С 2019-го года правила игры на рынке новостроек кардинально поменяются. По мнению некоторых аналитиков рынка недвижимости, само понятие «первичный рынок» в скором времени уйдёт в прошлое, так как застройщикам запретят продавать жильё в недостроенных зданиях. Предлагаться к приобретению будут квартиры с документами, подтверждающими право собственности. Проще говоря, это будет «вторичка» в нынешнем понимании этого термина.
Насколько эти меры будут полезны или вредны для участников рынка, покажет время. А сегодня есть несколько наблюдений, анализ которых приводит к мысли о необходимости перемен. Хотя у нынешней, старой системы продаж новостроек, есть свои плюсы и минусы. Сначала поговорим про плюсы.
1. Заниженная стоимость квадратного метра на этапе строительства, плюс возможность использовать ипотечные средства позволили вовлечь в рынок недвижимости сотни тысяч людей, которые и мечтать не могли о покупке своей квартиры.
2. Старая система позволяла застройщику выставлять свои объёмы жилья по заниженным ценам на этапе строительства. Наиболее заметная разница в цене была видна на этапе начала строительства («от котлована»). Застройщик имел в своих руках эффективный рыночный инструмент, которым он пользовался в нужный ему момент. Например, когда ему срочно были необходимы средства для выплат подрядчикам, для закупок оборудования или строительных материалов, оплаты счетов за газ, электричество, воду, и т. д.
Теперь про минусы. Их явно больше.
1. Застройщик получал деньги дольщиков в своё пользование бесплатно. Это развращало. Негативные последствия не заставили себя долго ждать.
2. Строители перестали заниматься стратегическим планированием, понимая, что в любую секунду есть возможность «скинуть» несколько квартир с хорошим дисконтом. Зачем планировать?
3. Они пытались «объять необъятное», пытаясь освоить максимальное количество строительных площадок. Это привело к масштабному кризису в строительной отрасли.
4. Денежные средства, полученные за продажу квартир в жилом комплексе “Х”, застройщики смело направляли на строительство объектов “Y”или “Z”. При этом чёткого плана действий по завершению строительства объекта “X” , за который деньги были уже получены фактически в полном объёме, не было. Интерес к объекту, который был уже продан, угасал.
5. В Москве появились несколько десятков недостроенных домов и целых комплексов. Вот лишь несколько адресов: Жилые Комплексы «Терлецкий парк», «Академ-Палас», «Царицыно 1», «Царицыно 2», «Ново-Никольское», «Марьино Град», «Спортивный квартал», «Sky House», «Шишкин лес». В этот печальный список можно добавить «Триумфальный» (бывш. «Кутузовская миля»), «Малыгина, 12». По некоторым из объектов проводятся прокурорские проверки на предмет нецелевого использования средств дольщиков. Виновных, скорее сего, найдут. Наверняка произойдут «посадки». Кого бы ни привлекли к ответственности, перспективы у дольщиков по этим объектам, к сожалению, не радужные.
Перемены нужны. Причём, срочно!
Тяжёлая ситуация сложилась и у дольщиков, которые приобрели квартиры у компании «Урбан Групп». Этот застройщик успешно построил несколько интересных объектов в Подмосковье. Строительная компания «Урбан Групп» за 10 лет построила более двух миллионов квадратных метров качественного жилья. В частности, жилые комплексы «Опалиха 02», «Город набережных», «Новосходненский», «Ивакино-Покровское», и др. Эти объекты были достроены в срок, дольщики получили ключи от своих квартир и справили счастливое новоселье. Ничто не предвещало беды. И вдруг…
Сбербанк отозвал свою аккредитацию у «Урбан Групп» в мае 2018 года. И покатилось. Закончилось всё очень быстро и грустно. «Урбан Групп» и аффилированные с ней компании признаны банкротами.
Статистика показывает (данные взяты из открытых источников), что компания «Урбан Групп» выручила 85 млрд руб., реализовав в розницу по ДДУ 19 644 квартиры, из которых в сданных домах — 5802 и в строящихся — 13845. То есть 13845 покупателей совершенно точно не получат жилье в срок.
