Сделка по продаже ГК «Мортон», заявления об отмене ипотеки с господдержкой, предложение ввести налог на непроданные квартиры – эти и другие события оказали влияние на рынок новостроек нынешней осенью. Портал Novostroy-M.ru попросил экспертов прокомментировать итоги прошедших трех месяцев: как различные сегменты жилья встречают зиму.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
Одним из значимых событий для рынка недвижимости осенью 2016 года следует признать объявление о продаже группой акционеров во главе с Александром Ручьевым своих пакетов акций ГК «Мортон» одному из акционеров ГК ПИК Сергею Гордееву. Эксперты полагают, что фактически речь идет о слиянии двух крупнейших участников рынка панельного домостроения. В результате объединения новая группа компаний будет контролировать значительную долю рынка новостроек в сегменте жилья панельного типа.
На рынке недвижимости Москвы одним из наиболее значимых юридических событий (поскольку оно коснется фактически каждого жителя – собственника недвижимости) следует признать принятие закона города Москвы №30 от 28.09.2016 г., согласно которому уточнены правила налогообложения объектов жилой недвижимости, принадлежащей гражданам. В отношении недвижимости граждан по общему правилу установлены следующие налоговые ставки: 1,3% кадастровой стоимости объекта – в 2016 году, 1,4% – в 2017 году, 1,5% – в 2018 году и последующие налоговые периоды. Если кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости гражданина превысит 300 млн рублей, то применяется ставка в размере 2%.
Также уточнены налоговые ставки в отношении машино-мест и гаражей, которые теперь составляют: 7,7% суммы налога, исчисленной за 2016 год, 7,1% суммы налога, исчисленной за 2017 год, 6,7% суммы налога, исчисленной за 2018 год и последующие налоговые периоды.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН
Говоря о рынке новостроек области, можно отметить, что средняя цена на новостройки Подмосковья на протяжении осени не изменилась и осталась на прежнем уровне – около 80 тыс. рублей за кв. м. Более того, стабильность подмосковного рынка первичного жилья фиксируется на протяжении всего 2016 года – объем предложения и цена практически не меняются с начала января. Осенью наблюдались незначительные корректировки объема предложения преимущественно в классе «комфорт» – сокращение на 5% было зафиксировано в октябре, что объясняется максимально низкими ставками ипотеки и завершением программы господдержки в конце года. Объективно выгодное предложение побуждает клиентов приобретать квартиры на известных и удобных условиях. Однако уже в ноябре за счет проектов, вышедших за эти два месяца, объем квадратных метров комфорт-класса восстановился, потому что именно сейчас сложились оптимальные условия для вывода ранее запланированных проектов. С 2017 года вступят в силу поправки к ФЗ-214, ужесточающие требования к застройщикам, что ограничит их возможности.
Осенью на рынок новостроек Московской области планомерно выходили новые проекты – всего с сентября по ноябрь вышло 10 новых проектов, что не превышает привычных значений.
Преимущественно проекты выходили в массовом сегменте – традиционном для локации. Таким образом, доля первичного жилья класса «комфорт» сегодня составляет 78% от общего объема предложения или 1,2 млн кв.м.
Анализируя рынок новостроек в границах «старой» Москвы, мы фиксируем качественное изменение структуры предложения и рекордные показатели по выводу новых проектов за последние несколько лет. Так, по итогам осени вышло сразу 18 новых проектов. Подчеркнем, что 2/3 новых проектов (12 проектов) относятся к дорогому сегменту жилья, что подтверждает тенденцию восстановления традиционной структуры предложения, где преобладает новостройки класса «бизнес» и выше. Так, с начала года рост объема предложения в сегменте бизнес-класса составил 38%. При этом доля массовых (эконом- и комфорт-класса) проектов с начала января сократилась на 11%. Таким образом, усиливающаяся тенденции свидетельствует о том, что по мере развития рынка новостроек столицы в течение 1-2 лет доля бизнес-класса достигнет докризисных значений, когда она составляла более 50% от общего объема предложения.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Пожалуй, самым знаковым событием осени стало приобретение «Мортона» группой компаний ПИК: слияние крупнейших девелоперов произошло в октябре. На рынке наметилась тенденция к концентрации ресурсов, которая призвана помочь застройщикам выйти победителями из обострившейся конкурентной борьбы. «Мортон» обладает значительным земельным фондом в Московской области, а ПИК – производственными мощностями, включающими изготовление бетонных блоков и оконного профиля. Кроме того, у ГК ПИК нет столь значительной долговой нагрузки, какая была у «Мортона». В то же время, ПИК успешно адаптировался к изменениям в покупательском поведении, вызванным наступившей экономической нестабильностью.
