 5 млн, и площадью около 120 кв.м., то покупатель готов покупать и в том случае, даже если этот объект находится в удалении от города, и с не самой хорошей транспортной доступностью. Если это таунхаусы многоквартирные, то покупатель здесь, как правило, горожанин, который требует хорошей транспортной доступности и прочих благ города. Именно из-за плохой транспортной доступности, несмотря на приличное благоустройство посёлок Прозоровское-Голицино не пользуется бешеной популярностью у потенциальных покупателей. Ну а в деревне Захарово, на выстроенные в лесу таунхаусы, спрос отсутствует вовсе. Там нет инфраструктуры, отсутствует транспортная доступность.
Покупатель, всё так же, как и в прежние годы, городской житель, меняющий свою квартиру в городе, на квартиру в таунхаусе, с прилегающим небольшим участочком, на котором можно посадить цветы и прочее. Обычно это семьи с детьми, которым тесно в стандартной квартире, а в свой дом они переезжать ещё не готовы. И поэтому выбирают промежуточный вариант.
На загородном рынке сейчас востребован эконом-класс строений площадью от 120 до 150 кв.метра и по цене от 4-х до 5 млн. При этом важна локация — близость к городу или в черте города. Покупателями обычно бывают молодые семьи с детьми. Обычно они совершают обмен квартиры с доплатой на таунхаус.