Ставки аренды офисных площадей класса А в этом году могут снизиться на 5–7%, в следующем этот тренд продолжится
В I квартале нынешнего года доля вакантных офисов сократилась с 32% до 28,9%. Аналитики считают, что во втором полугодии 2016 года ожидается стабилизация базовых арендных ставок, а в 2017 году на фоне ввода крупных объектов ожидается дальнейшее снижение ставок и превышение долей вакантных офисных площадей показателя в 30%.
Арендные ставки на офисы классе А в этом году снизятся, но не более чем на 5–7%, — сообщил «Известиям» директор департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак. По его словам, по итогам прошлого года ставки упали на 15–25% в зависимости от сегмента офисной недвижимости. Причем серьезнее всех от снижения ставок пострадали офисы классов А и В, а наиболее стабильным остался сегмент В+. Он также отметил, что офисы внутри Садового кольца подешевели меньше остальных.
Средний уровень арендных ставок на начало мая по офисным центрам класса А в Центральном деловом районе составил 19–22 тыс. рублей без НДС и операционных расходов, говорится в исследовании компании INFOLine. За редкими исключениями внутри Садового кольца ставки были несколько выше и составляли 22–24 тыс. рублей.
При этом, по данным исследования офисной недвижимости компании INFOLine, в I квартале этого года доля вакантных офисных площадей класса А сократилась незначительно с 32% до 28,9%.
— Таким образом, вакантными являются 1,1 млн кв. м из 3,82 млн кв. м общей площади объектов недвижимости, — рассказал «Известиям» глава Московского офиса консалтинговой компании Finsbury Александр Борейко.
Сокращение вакантных площадей, отмечают эксперты компании INFOLine, обусловлено стабилизацией объемов предложения такого уровня офисных помещений — в нынешнем году будет введено не более 170 тыс. кв. м, что является минимальным значением за последние десять лет, снижением базовых арендных ставок и переориентацией на заключение договоров в рублях.
Однако исследователи уверены, что говорить об устойчивом тренде сокращения вакантных площадей рано, поскольку частично это обусловлено переездом некоторых арендаторов из объектов класс В+ в объекты А.
— Это объясняется тем, что арендные ставки по вновь заключаемым договорам в большинстве бизнес-центров класса А в I квартале 2016 года ниже, чем ставки долгосрочных договоров, которые заключались до 2013 года в бизнес-центрах класса B+, — поясняется в исследовании.
В результате основным прогнозом аналитиков INFOLine на 2017 год будет дальнейшее снижение ставок и превышение долей вакантных офисных площадей показателя 30%.
Фоном этих процессов станет ввод крупных объектов. В частности, в конце этого года будет открыт бизнес-центр Neopolis площадью 63 тыс. кв. м, а в конце следующего года — IQ-квартал, площадь которого составит 107,4 тыс. кв. м.
— Среди класса А устойчивым спросом пользуются те объекты, ставки в которых уже номинированы в рублях. Объекты с долларовыми ставками, владельцы которых не спешат их снижать, отличает очень высокий уровень вакансии (до 80%), — говорит Роман Щербак.
— Наиболее высокая доля вакантных площадей наблюдается в офисных центрах класса А, расположенных в географической зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД, на которую приходится около трети офисного рынка класса А, — говорит глава Московского офиса Finsbury Александр Борейко.
— Рынок на протяжении нескольких лет регулярно прирастал объектами именно класса А и только в последние пару лет стал ориентироваться на бизнес-кварталы класса В+, созданные на месте бывших промзон, — добавляет Роман Щербак.
Управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов считает, что сейчас рынок качественной офисной недвижимости находится в относительно равновесном состоянии в отличие от докризисного периода, когда был существенный дефицит площадей.
Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков с ним согласен и говорит о том, что после рекордного ввода новых помещений класса А в 2014 году рынок постепенно становится более сбалансированным.
— Мы ожидаем, что уровень спроса на офисные площади в 2016 году будет близок к объему 2014–2015 годов — около 1 млн кв. м в абсолютном выражении. Тем не менее, поскольку оценки роста ВВП в 2016 году уже становятся более пессимистичными, фактический спрос может оказаться меньше наших прогнозов, — отметил Чуриков.