В своих экспериментах, касающихся квартирографии, петербургские застройщики уже дошли до хрущевских метражей. Правда, широкого распространения на рынке малогабаритные варианты пока не получают.
В Петербурге все чаще встречаются микроквартиры, которые ранее были характерны лишь для новостроек за кольцевой. К примеру, в рекламных листингах площади выставленных на продажу однушек стартуют от 20 с небольшим квадратов, а метражи двух- и трехкомнатных – от 30-40 кв. м.
БН разбирался, так ли сильно измельчали новостройки и какой минимальный метраж квартир нынче представлен на петербургском рынке.
ЗА МАЛЫМ РУБЕЖОМ
В закадье минимальная площадь студий давно и в ряде случаев далеко шагнула за отметку в 20 кв. м. Для городских новостроек такой минимализм нехарактерен. Размер средней предлагаемой к продаже студии, по данным Центра оценки и аналитики БН, сейчас составляет 25 квадратов. И практически все предложения укладываются по площади в диапазон между 20 и 30 кв. м.
Однако все больше городских застройщиков хотя бы часть вариантов стали предлагать ниже указанного коридора.
К примеру, «на пороге» теперь проектирует финский застройщик – в третьей очереди ЖК «Новоорловский» от «ЮИТ Санкт-Петербург» представлены студии площадью от 19,5 кв. м. Столь компактное жилище имеет совмещенный санузел, коридорчик на 3,8 кв. м, кухонную зону – на 5,2, а на жилую отведено 8,2 «квадрата».
Разнообразием малогабаритного предложения в областных новостройках давно известна компания «Полис Групп». Студии метражом от 18,6 кв. м появились и в городском проекте компании – на Октябрьской набережной, в ЖК «Полис на Неве».
Стала закладывать в линейку предложений студии площадью 18,4 кв. м компания «Северный город» – такие варианты есть во второй очереди ЖК Ultra City на Комендантском проспекте со сроком сдачи в конце 2020 года.
Тезис о том, что миниатюрные студии более подходят для краткосрочной аренды в составе апарт-отелей, иллюстрирует предложение в этом формате.
К примеру, есть юниты по 17,7 кв. м в МФЦ Salut! от ИК «Пулковская». Большой ассортимент студий предлагается в апарт-отеле Vertical на Лесном от застройщика «ИнтерРост». Минимальный метраж юнитов там составляет 13 квадратов.
Таким минимализмом могут отличаться и городские застройщики жилья – пока лишь в дальних микрорайонах.
Например, в одном из корпусов ЖК «Шушары», не так давно сданном компанией «Дальпитерстрой», продается квартира от собственника площадью 14,4 кв. м.
Менее года назад БН составлял рейтинг самых дешевых строящихся квартир (апартов) в черте города. В него попали в основном студии – при этом площадь ни одного из вариантов не была ниже 20 кв. м. Сейчас квартиры за этой отметкой, по данным БН, составляют менее процента от всего предложения формата. Речь идет не более чем об одной-двух сотнях квартир.
СКРЫТНЫЕ ОДНУШКИ
Средний размер однокомнатной квартиры в сегменте комфорт-класса (в нем сейчас позиционируется большинство городских новостроек) чуть превышает 40 кв. м. Тем не менее, судя по листингам, немалое число однушек должны иметь площадь в 25, 24 и даже 22 квадрата.
Возможно ли на такой площади распланировать классическую однокомнатную квартиру? Чаще всего ответ отрицательный. При ближайшем рассмотрении большинство таких вариантов оказываются студиями, с обязательным небольшим холлом-прихожей, балконом, с продуманной планировкой – кухонная зона (4-6 кв. м) четко отделена от жилой (12-14 кв. м). А вот площади полноценных однушек у абсолютного большинства застройщиков стартуют лишь с отметки в 32-33 кв. м.
Классическое однокомнатное жилье общей площадью менее 30 квадратов – в городских новостройках большая редкость. И все же, отметим, психологический рубеж взят.
К примеру, в ЖК «Полис на Комендантском» предлагаются однушки площадью 29,7 кв. м с 8-метровой кухней. С 29,3 кв. м начинается размер однушки у «ЮИТ Санкт-Петербург» в ЖК «Новоорловский» – на кухню застройщик отводит 10,3 квадрата. Варианты площадью 28,9 кв. м (кухня – 8,6) есть в ЖК «ЦДС Приневский».
Впрочем, число таких вариантов в линейке предложений застройщиков незначительно. По данным БН, ниже 30-метрового рубежа предлагается около 3% однушек, и большая их часть, как мы выяснили, на самом деле являются студиями.
ЕВРОИСХОД
Средняя площадь двухкомнатных квартир в петербургском комфорт-классе – 62 кв. м. При этом, по словам экспертов, и в этом формате рынок за последние пару лет преодолел все мыслимые отметки, которые ранее было принято считать границами комфорта. Двушки площадью менее 50 кв. м уже не редкость в листингах.
Так, концерн «Питер» предлагает 44-метровые двухкомнатные квартиры в ЖК «Питер» на улице Типанова. Есть 42-метровые от ООО «Строительные ресурсы. Лиговский» в ЖК «Днепропетровская, 37».
В ЖК «Северная долина» метраж двухкомнатных квартир стартует от 41,45 кв. м, а у «Полис Групп» – и вовсе от 33,60 кв. м.
