Риэлторская деятельность в стране достаточно разнообразна, но схематически она сводится к трем основным видам организации:
- Индивидуальные предприниматели, где свою деятельность в качестве риэлтора осуществляет физическое лицо, без образования юридического лица, как единолично, так и имея при себе привлекаемых на основе найма сотрудников;
- Агентства недвижимости, зарегистрированные как юридические лица, имеющие совокупный доход и кадровый состав (одного или более одного лицензированного РГР риэлтора и соответствующий вспомогательный персонал), позволяющий им использовать упрощенную систему налогообложения;
- Агентства, юридические лица, работающие большими коллективами как сконцентрированными в одном месте (регионе), так и географически распределенными (сетевые компании), действующими в рамках обычной системы налогообложения.
Внутреннее устройство компаний довольно разнообразно, но общей принципиальной схемы не меняет.
Все риэлторы в стране должны быть учтены и зарегистрированы по единому стандарту, в едином формате и в одном месте – в Российской Гильдии Риэлторов. На сегодня, иной единой – страновой – организации в риэлторской сфере нет.
Мы должны будем признать, что риэлтором, так сказать «единицей учета риэлторов», должно быть физическое лицо – человек, специалист, профессионал, носитель знаний, опыта, компетенций и пр. Именно человек, физическое лицо будет зарегистрирован в системе учетов, как претендент на занятие риэлторской деятельностью, как лицо, прошедшее курс интерактивного обучения, как аттестант и претендент на получение лицензии на риэлторскую деятельность, а, в последствии, и лицензиат…
Такой лицензированный специалист может быть кем угодно и с кем угодно: он может осуществлять риэлторскую деятельность самостоятельно, в составе Агентства недвижимости любого уровня и т.п.
Именно такой лицензиат будет зарегистрирован в системе государственных учетов - ФКП, Росреестра, ФНС или кого-то еще. Как обладатель усиленной электронной подписи, именно он может быть идентифицирован, как исполнитель тех или иных действий в рамках функционального взаимодействия с государственными органами и организациями и нести за это ответственность.
Такая система лицензирования способна в достаточно короткий срок снизить влияние криминалитета на рынок недвижимости, а в кратко-среднесрочной перспективе и полностью лишить его возможности такого влияния.
Разумеется, это вызовет множество вопросов, которые придется продумывать, согласовывать, утрясать. И это будет происходить не только на нашем уровне, но и на уровне специалистов экспертного сообщества в законодательной сфере. Придется вносить поправки в действующие законы - в частности в закон о рекламе, установив четко - кто и каким образом имеет право рекламировать объект недвижимости. Думаю, что изменения коснутся и закона о защите прав потребителей, дабы у потребителя появилась уверенность, что он таким законом надежно защищен.
Не будем занимать время перечисляя все аспекты предстоящей работы, - все это еще придется глубоко продумывать, но, надеюсь, что будем услышаны наши просьбы о внесении поправок в закон о государственной регистрации недвижимости (ФЗ-218), дабы и в нем были упомянуты риэлторы, как участники процесса работы с документами на этапе, предваряющем регистрацию прав (и обременений), а также процесса выдачи информации из ЕГРН.
Надеюсь, что когда в разработке закона примет участие специализированная экспертная группа, то мы продумаем, как за счет формализации взаимодействия с ФСФМ предложить и законодательно утвердить принципиальную возможность обязательного прохождения всех сделок с жилой недвижимостью и сделок, осуществляемых физическими лицами, через риэлторов. С одной стороны это позволит добиться безукоризненного исполнения действующего российского законодательства по всем аспектам и параметрам, а с другой – увеличит рынок риэлторских услуг в 2 – 3 раза.
Но, напомню, - это должны быть риэлторские услуги совершенно иного, качества - хорошо продуманные и полностью основанные на законе.
Сейчас пока еще не время подробно обсуждать в деталях методологию регистрации и ведения учетов (реестров) риэлторов, принципов и методов их интерактивного обучения, аттестации перед подачей документов на лицензирование деятельности, ведение учета лицензий и многое другое – это все прерогатива будущего закона и нормативных актов, создаваемых под него.