Обзор рынка недвижимости Казахстана

2018-05-16

Казахстан — живописная горная страна, не нуждающаяся в особенном представлении россиянам; рынок недвижимости крупных городов Казахстана динамично развивается и может удивить своими современными комфортабельными проектами, которые можно приобрести по намного более низким ценам, чем в Европе, но с доходностью, превышающей среднеевропейские показатели.

Коротко о главном

Казахстан расположен в самом центре Евразии, к югу от Уральских гор. Значительная его часть принадлежит Азии и меньшая — Европе. На юго-западе Казахстан омывается Каспийским морем. Граничит с Россией, Туркменистаном, Узбекистаном, Киргизией и Китаем. Столицей государства является Астана, а к крупнейшим городам относятся Алматы, Шымкент, Семей, Караганда и Павлодар. Казахстан располагает внушительной территорией, которая протянулась более чем на 2700 км от Западно-Сибирской равнины до Тянь-Шаня.

В Казахстане царит резко континентальный климат, и, как и в любом другом большом государстве, заметна разница температур на севере и на юге. Так, зимой на севере она составляет от -18 С°, на юге — до -3 °C. Летом это соответственно +19 °С и +28-30 °C. Горный ландшафт обеспечивает стране потрясающе живописные пейзажи и более 2700 ледников, ее пронизывают реки, главными из которых являются Иртыш, Урал, Чу и Сырдарья.

Казахстан — это богатая культура и архитектура: древние города, стоящие на «Великом шелковом пути» из Китая в Европу, мавзолеи, крепости, современные музеи и памятники. Пока это развивающееся направление — но этим оно и привлекательно для инвестиций, здесь можно при относительно невысоком бюджете получить неплохую доходность.

Инфраструктура страны развивается соответственно растущим темпам рыночной экономики, равно как и малый и средний бизнес, которые находятся в приоритете у правительства. Здесь открываются представительства международных компаний, cтроятся офисы, магазины, торговые площади. Набирает обороты рынок аренды офисных помещений в центрах крупных городов. Любители шопинга найдут здесь крупные торговые центры, в которых представлены ведущие мировые бренды. Застройщики предлагают покупателям разнообразные варианты коммерческой недвижимости. Особенно интересны в качестве инвестиций объекты, находящиеся на территориях инновационных кварталов — целых мини-городов, к примеру, расположившихся в Алматы.

Что касается рынка недвижимости, то на общей картине постсоветского пространства сегодня в Казахстане активно появляются новые проекты, способные впечатлить даже самого взыскательного покупателя.

Стоит отметить, что предложение представлено в том числе и интересными инвестиционными вариантами с гарантированной доходностью, показатели которой в данный момент выше, чем в cреднем по Европе, и могут достигать до 18% годовых. Иностранные покупатели по-прежнему не имеют права покупать земли для строительства жилья.

Как добраться

Авиакомпания Air Astana, предоставляющая пассажирам сервис высочайшего уровня (проверено редакцией HomesOverseas.ru, — прим. ред.), осуществляет регулярные рейсы из Москвы в Астану и Алматы. Время в пути до Астаны — 3 часа 25 минут, стоимость билета в оба конца составляет 29 000 рублей. Перелет до Алматы займет 4 часа 20 минут и обойдется путешественникам примерно в 24 000 рублей. Аналогичные условия предоставляет «Аэрофлот».

В Казахстане — развитая железнодорожная ветвь, соединяющая страну со многими государствами мира. Именно железнодорожная дорога является основным средством как для пассажирских, так и грузовых перевозок.

Почему Казахстан?

- Близость расположения с Россией и удобное транспортное сообщение;
- Полное отсутствие языкового барьера;
- Живописная природа и хорошая экология;
- Развивающиеся города с ростом предложения на рынке недвижимости;
- Молодое инвестиционное направление с хорошей доходностью;
- Пока еще относительно доступные цены на недвижимость.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Алматы является ключевым городом и центром инвестиций Казахстана. Крупнейший город Республики, он привлекает людей из всех областей и более мелких городов: согласно официальным прогнозам, его население будет только расти. По подсчетам международных экспертов, к 2050 году 75% Казахстана населения будет проживать в городах. Ускоряющиеся процессы урбанизации создают постоянный спрос на жилье.

В Алматы наблюдается активный рост предложения на рынке недвижимости. Только за последний месяц здесь появилось шесть новых проектов, и еще более десятка будет запущено уже в этом году. Хотя, по итогам первых двух месяцев по данным Комитета РК по статистике, темпы ввода нового жилья в эксплуатацию снизились, эксперты прогнозируют их восстановление в течение этого года.

Спрос на недвижимость в Казахстане находится на высоком уровне, хотя по итогам I квартала 2018 года, в сравнении с прошлогодними показателями, отмечается снижение объемов сделок примерно на 15%. Эксперты отмечают, что эта ситуация вполне «здоровая» и свидетельствует о корректировке рынка: после резкого роста спроса в 2016-2017 годах, связанного с изменением курса тенге и девальвационными ожиданиями населения, в данный момент наблюдается логичный спад числа транзакций. При этом в целом курс местной валюты считается стабильным. В марте 2018 года позиции тенге (KZT) незначительно укреплялись по отношению к доллару, к тому же валюта продолжила свой рост на фоне роста цен на нефть. По состоянию на 27 апреля 2017 года 1 тенге эквивалентен 5,28 рублям, а €1 — KZT 397.

