Девелоперы, похоже, адаптировались к непрерывным революционным изменениям законодательства на рынке жилья. Неизбежность проектного финансирования и даже полный отказ от долевки уже не вызывают панических настроений. Тем более что «запасы» позволят прожить по старым правилам два-три года.
В ходе X Конференции профессионалов рынка недвижимости, организованной газетой «Недвижимость и строительство Петербурга», девелоперы обсудили последствия влияния законодательства на год уходящий и высказывали прогнозы на будущий.
БАНКИ ПОБЕДИЛИ
Общее мнение: рынок жилья оказался в новой парадигме, в которой победили банки. Проиграли девелоперы и в какой-то степени физлица: ликвидация долевки обернется неизбежным удорожанием жилья. Впрочем, цены не вырастут прямо сейчас – новые затраты учтут в проектах, которые будут выходить на рынок по новым правилам. На ближайшие два-три года стратегический запас велик.
В этом году земельный рынок переживает настоящий бум: участки с готовой разрешительной документацией в дефиците. По словам генерального директора Кnight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, в черте города число свободных пятен все меньше, а девелоперы готовы приобретать землю уже не только с утвержденными ППТ.
При этом надежд, что законодатель одумается и смягчит жесткие требования 218-ФЗ, практически не осталось. «Мы подали пакет необходимых поправок, наши эксперты включены в рабочие группы при Минстрое и Совете Федерации. Но, по нашей информации, вопрос решен: ни в эту, ни в следующую сессию депутаты Госдумы ничего корректировать не будут», – говорит вице-президент Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов. По его мнению, в свете новых установок президента поправки уже неактуальны для застройщиков – их сейчас больше интересует переход на проектное финансирование.
И застройщики вовсю готовятся к плотному взаимодействию с банками. «Мы перешли на проектное финансирование еще полтора года назад, не дожидаясь каких-то решений властей. Могу сказать, что при работе с определенными банковскими продуктами вполне реально выйти на достаточно низкий уровень процентных ставок», – говорит заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Правда, по его словам, банки пока готовы финансировать стройки только на 60%, а оставшиеся 40% застройщику нужно будет изыскивать где-то самим.
Вице-президент банка «ВТБ» Александр Ольховский предупреждает, что перед девелоперами встает тяжелейшая задача доказывать успешность своего проекта и профессионализм команды, способность управлять им без рисков для кредитора. При этом про быстрые решения можно забыть: банки – это большое число коллегиальных органов.
«Лишь со временем проектное финансирование может стать таким же массовым продуктом, как ипотека. Провести стандартизацию достаточно сложно, так как каждый девелоперский проект достаточно уникален и требует индивидуального подхода. Но уже через год будет ясно, насколько быстро мы сумеем адаптироваться к новым реалиям. Хотя я бы не ожидал никаких чудес», – говорит эксперт.
Интересно, что звучавшие еще пару месяцев назад высказывания о том, что застройщики станут у банков подрядчиками, уже в качестве шутки не воспринимаются. Банки действительно начали поиск партнеров для возможного включения их в свои структуры. «В рамках взаимодействия петербургской “Деловой России” с крупнейшими банками мы уже обсуждали подобные инициативы. И, скорее всего, у банков появятся свои подразделения, которые будут заниматься девелоперскими проектами», – говорит и. о. председателя петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
ЦЕНЫ РАСТИ НЕ БУДУТ
Большинство участников рынка уверены, что цены в 2018 году расти не будут – увеличение возможно по отдельным объектам и лишь в пределах инфляции. Революционные новации в законодательстве пока никак не сказались на поведении покупателя. Первичный рынок Петербурга и пригородов по-прежнему отличается стабильностью.
По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, последние пять лет статистика по спросу почти не меняется – рынок ежегодно поглощает в пределах 3,9-4,0 млн кв. м. Прогноз по итогам 2017 года – даже чуть больше 4 млн кв. м (из них около 1,2 млн – в пригородах). При этом растут объемы предложения, в текущем году прогнозируется рост на 10% – до 4,5 млн квадратов. Тем не менее затоваривания на рынке, по словам эксперта, не наблюдается.
Сейчас в активной продаже находится 5,4 млн кв. м, соотношение объемов нереализованного жилья ко всему объему рынка (11,5 млн квадратов) по-прежнему менее 50%. Перекоса нет. «Цены стабильны, колебания за год произошли в пределах 1-2%. И на высокой стадии готовности, и на начальном этапе проектов цены практически идентичны тем, что были год назад. Покупателю понять все законодательные изменения и их последствия затруднительно – он больше следит за движением ипотечных ставок», – объясняет Ольга Трошева.
