В конце августа Общественная палата РФ в рамках общественной экспертизы проводит обсуждение проекта федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью».
Мы задали несколько вопросов генеральному директору Фонда «Общественный контроль» Павлу Созинову о необходимости регулирования риэлторской деятельности.
– На ваш взгляд, позволит ли законодательное урегулирование риэлторской деятельности снизить риски, связанные с низким профессионализмом и недобросовестностью определенной части агентов по недвижимости, а также повысить ответственность?
– Вопрос о необходимости регулирования риэлторской деятельности поставил президент России Владимир Путин на медиафоруме Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге. Этот вопрос глава государства считает важным и социально значимым.
Президент РФ Владимир Путин: – Я не могу не согласиться, что это такая область, которая напрямую выходит на граждан и в значительной степени находится в серой и даже черной зоне… Я не хочу говорить о том, что нужно заняться лицензированием риэлторских компаний, но то, что там не хватает порядка, – это точно.
29 апреля 2015 года, медиафорум Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге
Этот и другие законопроекты, которые появляются время от времени, могут стать отправной точкой для дискуссии по законодательным инициативам в этой области.
Например, в настоящее время нет единого реестра специалистов, предоставляющих посреднические (агентские) услуги в сфере недвижимости. Поэтому потребитель, обращаясь в то или иное агентство недвижимости или к частнопрактикующему агенту, не имеет возможности оценить, является ли данный посредник квалифицированным специалистом и имеет ли он право предоставлять данную услугу. На взгляд экспертного сообщества, существующая в настоящее время система обучения при некоторых профессиональных объединениях, на основе которой проводится аттестация специалистов, не охватывает значительной части юридических и физических лиц, предоставляющих услуги в этой сфере.
Очевидно, что для повышения квалификации агентов необходимо создание единой системы аттестации и учебных программ. Прохождение такого учебного курса и успешная сдача экзаменов позволит говорить о наличии минимального уровня знаний, необходимых для предоставления качественной услуги. Аттестационные комиссии должны включать не только профессионалов рынка, но и представителей контрольных и надзорных органов, научной общественности.
Опираясь на опыт реализации закона об оценочной деятельности, можно предложить двухуровневую систему реестра, которая должна вестись федеральным надзорным органом и включать в себя не только реестр аттестованных специалистов, но и реестр юридических лиц, к которым следует предъявлять определенный набор требований, в том числе профессиональная оценка опыта и деловой репутации. Здесь можно обратиться к соответствующим методикам и механизмам, предлагаемым Росстандартом для юридических лиц.
– Насколько целесообразно внедрение модели саморегулирования профессиональной деятельности в сфере риэлторских услуг?
– Некоторые эксперты считают, что система саморегулирования будет оптимальной. Она предполагает участие профессионального сообщества в формировании критериев и требований к самим участникам этого вида деятельности, что, безусловно, позволит гарантировать наиболее профессиональный подход к их разработке и дальнейшему практическому применению.
В отличие от системы лицензирования все расходы по созданию системы контроля не повлекут дополнительного финансирования из бюджетов всех уровней. Одновременно саморегулирование позволит создать обязательную систему контроля в этой сфере.
Зарубежный опыт показывает, что наиболее эффективная система контроля выстраивается в профессиональных сообществах. Следует отметить, что в той или иной степени аналогичная модель охватывает страны с наиболее развитым рынком предоставления риэлторских услуг.
– Каковы преимущества и риски введения правовой нормы, предусматривающей возмещение имущественного вреда, причиненного заказчику из-за нарушения требований к риэлторской деятельности, за счет страховых выплат по договору обязательного страхования?
– Еще одним нововведением является правовая норма, предусматривающая возмещение имущественного вреда, причиненного заказчику из-за нарушения требований к риэлторской деятельности, за счет страховых выплат по договору обязательного страхования.
Эксперты полагают, что помимо коллективного страхования должна быть предусмотрена и индивидуальная ответственность компаний за возможное причинение ущерба в размере предоставленной услуги. Коллективная ответственность должна приравниваться к репутационным издержкам, которые несет профессиональное сообщество в результате недобросовестного исполнения своих обязательств теми или иными членами.
– Как эксперты оценивают норму, согласно которой публикация информации об объекте недвижимости возможна только при условии предъявления собственником объекта соответствующих правоустанавливающих документов?
– Закон о риэлторской деятельности должен предусматривать возможность публикации информации об объекте недвижимости только при условии предъявления собственником объекта или посредником соответствующих правоустанавливающих документов.
Эта норма, безусловно, необходима, так как позволяет бороться с различными мошенническими схемами на рынке. В настоящее время множество физических лиц, занимаясь незаконной предпринимательской деятельностью, предоставляют посреднические услуги, выставляя объекты недвижимости в экспозицию на информационных и рекламных носителях. Это дает возможность, в том числе и мошенникам, рекламировать объекты недвижимости без согласия собственника.
Считаю, что эта норма, безусловно, необходима. В настоящее время множество физических лиц, занимаясь незаконной предпринимательской деятельностью, предоставляют посреднические услуги, выставляя объекты недвижимости в экспозицию на информационных и рекламных носителях. Это дает возможность, в том числе и мошенникам, рекламировать объекты недвижимости без согласия собственника. В настоящее время не представляется возможным определить, в каких договорных отношениях состоят собственники и агенты, размещающие информацию, так как между ними нет никаких письменных обязательств, что ставит собственника в неравные условия в случае мошеннических действий. Безусловно, собственник, имеющий все правоустанавливающие документы, может самостоятельно размещать информацию о своем имуществе. В то же время агент не должен иметь возможности размещать информацию без заключения соответствующего договора. Данный вид услуг следует относить к предпринимательской деятельности, договор должен носить возмездный характер, то есть эта деятельность должна облагаться соответствующими налогами и исполняться квалифицированными специалистами.
– На ваш взгляд, не приведет ли внедрение законопроекта к повышению стоимости посреднических риэлторских услуг для потребителей этих услуг?
– К сожалению, то, что на сегодняшний момент рекламируется как риэлторская услуга, в полной мере так назвать нельзя. Во-первых, она не является безопасной для клиента, во-вторых, не получила четкого описания в нормативных документах. Поэтому сегодня об обоснованной цене услуги говорить не приходится. Естественно, методическое обеспечение и создание системы возмещения имущественного ущерба потребует определенных затрат. Однако подобные системы созданы и эффективно работают во многих зарубежных странах, где сформированы цивилизованные отношения в сфере недвижимости. На наш взгляд, любая деятельность, тем более связанная с достаточно существенными рисками для потребителей, должна быть стандартизирована и сертифицирована и требует создания системы имущественных гарантий.
В России уже в течение нескольких лет ряд профессиональных объединений добровольно работают в рамках Федерального закона № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», то есть компании добровольно несут издержки в целях повышения своей узнаваемости, а также формирования дополнительных репутационных преимуществ. Стоимость услуг членов этих добровольных объединений не превышает стоимость аналогичных услуг, предлагаемых компаниями, не входящими в то профессиональное сообщество.
– Много ли обращений в общественную приемную Фонда от обманутых горожан?
– Нельзя сказать, что в настоящее время действительно много обращений поступает в приемную именно по мошенническим действиям. Но в связи с неопределенностью правовой базы и статуса агентств недвижимости горожане хотят получить консультацию по тем или иным компаниям, предоставляющим риэлторские услуги, и самой структуре этих услуг. К сожалению, существующая сегодня нормативно-правовая база не дает четкого описания этой услуги и критериев выбора надежных посредников.