2 июня 2016 года вступили в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этим изменениям, обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по продаже долей недвижимого имущества в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику долевой собственности). А также при продаже имущества, принадлежащему несовершеннолетнему.
Какое влияние окажет на рынок недвижимости принятие данного документа? Об этом размышляет заместитель генерального директора АН «Триумфальная арка» Леонид Муравин:
Как еще много веков тому назад сказал английский писатель Дж. Чосер (1340-1400гг.), что «Всё новое – это хорошо забытое старое». Поэтому, на мой взгляд, в целом эти изменения носят позитивный характер.
С принятием поправок в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возвращается почти в полном объёме жёсткая норма обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Вопрос о том, какое влияние окажет на рынок недвижимости принятие данного документа, сам собой распадается на четыре части.
1. Какое влияние окажут эти изменения на работу нотариусов? 2. Какое влияние окажут эти изменения на работу риэлторов? 3. Какое влияние окажут эти изменения на работу государственных органов, отвечающих за регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество? 4. Какое влияние окажут эти изменения на главных участников рынка недвижимости – на клиентов?
Давайте разбираться.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) был принят 21октября 1994 года, то есть более двадцати лет назад. Согласно статье 163 ГК РФ в первой редакции 1994 года, нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом было обязательным. Никаких вопросов ни у кого это не вызывало. Таковы были «правила игры». Размер нотариальной госпошлины был жёстко установлен, и обсуждению не подлежал. Нотариальное сообщество было очень довольно: ведь сделки с недвижимостью всегда составляли огромную часть бюджета нотариусов во всём мире. Однако, после принятия в 1997 году в России Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ № 122 от 21 июля 1997 года) монополия нотариусов на рынке недвижимости была нарушена. Это вызвало бурную реакцию нотариусов, которые тогда были вне себя от ярости. Газеты и журналы того времени были наполнены криками из разряда «…Всё пропало. Клиент уезжает, гипс снимают…» (цитата из художественного фильма «Бриллиантовая рука», 1968 год). Нотариальное сообщество в течение двадцати лет всеми силами содействовало возвращению «старого доброго времени» на рынке недвижимости, и вот: усилия нотариусов увенчались почти полным успехом. Нотариат вернулся на рынок недвижимости. Для нотариусов это, безусловно, благо. Их доходы явно и многократно возрастут, появятся дополнительные рабочие места для юристов, увеличатся налоговые отчисления в казну. Риэлторов, в большинстве своём, очень радует улучшение благосостояния нотариусов — наших давнишних партнёров, с которыми мы всегда успешно сотрудничали, а теперь будем работать ещё более эффективно.
ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года вступил в силу 21 января 1998 года, через 6 месяцев после принятия. Опытные риэлторы хорошо помнят: грамотный и вдумчивый нотариус никогда не мешал в работе риэлтора. Более того, нотариус всегда играет важную роль в сделке. Он — не только свидетель свободного волеизъявления граждан — участников сделки. Он – грамотный профессионал, имеющий высшее юридическое образование. Нотариус проверяет весь пакет правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, подготовленных к предстоящей сделке, на предмет их соответствия не только действующему законодательству, но также и правилам обычая делового оборота. В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденными Верховным Советом РФ 11.02.1993 за № 4462-1., нотариус отвечает принадлежащим ему имуществом за результаты своей деятельности. Тут нет ничего удивительного. Во всём мире все полномочия всегда являются прямым продолжением ответственности за совершённые действия. Также важно, что нотариус может быть, в случае необходимости, привлечён к участию в судебном разбирательстве между сторонами сделки в качестве свидетеля. И ещё: нотариус никогда не пересечётся с риэлтором в конкурентной борьбе. Состав услугу риэлтора и нотариуса очень разный. Ни один нотариус никогда не станет заниматься риэлторской деятельностью. И наоборот.
Для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) вообще ничего не поменялось после принятия в конце мая 2016 года поправок в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Функция регистрирующего органа является завершающей при переходе права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. По большому счёту, Росреестру безразлично, в какой форме составлены принимаемые к рассмотрению документы: в простой письменной или в нотариальной. Важно, чтобы представленные документы не содержали ошибок и/или опечаток, а также соответствовали требованиям закона.
Любые изменения в нашей жизни имеют два вектора: позитивный и негативный. Так и здесь. С одной стороны, удорожание процесса приобретения недвижимости, вызванное обсуждаемыми изменениями в законодательстве, ложится на плечи покупателей. Однако, давайте не будем лукавить. Квартира (особенно, в Москве) – это невероятно сложная, дорогостоящая и высокорискованная инвестиционная операция, которую обычно наши граждане совершают не чаще, чем один раз в несколько лет. Желание сэкономить, конечно же, объяснимо и понятно, но цена экономии бывает очень высока. С другой стороны, нотариус при работе с недвижимостью свои деньги отрабатывает сполна. У него высока норма ответственности. Он имеет полномочия от государства (лицензия) на осуществление нотариальных действий. Он обязан во время проведения сделки проверить личности граждан, определить дееспособность участников, удостовериться в полномочиях представителей, если они имеются и многое другое. Мошенникам станет труднее. В конце концов, если в результате законодательных изменений снизится количество обманутых, «кинутых» и незаконно выселенных россиян, нам всем будет лучше.
Напрашивается очень простой и единственно правильный вывод. Со второго июня 2016 года мир рынка недвижимости живёт в новых реалиях. Кто быстрее других приспособится к новым условиям, будет успешнее своих конкурентов. Наше агентство всегда работало и работает в плотном контакте с нотариусами. В новых условиях наше сотрудничество станет ещё более эффективным.