Все аналитики и участники рынка сходятся на том, что ипотека есть и будет дополнительным драйвером спроса. При этом снижение ставок происходит вовремя и осмысленно. «Сейчас снижение ипотечных ставок опережает падение доходов населения, что является дополнительным поводом для оптимизма. Кроме того, спрос аккуратно подогревается за счет расширения числа заемщиков, которых государство будет кредитовать под 6% годовых», – отмечает руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
НЕТ У РЕВОЛЮЦИИ КОНЦА
Похоже, изменениями законодательства, а скорее – невозможностью исполнения новых требований, сейчас в большей степени озабочены чиновники на местах, нежели сами девелоперы. С 1 июля вступило в силу новое требование ФЗ-214 по увеличению уставного капитала застройщиков в зависимости от объемов строительства. Законодатель стремился, чтобы в случае чего для выполнения своих обязательств у застройщика была подушка безопасности.
Как рассказывает начальник контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Кристина Шуплецова, застройщики начали это требование выполнять: кто-то увеличивает уставный капитал деньгами, кто-то обеспечивает имуществом, кто-то векселями.
«Но что мы имеем в конечном счете? Сразу после получения заключения о соответствии 214-ФЗ денежные средства из уставного капитала компаний пускаются в оборот, имущество реализуется, а векселя уходят посторонним юридическим лицам. В конечном счете мы не достигли цели, которую изначально преследовал законодатель», – констатирует Кристина Шуплецова.
Тем временем на подходе новые реформы. В Госдуму внесен еще один пакет поправок в 214-ФЗ и ряд законов, который должен быть утвержден уже в январе. В частности, законодатель закрывает для застройщиков последние лазейки: под запрет попадает схема привлечения средств граждан через ЖСК. Кроме того, будет усиливаться контроль за долевкой.
По словам начальника управления долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Светланы Пчелкиной, новые правила потребуют очередной реформы в органах госвласти: либо Служба госстройнадзора вольется в состав Комитета по строительству, либо Управление долевого строительства станет частью Госстройнадзора.
Впрочем, петербургских застройщиков теперь больше волнуют «революции» на региональном уровне. Отчисления в федеральный Фонд долевого строительства подождут. А вот Социальный фонд города, куда с будущего года строителям, судя по всему, придется скидываться по 11 тыс. руб. за кв. м, альтернативы не предполагает. Новый оброк обещает стать очередным аргументом в пользу будущего повышения цен.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Игорь Креславский, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Сначала ввели изменения 218-ФЗ, потом 214-ФЗ вовсе пообещали отменить, затем отменят еще что-нибудь – может быть, сами банки. Тенденция такова: каждые три-четыре года нужно что-то кардинально менять, иначе будет казаться, что власть работает неэффективно. Так просто все не закончится, грядут еще какие-нибудь изменения.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Как строили, так и будем строить. В любом случае нам придется адаптироваться к новым правилам. Дольщики были, есть и будут. Может быть, их назовут как-то иначе. Просто появится иная терминология, установятся другие взаимоотношения между застройщиками и подрядчиками, застройщиком и конечным лицом – которое будет приобретать квартиры.
Светлана Денисова, руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент»:
– Мы просчитали последствия от полного запрета долевого строительства и прослезились. Теперь находим здравой идею сохранения долевого строительства через эскроу-счета. Еще недавно эта идея казалась страшной– теперь мы будем ей рады.
Алексей Белоусов, вице-президент Объединения строителей Санкт-Петербурга:
– Застройщики уже сделали себе подушку безопасности – обеспечили себя будущими проектами, которые можно реализовать по старым правилам. Запас документации с утвержденными ППТ и полученными разрешениями на строительство велик – на два-три года хватит. И лишь в единичных проектах, которые будут выходить на рынок, придется работать по новым правилам. Судя по всему, Фонд долевого строительства соберет отчислений на несколько десятков или сотен миллионов рублей и на этом закончит свою успешную работу.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам ГК «Эталон»:
– Застройщики активно запасаются разрешениями, причем это касается не только Петербурга, но и Москвы с Московской областью. Но это не панацея. Это перспектива на три-четыре года – больше разрешений не напасешься. Дальше придется начинать с нуля. Я думаю, ситуация с законодательством обязательно поменяется – иначе не может быть.