Задачи и перспективы законопроекта о риэлторской деятельности мы обсудили с президентом корпорации «Адвекс» Александром Романенко.
– Александр Юрьевич, не так давно вы представили профессиональному сообществу предложения рабочей группы Российской гильдии риэлторов по вопросу законодательства о риэлторской деятельности. Но прежде чем перейти к вашим наработкам, давайте вспомним о том, что происходит непосредственно в законодательных органах. Госдума готовится рассмотреть законопроект «О посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью», инициированный группой депутатов во главе с Дмитрием Ушаковым. При этом он уже получил невысокую оценку правительства. А каково ваше мнение об этом документе?
– То, что закон хоть в каком-то виде выносится на рассмотрение Думы, – уже положительный момент. Другое дело, что в тексте законопроекта есть слабые места. Само слово «посредническая деятельность» в заголовке говорит о том, что авторы не очень хорошо представляют себе, о чем идет речь. Думаю, что шансов пройти у этой версии законопроекта практически нет.
В то же время потребность в наведении порядка на рынке недвижимости сегодня высока. Оптимальным решением было бы введение лицензирования как можно скорее и параллельное продолжение работы над законопроектом с участием экспертов. Необходим диалог между профессиональным сообществом и законодателями. Но нужно, чтобы и сами участники рынка – члены РГР, Национальной палаты недвижимости и других профессиональных объединений – нашли общий язык друг с другом и выступили с общими предложениями. Надеюсь, этому поможет работа, проделанная рабочей группой РГР. Разработанные ею тезисы настолько очевидны, что остальные профессионалы, на мой взгляд, не могут их не поддержать. Кроме того, наши предложения получили одобрение специалистов FIABCI из более чем 30 стран.
– В чем, по-вашему, должна состоять ключевая цель нового закона? Что он призван изменить на рынке недвижимости?
– Основная задача – легализовать профессию, с тем чтобы соблюсти интересы потребителя и создать защиту от непрофессиональных «риэлторов», которые работают без образования, страхования ответственности и в целом ни за что не отвечают.
Сегодня, к сожалению, назвать себя риэлтором имеет возможность кто угодно. Такого количества частных маклеров на рынке Петербурга, как сейчас, не было никогда, даже в 90-е годы. В кризис многие маленькие фирмы закрываются, а их сотрудники, взяв свою клиентскую базу, просто уходят в свободное плавание. Человеку достаточно прилично выглядеть и, грубо говоря, за три рубля напечатать визитные карточки, чтобы клиент ему доверил свое имущество.
Надо подчеркнуть, что большинство этих людей работают честно. Но даже при отсутствии злого умысла могут случиться ошибки, неприятности. И как раз на этот случай нужно страхование профессиональной ответственности, которое мы предлагаем ввести на обязательной основе.
Также требуется установить образовательный барьер доступа в профессию. Необходимо, чтобы люди получали профессиональное образование, каждые 2–3 года повышали квалификацию, были в курсе изменений в законодательстве.
Регламентировать работу риэлторов можно посредством системы лицензирования или обязательного саморегулирования, выбор между которыми, на мой взгляд, не так важен, хотя лицензирование сейчас было бы проще внедрить. Принципиально, чтобы была введена серьезная ответственность. Например, чтобы работа без лицензии влекла за собой административное взыскание и штраф, а при повторном нарушении – более жесткое наказание вплоть до уголовного. Именно так обстоит дело в США, Канаде, Нидерландах – за отсутствие лицензии садятся в тюрьму! Если непрофессиональный агент готов пойти на рискованную операцию, но знает, что ему грозят пять лет за решеткой, то он лишний раз подумает. Конечно, для эффективной работы закона в этой части нужно внести некоторые изменения и в существующее законодательство, в частности уголовное.
– Когда-то рынок недвижимости начинался с того, что риэлторы владели базами объектов, которых у клиентов не было. Сегодня существуют десятки сайтов, куда любой может зайти и посмотреть, что есть в продаже, а также разместить свое объявление. Законопроект Ушакова предполагает ограничение доступа к рынку рекламы для нелицензированных агентов. А ваши предложения что-то добавляют к этому?
– По этому вопросу мы согласны с авторами законопроекта. Ограничение доступа прописано и в предложениях РГР. Мы предлагаем запрет подачи объекта недвижимости в рекламу третьим лицом без договора с собственником.
На самом деле, если бы сейчас надзорные органы, следящие за рекламой, выполняли свои обязанности, то беспорядка уже бы не было. В законе о рекламе говорится, что нельзя рекламировать объект без разрешения собственника. А на деле практически любой человек может поставить объявление на любой сайт. Самый большой хаос царит, конечно, на рынке аренды, но и рынок купли-продажи тоже страдает. Некоторые фирмы просто копируют чужие объявления, выставляют их как свои по более низкой цене для привлечения клиентов, а потом буквально шантажируют настоящих продавцов: мол, у нас есть покупатель, а у вас нет.
– А теперь давайте посмотрим на перспективы закона с точки зрения рядового продавца и покупателя, а не риэлтора. Одни из самых болезненных для потребителя инцидентов на рынке недвижимости, о которых мы регулярно слышим, связаны с тем, что уже состоявшиеся сделки признаются недействительными по причине недееспособности одной из сторон. Принимаются соответствующие судебные решения. При этом понятно, что во многих случаях здесь речь идет о злом умысле, но придраться не к чему. Как закон, даже самый продуманный, сможет защитить от таких случаев?
– К сожалению, от таких манипуляций мы действительно формально не защищены. В частности, риэлторы не имеют права запрашивать справки об участниках сделки в психдиспансерах. Но другое дело, если риэлтор, основываясь на своем опыте, подозревает, что контрагент его клиента не осознает своих действий либо действует по принуждению, он с точки зрения профессиональной этики обязан отговорить клиента от данной сделки. Именно поэтому нам бы хотелось, чтобы в новом законе были четко прописаны понятия профессиональных стандартов и кодекса этики.
В западной риэлторской практике принято понятие «доверительных отношений». Именно доверие является основой сотрудничества между агентом и клиентом. Потребитель доверяет риэлтору значительные материальные ценности, и если риэлтор допускает какие-либо нарушения даже не общего законодательства, а профессиональной этики, этого оказывается достаточно, чтобы лишить его лицензии. Я считаю, что необходимо воспринять эту практику.
– Сегодня обсуждаются три варианта защиты потребителя, пострадавшего в результате мошенничества или аннуляции сделки. Первый – обязательное нотариальное заверение и материальная ответственность нотариуса, второй – компенсация за государственный счет, и третий – страхование. Какой вариант вам видится наиболее реальным?
– Если снова обратиться к зарубежной практике, то мне кажется, что применим канадский метод. Там компенсацию выплачивает государство. Подсчитано, что если брать в компенсационный фонд на эти цели 0,5% с каждой сделки, то этого будет более чем достаточно для выплат пострадавшим. Если государственная страховая компания этим займется, она останется только в плюсе. А потребителям, в свою очередь, будет понятно, за что они платят.
Сегодня сделать рынок недвижимости более цивилизованным нельзя без участия государства. Нужна только воля людей во власти, которым небезразлично благополучие их соотечественников. У нас готовы профессиональные стандарты для риэлторов, они вскоре поступят на рассмотрение в Министерство труда. По этим стандартам уже 20 лет работают в РГР, они проверены на практике, и я уверен, что их утвердят.
Все профессионалы, которые взаимодействуют с риэлторами, – Ассоциация банков, Ассоциация страховых компаний, застройщики, нотариусы, адвокаты – в один голос говорят, что закон о риэлторской деятельности нужен. Они напрямую заинтересованы в том, чтобы работать с людьми, заслуживающими доверия. Мы должны сделать все, чтобы в течение 2017–2018 годов закон приняли. И я думаю, что это реально.