Основной спрос покупателей недвижимости в Казахстане приходится на апартаменты. В марте 2018 года всего 11% из общего объема сделок пришлось на частные дома. «Первичка» составляет всего около 20% спроса. Новое предложение на рынке недвижимости соответствует текущим запросам покупателей: расположение в хороших районах, более компактные площади квартир в сочетании с доступной ценой и гибкими условиями оплаты — вот идеальный баланс показателей сегодняшнего казахского рынка, создающий высокую конкурентоспособность. При этом предложение, которое представлено на рынке более трех лет, испытывает снижение спроса, заставляя застройщиков снижать цены или предлагать для покупателей акции со скидками.

В ближайшее время в Алматы будет построено еще почти 1,5 млн кв. м жилья — или более 17 000 квартир. Об этом сообщил глава города Бауыржан Байбек, отмечая, что население мегаполиса ежегодно растет, в связи с чем строительство доступного жилья выступает одним из приоритетов городских властей. В 2017 году темпы возведения новых жилых объектов в Алматы выросли в четыре раза, было построено 1,9 млн кв. м площадей для жителей города. Перспективным сектором является студенческая недвижимость: по словам главы города, сегодня в Алматы свыше 50 000 студентов нуждаются в общежитиях. Инвесторам стоит учитывать этот факт.

Цены

Средняя стоимость квартир на рынке первичной недвижимости в марте 2018 года составила KZT 500 000 за 1 кв. м (€1250). В сравнении с февралем месяцем цены снизились на 1%. По отношению к марту 2017 года снижение составило 14%. Небольшое изменение стоимости в большей степени объясняется изменением структуры предложения в сторону появления все больших объемов довольно доступного жилья. Цены на вторичном рынке поступательно снижаются, стремясь к равновесию и «нащупывая дно».

Эксперты отмечают, что перераспределение качества предложения на рынке в сторону массового жилья будет оказывать давление на цены «сверху», и они будут снижаться. Тем не менее, стоимость отдельно взятых проектов повысится ввиду высокого спроса на качественное предложение. В целом, добавляют специалисты, рынок недвижимости Казахстана стремится к равновесию, стабилизации. При сохранении текущих условий не ожидается резких скачков цен на жилье.

В среднем в конце 2017 года стоимость недвижимости в Казахстане в среднем составляла: для элитных объектов — KZT 867 511 (€2182) за 1 кв. м, для объектов бизнес-класса — KZT 490 195 (€1232) за 1 кв. м, для жилья «комфорт-класса» — KZT 323 991 (€814) за 1 кв. м и для недвижимости эконом-класса — KZT 212 507 (€534) за 1 кв. м.

Примеры инвестиций

Эксперты отмечают, что в данный момент перспективной инвестицией может стать недвижимость в Алматы. Новые комплексы и жилые районы соответствуют европейскому качеству — и в востребованных локациях могут являться источником стабильного дохода.

Интересно отметить новый тренд в Алматы: застройщики «уходят» из самого центра города к подножию гор, где воздух наиболее чист и свеж, есть парки и водоемы, а жизнь проходит на лоне природы. При этом такие новые районы имеют хорошую транспортную доступность, что немаловажно для комфортной жизни. К проектам, которые находятся в этих экологически чистых зонах, относятся Esentai City, Esentai River Townhouse, Remizovka Private Residences, Gorny Residence, Orchard Residences, Alatau Hills, Art Residence.

В качестве примера рассмотрим инвестиции в объекты жилого проекта Esentai City. Архитектурное бюро Almaty Vilnius Architects (AVA) разработало новое жилое пространство Esentai City — город в городе, в котором есть вся необходимая инфраструктура для жизни и работы. Это совершенно новый жилой формат для алмаатинцев, разработанный архитектором Роландасом Ключинскасом. Авторы проекта применили европейские технологии и методы в каждой детали: от строительства зданий и ресторанных концепций до инновационных систем парковки.

Esentai City имеет площадь 46 Га и поделен на две части, которые условно так и называются: «для бизнеса» и «для жизни». Площадь проекта сопоставима с территорией ключевого «квадрата» улиц Алматы: Достык-Сатпаева-Сейфуллина-Курмангазы. В Esentai City будут находиться рестораны, офисные помещения, суперсовременная парковка, общие зоны для отдыха, детские площадки, кинотеатр, симулятор гольф-поля, спортивный и спа-центр и многое другое. Только общая площадь офисных помещений составит внушительные 112 000 кв. м. В проекте выставлены на продажу около 1500 квартир, из которых апартаменты гостиничного типа имеют площадь от 35 кв. м, а жилые квартиры — от 93 до 340 кв. м.

Центром проекта станет пешеходная улица, которая также превратится в самую длинную ресторанную улицу в городе. Для инвесторов застройщик предлагает уникальное предложение — «ресторан под ключ», уже готовый и «раскрученный» ресторанный проект (несколько на выбор). Инвестор-арендатор подписывает контракт и платит застройщику ежемесячный процент с прибыли.

Цены на апартаменты составляют: 35 кв. м с двумя комнатами — KZT 29 750 000 (€74 558), 46 кв. м с двумя комнатами — KZT 39 100 000 (€98 000), 66 кв. м — KZT 56 100 000 (€140 600). Квартиры площадью 93 кв. м в трехэтажных домах с персональной террасой на крыше — KZT 65 100 000 (€163 150), площадью 120 кв. м — KZT 84 000 000 (€210 520), 126 кв. м — KZT 88 200 000 (€221 000), 138 кв. м — KZT 96 600 000 (€242 000). Есть и множество других метражей и вариантов планировок на выбор.

Казахстан — новое направление для инвестиций, но при выборе правильной локации, надежного застройщика и выгодной бизнес-схемы, вложение средств в новый развивающийся рынок может cтать весьма выгодным.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Алмаса Абдыгаппарова (Parmigiano Group).