Уберём второй вопрос о том, кто виноват в связи с очевидной бесперспективностью его обсуждения, и подумаем, что делать дольщикам, которые попали в такую ситуацию. Позволю себе, как профессионалу, давно работающему на рынке недвижимости, дать несколько советов. Возможно, кому-нибудь из наших читателей они будут полезны.
1. Не паниковать! Это легко посоветовать, и немыслимо тяжело выполнить. Хочется запаниковать сразу и сильно. Тем не менее. Держите себя в руках.
2. Мы живём в современном высокоразвитом правовом государстве. Ситуация, конечно же, сложная и неприятная, но не безнадёжная.
3. Вам нужно обратиться за советом в ту риэлторскую компанию, которая помогала Вам приобрести эту квартиру. Хуже, если Вы не обращались к риэлторам. Тогда нужно обратиться за советом в солидное агентство с богатым опытом проведения сделок с недвижимостью. Вы получите совет высококвалифицированного специалиста, а это дорогого стоит.
4. Настрой на победу. Не забывайте: «Наше дело правое. Победа будет за нами!». Ваша вера в свой успех – важнейшее условие для достижения поставленной цели.
5. Необходимо внимательно перечитать все документы, которые есть у Вас на руках. Что греха таить: в своё время Вы читали документы невнимательно. Как и все мы. Особенно внимательно читайте текст, напечатанный мелким шрифтом. Глава «Права и обязанности сторон» должна вызвать у Вас наибольший интерес. Там может быть скрыт секрет решения.
6. Важно определить, что именно Вам предстоит. Нужно поставить перед собой задачу-максимум (получение ключей от своей квартиры), и задачу-минимум – возможные варианты компромисса (компенсации, выплаты, неустойки, страховые вознаграждения, и пр.).
7. Оценить сроки предстоящих событий, и уяснить для себя, что Вам предстоит большой путь, и временной промежуток будет долгим. Бывает, что на решение такого рода вопросов уходят годы. Нужно быть готовым к длительному марафону, распределить свои силы и поберечь нервы.
8. Выстроить стратегию своего поведения. Вы – честный и порядочный человек, чётко и своевременно выполняющий взятые на себя обязательства в полном объёме. Вы просите только о том, что Вам должно принадлежать по праву.
9. Если Вы приобрели квартиру с помощью ипотечного кредита, имеет смысл попасть на приём к кому-то из должностных лиц Вашего банка и написать заявление с просьбой о предоставлении любых льгот, предусмотренных в Вашем банке. Это могут быть «кредитные каникулы», дополнительная рассрочка, рефинансирование или отсрочка по уплате кредита. Возможно, сотрудник банка предложит что-то иное, что Вас сможет заинтересовать. Конкретный пример из моей практики: мой клиент, попавший в такую же ситуацию, получил от банка предложение не только рефинансировать действующий ипотечный кредит, но также и оформить новый кредит на развитие бизнеса (у клиента магазин автозапчастей) в размере 10 млн. руб. сроком на 5 лет под сниженную ставку годовых.
10. Рекомендую стать участником сообществ в соцсетях, чтобы быть в курсе происходящего. Не обязательно делиться своими сокровенными мыслями, не стоит выкладывать там личные фотографии, для Вас важно «держать руку на пульсе». Не слушайте «негативщиков», утверждающих, что «всё пропало, всё плохо, но будет ещё хуже». К сожалению, их очень много в соцсетях.
11. Достаточно часто публикуется много важной информации, предназначенной для обманутых дольщиков, на специально созданных сайтах. Например, для дольщиков «Урбан Групп» создан ресурс http://novostroev.ru/news/problemy-urban-grupp-podnyali-segodnya-na-vstreche-dolshchikov-i-dom-rf/
12. И последнее: Вы не уникальны в своей ситуации. Вас никто не забыл, власти о Вас помнят и знают. Всё будет хорошо. Но не сразу. «Не сразу Москва строилась».
Итак. Перемены назрели. Насколько они будут полезны, покажет время. С 2019 года обманутых дольщиков не станет. Все квартиры будут продаваться только в достроенных домах. Цены повысятся, так как это неизбежно. Людям, которые попали в число «обманутых дольщиков», не стоит отчаиваться. Всё наладится. Всё решится. Наберитесь терпения и решимости.
Леонид МУРАВИН, заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»