Вместе с тем подчеркну, что сделка была обоюдной и не носила характер агрессивного поглощения. То есть несмотря на экономические трудности, основные игроки рынка все же сохраняют устойчивость, поэтому ни массового «падежа» застройщиков, ни сверхконцентрации девелоперского бизнеса, которая могла бы привести к монополизации отрасли, ожидать не стоит. Тем не менее, не исключаю, что подобные сделки могут произойти и в будущем.
В течение сентября-октября новых проектов на рынок массового сегмента не выходило, однако стартовали продажи в новых корпусах и очередях в уже существующих жилых комплексах. В сентябре открылась реализация новых корпусов в проектах «Кварталы 21/19», «LIFE-Митинская Ecopark», а в октябре – в ЖК «Мир Митино», ЖК «Летний сад», ЖК «Некрасовка» и ЖК SRЕDА.
Тем не менее, за сентябрь и октябрь объем предложения практически не изменился: к началу сентября на рынке экспонировалось 17 250 квартир, а к концу октября – 17 215 лотов (-0,2%).
На мой взгляд, главными результатами осени можно назвать выход средней стоимости квадратного метра в массовом жилье на докризисный уровень к отметке 149 тыс. рублей за кв. м. (в декабре 2014 года она составляла 147 тыс. рублей), а также новый рекорд по величине спроса. В октябре 2016 года Росреестр зарегистрировал самое большое число ДДУ за всю историю долевого рынка – 3 383 договора. Не исключаю, что в ноябре и декабре мы станем свидетелями новых рекордов в свете ожиданий завершения субсидирования ипотеки.
Александр Орельчиков, и.о. руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость»
Осенью стало известно, что правительство не планирует продлевать субсидирование ипотеки на 2017 год. Так, Михаил Мень, сделал несколько заявлений о том, что субсидирование ипотеки «не имеет смысла» и данное решение связано с тем, что рыночные ставки на кредиты «приближаются к 12%», а ключевая ставка Банка России — снижается.
Осенью средняя стоимость квадратного метра на территории Москвы, в старых ее границах, уменьшилась на 2,7% относительно аналогичного периода 2015 года. Наибольшее снижение стоимости квадратного метра (на 9,5%), отмечено в сегменте новостроек эконом-класса. Данное изменение связано с увеличением объёма предложения жилья по более доступной стоимости.
Также сократилась на 6,8% средняя стоимость апартаментов комфорт-класса. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, в которых представлены квартиры, увеличилась на 3,5% и составила 164,1 тыс. рублей. В новостройках бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,7%, относительно аналогичного периода 2015 года и составила 263 тыс. рублей.
Осенью 2016 года на территории Новой Москвы средняя стоимость квадратного метра незначительно снизилась на 0,35% относительно аналогичного периода 2015 года.
Осенью рынок недвижимости переживает сезон деловой активности. В текущем году также наблюдалось увеличение объема предложения. Девелоперы вывели на рынок новостроек значительное количество проектов как точечной, так и комплексной застройки. При этом значительно возросла доля доступных объектов эконом- и комфорт-классов. В начале ноября отмечено увеличение доли рекламных акций, скидок, подарков и др. маркетинговых шагов, направленных на увеличение спроса в преддверии новогодних праздников. Также увеличилась доля новостроек, в которых представлена длительная рассрочка, в том числе – беспроцентная.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Пожалуй, самое важное событие осени, которое коснулось в первую очередь девелоперов Подмосковья, заявление зампреда Правительства Московской области Германа Елянюшкина о том, что с 2017 года все непроданные квартиры, оставшиеся на балансе у девелоперов Московской области, будут облагаться налогом на имущество организаций. С учетом того, что нереализованные квартиры после сдачи комплекса оформляются застройщиком как товарные запасы, на сегодняшний день у него не возникает обязанности платить налог. После вступления поправок в Налоговом кодексе, оставшиеся квадратные метры будут облагаться налогом, что приведет к серьезному росту фискальной нагрузки. Ведь в области, особенно дальнем Подмосковье, есть проекты, в которых непроданным остается до 50% всего объема предложения. Застройщикам таких комплексов вряд ли поможет даже льготный налоговый период, что негативно отразится на устойчивости бизнеса. В свою очередь от этого может пострадать репутация, в том числе благонадежных девелоперов области, а таких немало.