Разумеется, на поверку все эти варианты оказываются евродвушками – сравнительно большая кухня-гостиная на 15-17-19 метров и 10-12-метровая спальня. Правда, следом по пути сокращения идут и классические планировки.
В частности, в ЖК Green City от «Северного города» предлагаются 50-метровые варианты двухкомнатных квартир (комнаты 11,4 и 13,4 квадрата, кухня – 12,8). У Seven Suns Development в ЖК «Светлый мир “О’Юность…”» есть 47,8-метровые двушки (16 и 10,7, кухня – 8,2 кв. м). «ЮИТ» в своем ЖК «Новоорловский» предлагает такой формат от 43 кв. м (комнаты 8 и 13, кухня – 11).
Аналогичные же метаморфозы происходят с трехкомнатными квартирами, средняя площадь которых в предложении комфорт-класса, по сведениям БН, сейчас составляет 87 квадратов. То есть товар представлен в основном крупногабаритный, и много «лишних» метров, которые не по карману массовому покупателю.
Поэтому метражи евротрешек в пределах 50-60 кв. м стали уже обычным делом на рынке, и их можно встретить в предложении широкого круга застройщиков (ЖК 4You от «Аквилон Инвест», ЖК «Ренессанс» от ААG, «Кремлевские звезды» от «Росстройинвеста», «Дом на набережной» от «Северного города», оба городских проекта «Полис Групп» и ряд других).
Но и площади классических трехкомнатных квартир уже преодолели психологическую отметку в 70 кв. м и уходят далеко за нее. В частности, квартиры в 63,9 кв. м (10,5, 12,5, 14,5, кухня 10) предлагаются в ЖК «Юттери» от «Ленстройтреста».
В ЖК «Экспоград» от ИСК «Вита» есть 60-метровые варианты (10, 13, 13, кухня 10). Компания «Главстрой-СПб» включила в линейку планировок в ЖК «Юнтолово» трешки общей площадью 58,4 квадрата (10, 10, 11, кухня – 17 кв. м).
КУДА ВЕДУТ ЭКСПЕРИМЕНТЫ
Несмотря на такое разнообразие экспериментов, широкого распространения на рынке Петербурга уменьшенный формат квартир пока не получил. К примеру, доля предложения двухкомнатных площадью менее 50 кв. м, как сообщают аналитики БН, сейчас занимает лишь около 10% – и это несмотря на то, что евродвушки уже давно завоевали себе место на рынке. Евротрешки же лишь в начале своего пути – квартир метражом ниже 65 квадратов на рынке менее 3%.
Тем не менее тенденция очевидна. Все большее число застройщиков будут пытаться повысить доступность жилья и уменьшить покупательский бюджет за счет сокращения «лишних» метров. Квартиры мелкой нарезки уже включают в свой арсенал застройщики, ранее делавшие акцент исключительно на просторных вариантах. А вот получит ли массовое развитие данный тренд – будет зависеть исключительно от самого покупателя.
Тем временем в ходе экспериментов рынок уже достиг метражей квартир, которые широко представлены в типовых домах советского периода. И даже некоторых хрущевок образца ранних этапов массового домостроения.
Площадь квартир 137-й серии
Однокомнатные – 36–41 кв. м
Двухкомнатные – 48–56 кв. м
Трехкомнатные – 65–77 кв. м
Площадь квартир в хрущевках
Однокомнатные – 31–33 кв. м
Двухкомнатные – 41–43 кв. м
Трехкомнатные – 42–47 кв. м
Есть в моде на минимализм и свои плюсы. Усиливающаяся конкуренция заставляет застройщиков улучшать функциональность и продуманность планировок, повышать качество отделки, искать дополнительные пространства для техники, мебели и прочие фишки, способные сделать удобным и комфортным даже самые компактные варианты предлагаемых квартир.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ольга Аветисова, коммерческий директор «Группы ЛСР»:
– Квартиры «Группы ЛСР» большей частью ориентированы на семейное проживание. В нашем предложении есть, конечно, и студии, но их доля в общем объеме незначительна. Мы строим современные эргономичные квартиры, поэтому наши студии также достаточно просторны. Мы хотим, чтобы, получив ключи, наш покупатель был доволен и планировкой, и качеством, а не только ценой. Например, сейчас в жилом комплексе «Новая Охта» можно приобрести отличную студию площадью 30,3 кв. м, позволяющую комфортно разместиться и одному человеку, и молодой паре. Стоимость такой студии – 2,4 млн руб. Предложение достаточно привлекательное, учитывая, что комплекс, как и все наши объекты, расположен в черте города, а значит, жителям обеспечена городская прописка и все необходимое для комфортной жизни в современном районе.
Средняя площадь квартир на рынке новостроек Петербурга по классам жилья
Тип квартиры Эконом Комфорт Бизнес Элитное
Студии 25,6 26,0 26,0 -
Однокомнатные 37,9 40,5 49,3 62,0
Двухкомнатные 56,7 63,2 73,7 95,4
Трехкомнатные 79,7 87,7 110,1 133,2
ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН
Диапазоны площадей на рынке новостроек Петербурга
Студии
Площадь, кв. м Доля
30 0,15%
Однокомнатные квартиры
Площадь, кв. м Доля
60 6,06%
Двухкомнатные квартиры
Площадь, кв. м Доля
90 7,10%
Трехкомнатные квартиры
Площадь, кв. м Доля
125 15,67%
ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН