Нередко люди, которые продают недвижимость, ошибочно думают, что если они продали квартиру за столько же, за сколько купили, то им не нужно об этом уведомлять налоговую инспекцию. Но они ошибаются. Оказывается, декларацию подавать нужно. О том, как это сделать, куда обращаться и в какие сроки ее нужно подавать, мы попросили рассказать специалистов агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
— Декларационная кампания по предоставлению отчетности по налогу на доходы физических лиц за 2016 год уже стартовала. До 30 апреля текущего года все налогоплательщики, которые продавали имущество, находившееся в их собственности менее трех (а с 1 января 2016 года пяти) лет, ОБЯЗАНЫ подать налоговую декларацию по месту своей регистрации – независимо от того, необходимо платить налог или нет.
— И даже если продает квартиру по той же цене, по которой он купил? Он же не получил прибыли.
— Здесь необходимо рассмотреть 2 варианта: продается недвижимость, которая поступила в собственность до 01.01.2016 г., и недвижимость, поступившая в собственность после 01.01.2016 г. В первом случае действительно, налогоплательщик не будет платить налог. Только для этого необходимо, чтобы были в наличии документы, подтверждающие, что именно за эту сумму квартира была приобретена (это договор купли-продажи, акт приема-передачи и платежные документы). Во втором случае немного по-другому. Цену, указанную в договоре купли-продажи, налоговые органы будут сравнивать со стоимостью, рассчитанной как 0,7*кадастровую стоимость. И налог будет рассчитан от большей суммы. Т.е., если 0,7*кадастр окажется больше той цены, за которую недвижимость приобреталась, то придется платить налог с разницы.
— Продемонстрируйте для наглядности на примере.
— Сумма дохода, равная кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, берется в расчет при продаже недвижимости, поступившей в собственность после 01.01.2016 г. Т.е. бесполезно указывать в договоре продажную цену квартиры, равную 1000000 руб., как делали многие продавцы. Налоговики будут смотреть на кадастровую стоимость, и исходя из нее рассчитывать налог. Дословно п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса звучит так: «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.». Чтобы было понятнее, рассмотрим пример.
Гражданин Сидоров получил в дар от сестры квартиру, свидетельство о государственной регистрации права датировано 12.01.2016 г. Кадастровая стоимость этой недвижимости равна 10 млн. руб. В феврале 2016 г. он продает квартиру, указав в договоре купли-продажи 4 млн. руб. В январе 2017 года К. подаст декларацию, в которой рассчитает свой налог на доходы так: 4000000 (стоимость квартиры в ДКП) – 1000000 (вычет при продаже недвижимости, пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ)=3000000 руб.*13%=390000 руб. Инспектор же сосчитает налог по-другому. Он сравнит 4000000 руб.(из ДКП) и 10000000 (кадастр)*0,7. Больше получается вторая цифра, она составляет 7000000 руб. Налогоплательщику Сидорову будет предложено подать уточненную декларацию, в которой рассчитать налог как (7000000-1000000)*13%=780000 руб. Если декларация не будет подана, то налог рассчитают без применения вычета в 1000000 руб., и он составит 910000 руб. (поскольку налоговые вычеты предоставляются только на основании налоговой декларации). Именно эта сумма будет считаться задолженностью Сидорова пред бюджетом, и, соответственно, при неуплате в срок до 15 июля на нее будут «накручивать» пени и штрафы.
— Говорят, что с 2016 года отменили вычет при продаже жилья, равный либо 1 млн. рублей, либо инвестиционной стоимости квартиры. Скажите, правда это или нет?
— В этом отношении с 1 января 2016 года никаких изменений нет. Пп. 1 п.2 ст. 220 Налогового кодекса предусматривает налоговый вычет в размере 1 млн. руб., а пп.2 п.2 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусматривает возможность вместо получения имущественного налогового вычета в 1000000 руб. уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Сделаем акцент на фразе «документально подтвержденных расходов» — т.е. для того, чтобы налоговый инспектор принял к учету ваши расходы, необходимо предоставить договор купли-продажи, акт приема-передачи недвижимости и документы об оплате — расписка продавца, квитанции, чеки и т.д.
— А если продал квартиру дороже, чем написано в инвестконтракте и сразу же купил себе другую, затратив всю полученную сумму, то платить налог нужно? И как?
— Такую ситуацию необходимо рассматривать исходя из конкретных цифр, поскольку итог — платить или не платить налог — будет зависеть от многих факторов, например, от количества собственников в продаваемой квартире, от того, все ли они станут собственниками в приобретаемом жилье, насколько велика разница между продажной ценой и стоимостью, указанной в инвестконтракте… Поэтому однозначно ответить на этот вопрос нельзя, подобные ситуации надо изучать отдельно с каждым клиентом. Если получается, что уплаты налога не избежать, то уплачивается он до 15 июля года, следующего за годом продажи имущества, на основании поданной в налоговую инспекцию налоговой декларации.
Мнение о том, что нет налога на доход в случае, когда продаем квартиру, которая была менее 3 (а в некоторых случаях менее 5) лет в собственности, и тут же тратим все деньги на покупку новой квартиры, ОШИБОЧНО! При расчете налогов оперируем только налоговыми вычетами (1000000 руб. или расходы на приобретение – при продаже квартиры, и 2000000 руб. +3000000 руб. с ипотечных процентов — при покупке квартиры). Поэтому очень рекомендуем всем собственникам, которые хотят продавать недвижимость, которой они владеют менее 3 лет (в некоторых случаях менее 5 лет), перед сделкой обязательно консультироваться у специалиста по налогам – это сбережет деньги и нервы, поверьте.
— Сейчас кризис, часто люди продают дешевле, чем купили, то как им быть с налогами? Квартира в собственности менее 3 лет.
— В этом случае налога на доходы не возникает (конечно, при условии наличия документов о стоимости приобретения – ДКП, акт приема-передачи, документы об оплате). Но необходимо подать декларацию в налоговую инспекцию по адресу своей регистрации, поскольку имущество было в собственности менее трех лет. Эта обязанность налогоплательщиков прописана в ст. 229 Налогового кодекса РФ. Если этого не сделать, придется заплатить штраф (сумма штрафа 1000 руб.) и всё равно подать декларацию.
— Скажите, нужно уведомлять налоговую инспекцию, что при продаже квартиры человек не получил прибыли? К примеру, купил за 5 миллионов и продал через 2 года тоже за 5.
— Есть правило — если налогоплательщик продает недвижимость или иное имущество (например, автомобиль), которые были в его собственности менее 3-х (а по новым правилам, в некоторых случаях менее 5) лет, он обязан подать налоговую декларацию. Это прописано в ст. 229 Налогового кодекса. Причем указан предельный срок для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. В декларации указываются все параметры сделки – за сколько продали, за сколько ранее купили, и исходя из этого выводится сумма налога к уплате или его отсутствие. Кроме того, к декларации прикладываются копии всех подтверждающих документов – договоров купли-продажи, актов приема-передачи, платежных документов. По ним инспектор смотрит, насколько правильно составлена декларация и правомерно использованы те или иные вычеты.
— Что будет, если продавец квартиры декларацию не подал? Либо не знал об этом, либо посчитал, что нет прибыли, то и подавать не нужно.
— Здесь последствий несколько. Во-первых, ст. 119 Налогового кодекса говорит о том, что «непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей». Во-вторых, только на основании поданной декларации налогоплательщику предоставляются вычеты, предусмотренные законодательством о налогах, в т.ч. и производится зачет ранее понесенных расходов (продажную стоимость уменьшают либо на вычет, либо на стоимость приобретения недвижимости). Без декларации инспектор не видит никаких Ваших расходов, и считает налог исходя лишь из той цены, за которую Вы продаете свой объект (эти данные инспекция получает из органов, регистрирующих сделки купли-продажи недвижимости). Соответственно, на этот налог в дальнейшем накручиваются пени и штрафы, и жизнь намного усложняется длительными разбирательствами с налоговой инспекцией. Поэтому лучше всё же декларацию составить и подать. Не можете составить сами, обращайтесь за помощью к специалистам.
— А каковы наказания за уклонение или несвоевременную уплату налогов?
— Ответственность за несвоевременную уплату налога на доходы прописана в ст. 122 Налогового кодекса. Первоначально — это 20% от неуплаченной суммы. Плюс пени в размере 1/300 ставкирефинансирования в день. Если налогоплательщик не реагирует на требование об уплате налога, выставленное налоговой инспекцией, то неуплата признается совершенной умышленно, и штраф уже составляет 40% от суммы недоимки. В случае, когда недоимка по налогу составляет 600 тыс. руб. и более, в силу вступает ст. 198 Уголовного кодекса РФ, и наказание более серьезное – штраф до 300 тыс. руб., арест до 6 мес., либо лишение свободы на срок до 1 года.
И в завершение беседы хотим повториться — для расчета налогов при совершении сделок с недвижимостью обращайтесь к аттестованным специалистам, не жалейте на это своего времени и денег на консультацию. Профессиональный консультант всегда поможет правильно рассчитать налог и, конечно же, по возможности его минимизировать, избавит вас от ненужных разбирательств с налоговой инспекцией. Знания консультанта по налогам сберегут ваши финансы, время и нервы.