В Московской области осенью 2016 года была отмечена положительная ценовая динамика в среднем на 1-2%, в зависимости от локации, что связано с ростом спроса покупательской активности. В частности, по итогам января-октября 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано 76367 ДДУ, что на 1,9% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.
Интересно, что по итогам первого полугодия 2016 года разница в количестве сделок относительно 2015 года была выше – 4%. Таким образом, подмосковные проекты именно осенью стали отыгрывать спрос, отток которого был вызван беспрецедентно низким порогом входа в столичные новостройки. С учетом повышенного интереса к программе субсидирования ипотечной ставки, не исключаю, что застройщики смогут поднять стоимость еще в пределах 1% до конца года. Однако какого-то значительного повышения цен ждать не стоит, поскольку Московская область все же находится в более непростом с точки зрения покупательской активности положении, чем Москва, даже несмотря на зафиксированный рост спроса осенью 2016 года.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Осенью 2016 года в Новой Москве произошло два ярких события. Первое – беспрецедентно высокий рост доли ипотечных заемщиков в общей структуре сделок. В районе Новые Ватутинки, расположенном в центре Новой Москвы, был зафиксирован рост ипотеки на 38%. Таких результатов мы не наблюдали даже в конце 2014 года, когда на фоне обесценивания рубля клиенты буквально массово скупали недвижимость. Это вызвано не только завершением господдержки, но и снижением ставок по кредиту от ведущих банков до 10,9% годовых (Сбербанк и ВТБ24).
Второе событие на рынке недвижимости Новой Москвы – массовый выход новых объектов. В частности, осенью стартовали продажи в четырех проектах, в одном открылось бронирование. Для сравнения – за январь-август в продажу вышел всего один новый комплекс. Интересно, что большая часть новых проектов (три из пяти) строятся у действующих или перспективных станций метро Сокольнической линии, которая, как стало известно, будет продлена до Коммунарки.
В конце осени произошло важное событие, а именно – определены девять направлений строительства трамвайных линий в Новой Москве. Транспортная доступность – важнейший фактор при выборе жилого комплекса. Присоединенные территории получили хороший бонус, который станет весомым преимуществом, повышающим ликвидность проектов.
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome
В элитном сегменте событием всегда является выход на рынок нового проекта. Так, в 2016 году стартовали продажи в шести новых проектах и новой очереди жилого комплекса «Садовые Кварталы». Изначально же на 2016 год анонсировался старт продаж в 15 новых проектах. Тем не менее, до конца года могут начаться продажи еще в трех комплексах.
По итогам 3 квартала 2016 г. средневзвешенная цена 1 кв. м в элитном сегменте впервые за год показала рост на 3%, составив 925 тыс. руб. против 893,8 тыс. руб. во 2 квартале. Однако на текущий момент этот показатель снова продемонстрировал снижение на 1% за счет изменения структуры предложения. Ценовая политика девелоперов разнонаправленна: успешные жилые комплексы, находящиеся на активных стадиях строительства, показывают стабильный рост цен. Напротив, в тех жилых комплексах, которые уже сданы в эксплуатацию, могут предоставляться скидки с целью стимулирования продаж.
Осенью в элитном сегменте официально стартовали продажи в четырех комплексах: «Малая Ордынка 19» в Замоскворечье от компании Sminex, клубный дом Nabokov на Остоженке от компании Vesper, клубный дом Il Ricco в Подсосенском пер. и жилом комплексе «Жизнь на Плющихе» от компании «ДОНСТРОЙ» в Хамовниках.
Сентябрь-месяц для рынка недвижимости прошел под знаком ожидания выборов в Госдуму РФ, а также выборов президента США. В целом, это выразилось в нетипичном для этого месяца затишье в части спроса. Однако в ноябре после сентябрьского спада мы наблюдаем резкое увеличение количества обращений и в целом оживление по рынку – начинает реализовываться отложенный спрос.