Недавно Интерфакс-Недвижимость опубликовал любопытную статью о московском первичном рынке «10 трендов, которые изменили рынок новостроек». Перемены в 2016 году были столь существенными, что, по мнению участников московского рынка новостроек, он уже никогда не будет прежним.
Эксперты «Полезной площади» решили сравнить московские тренды-2016 с ситуацией на рынке новостроек Нижнего Новгорода.
1. В Москве за 11 месяцев 2016 года было заключено рекордное количество договоров долевого участия за всю посткризисную историю рынка – 30 762. Это на 56,4% больше, чем за весь 2015 год (19 667 ДДУ), и на 28% превышает прошлый рекорд 2014 года(24 029 ДДУ). Такие данные предоставили аналитики «Метриум Групп».
В Нижнем Новгороде за 11 месяцев 2016 года было зарегистрировано 9615 ДДУ, в 2015 году – 9909, а 2014 году – 18 152. Как видим, до рекорда 2014 года нам пока далековато.
2. В Москве в 2016 году происходило слияние и укрупнение строительных компаний. Некоторые фирмы, работающие ранее в высокобюджетных сегментах, перешли в сегмент массового жилья.
В Нижнем Новгороде не так много строительных компаний, поэтому пока тенденция по укрупнению компаний не проявляется. Однако застройщики все более ориентируются на жилье эконом-класса.
3. По данным аналитиков, до 85% ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы совершались по программе господдержки.
В Нижнем Новгороде за 11 месяцев 2016 года всего было зарегистрировано 45775 ипотечных сделок, для сравнения, в 2015 г. – 38367 сделок, в 2014 г.: 49164.
Статистики по сделкам с господдержкой у нас нет, но, по мнению практиков, порядка 50-60% квартир в новостройках приобретались с помощью ипотеки с господдержкой.
4. 2016 год характеризовался в Москве большим числом акций и скидок, которые продолжались весь год.
В Нижнем Новгороде в первой половине года строители не давали особых скидок и далеко не все проводили акции, надеясь за счет сокращения общего объема строительства удержать запланированный уровень цен. Но во втором полугодии практически все застройщики уже предлагали скидки, объявляли и продлевали акции, дарили подарки покупателям. Вероятно, такая активность продолжится и в январе 2017 г. Так как ипотека с господдержкой, сыгравшая такую большую роль по привлечению покупателей, заканчивается, застройщики будут вынуждены сами каким-то образом стимулировать продажи.
5. В московских новостройках продолжалось в 2016 году сокращение метража квартир, начавшееся еще в 2015г.
В Нижнем Новгороде этот тренд проявился очень заметно. Застройщики стали предлагать более компактные квартиры, где использовались оптимальные планировочные решения. Чаще всего это достигается за счет объединения в одно пространство кухни и гостиной, уменьшения площадей коридоров, прихожих, подсобных помещений.
В результате, 1-комнатная квартира, ранее имевшая среднюю площадь порядка 45 кв.м могла превратиться в 2-комнатную или, оставаясь 1-комнатной, уменьшалась до 30-35 кв.м. Стали популярными квартиры с европланировкой 1+ и 2+. Европланировка – это совмещенная с кухней гостиная, все остальные жилые комнаты меньшего, чем обычно, размера (спальня для взрослых, детская). Такая квартира стоит дешевле, чем ее стандартный аналог. «Евродвушка» обойдется дороже, чем однокомнатная, но дешевле, чем двухкомнатная с обычным делением на комнаты. При этом функциональность зон полностью сохраняется.
Популярными в 2016 году были и квартиры-студии. Это жилье без внутренних перегородок, небольшая площадь которого условно разделяется на спальню и гостиную-столовую со встроенной в нише мини-кухней.
Сокращались в домах-новостройках и площади мест общего пользования: убирались колясочные, помещения для охраны и т.д. Застройщики старались по максимуму реализовать все имеющиеся квадратные метры, перепланируя их либо в квартиры, либо под коммерческие площади.
Причины понятны: из-за падения общих доходов населения в сложных экономических условиях, квартиры меньших площадей становятся наиболее доступными и поэтому востребованными. А застройщикам, чтобы в условиях роста цен на строительные материалы, не повышать стоимость квадратного метра приходится изыскивать дополнительные источники дохода.
6. Шестой тренд московских новостроек 2016 – это уменьшение средней стоимости сделки.
То же самое происходит и в Нижнем Новгороде. С уменьшением площади квартир, сокращается и размер «среднего чека».
7. В столице в 2016 году бурно развивались проекты реконцепции и редевелопмента. На землях бывших промзон были построены сотни тысяч квадратных метров жилья.
В Нижнем Новгороде также осваивают промзоны, но пока не столь массово, как в Москве.
Реновация промзоны с уже имеющимися коммуникациями обходится дешевле, чем освоение площадки в «чистом поле». Также здесь исключаются затраты на расселение, без которых не обойтись, если строительство ведется в густонаселенном районе.
Например, в Ленинском районе на месте бывшего завода спецавтомобилей идет строительство жилого комплекса «Жюль Верн», а вдоль Оки, в том же Ленинском районе – ЖК «Аквамарин». В Московском возводится микрорайон «Бурнаковский».
8. Изменение географии и структуры спроса. В основном это связывают с перетеканием части спроса из Подмосковья в Москву.
У нас активно идет движение из города – осваиваются ближайшие пригороды Нижнего – Кстовский и Богородский районы, где возводятся жилые микрорайоны: «Красная поляна», «Мега», «Анкудиновский парк», «Времена года», микрогород «Стрижи», «Окский берег» и др.
9. В московских проектах массового сегмента появились опции, ранее характерные для бизнес- и премиум-класса.
У нас такая тенденция начала проявляться в 2014-15гг. Так, например, в одном из жилых комплексов в Приокском районе по более высокому классу были оформлены входные группы и произведено общее благоустройство территории, в другом – во дворах организованы отличные игровые зоны и т.п. Это, безусловно, служит дополнительным стимулом для привлечения покупателей.
В 2016 г. застройщики, в связи с ростом себестоимости строительства, стали реже применять подобные «фишки». Эта тенденция сохранилась, пожалуй, только при квартальной застройке.
10. В 2016 году в Москве массовый характер приобрело перепрофилирование и изменение назначения объектов. Например, офисные площади переформатировались на этапе строительства в апартаменты, а застройщики, которые раньше строили только объекты коммерческой недвижимости, стали осваивать рынок жилья.
В Нижнем Новгороде эти тенденции, характерные для московского рынка, пока никак не проявляются. Торговые центры строятся сейчас в основном в новых микрорайонах, где без них не обойтись и необходимости в их перепрофилировании под жилье, нет. Апартаменты, как особый тип жилой недвижимости, тоже пока не представлен в Нижнем Новгороде. Это жильё, идентичное гостиничному номеру, включающее в себя комплекс услуг по уборке, замене белья, предоставления парковочных мест, охраны и т.д. Его приобретают для последующей сдачи внаем приезжим в курортных или столичных городах. Туристический поток у нас по сравнению с Москвой невелик, поэтому инвестиции в апартаменты сегодня нерентабельны.