Затоваривания на первичном рынке нет

2017-12-06

«Семейные» квартиры, миф о затоваривании, разнообразие форм жизни на рынке недвижимости – эти и другие темы осветил в интервью БН генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко.

– Вячеслав Васильевич, вы универсальный солдат петербургского рынка недвижимости: и Комитет по строительству возглавляли, и риэлторскую компанию, и девелоперскую. В этом году еще поучаствовали в открытии Центра сделок с недвижимостью. Кем вы себя сегодня ощущаете – риэлтором, застройщиком, кем-то еще?

– На Западе real estate – это широкое понятие, не так, как у нас. Так что, наверное, я эксперт рынка недвижимости. В последние годы получилось так, что ближе все-таки к строительству, к созданию сложных проектов. Что касается непосредственно продаж, я не считаю, что обладаю актуальными знаниями: технологии очень сильно изменились, а я плотно работал в этой сфере достаточно давно.

– Одно из последних ваших резонансных высказываний, связанных с риэлторским бизнесом, звучало так: «Риэлторские услуги останутся чем-то вроде дорогого психологического сопровождения сделки». Оно, скажем прямо, было неоднозначно воспринято вашими коллегами. Поясните свою мысль?

– Это было мое выступление на Всероссийском жилищном конгрессе. И, простите, но сказал я не совсем так, как вы цитируете. Я сказал следующее: обижаться и жаловаться на жизнь, на то, что кто-то приходит и отбирает у нас хлеб, – бессмысленно. Это то же самое, что обижаться на стихийные бедствия. Или на интернет, или на мобильную связь. Это происходит вне зависимости от того, хотим мы или нет. Надо себя находить в новых обстоятельствах. Можно обижаться и на агентства, которые работают по принципу коворкинга. Можно и на наш Центр сделок с недвижимостью обижаться.

– Увы, приходилось слышать, что и вы вошли в число тех, кто позволяет работать агентам без агентств...

– Мы считаем по-другому. Формы жизни на рынке недвижимости разнообразны, и состав их меняется: вымирают динозавры, появляются млекопитающие. Будут и новые формы – другие растения, птицы, животные. Давайте посмотрим по другую сторону: идет процесс создания новых сервисов. Это банковские сервисы, это наш сервис, связанный с проведением самой сделки. Мы считаем, что он максимально защищает интересы клиента. Хотя бы потому, что взаиморасчеты построены на платформе крупного банка.

Но мы не говорим, что риэлтор не нужен. Нужен! Однако мы видим, что в последние годы агентства сначала начали экономить на рекламе, потом на содержании квалифицированного персонала (например, юристов), центры обучения пропадают. И сегодня в среднем агентстве что осталось? Когда клиент спрашивает, за что он платит деньги, риэлтор не всегда это может объяснить.

Так что появление таких, я бы сказал, центров риэлторских технологий – это реакция на то, что требование к качеству проведения сделки никуда не пропало. Мы, например, совместно с банком «Санкт-Петербург» создали сервис безналичных взаиморасчетов с помощью эскроу-счета. Эту технологию почти никто не применяет. А ведь она позволяет любое количество квартир в цепочке описать в одной сделке. Про надежность сейфинга я уж и не говорю: у нас сотрудник банка не имеет доступа к ячейкам, и коды хранятся не в банке, а на сервере производителя сейф-ячеек в Германии.

– Несколько слов о ваших девелоперских проектах. ЖК «Master на Серебристом 19» в активной стадии строительства и продаж, а что с «Master Заневка» в Кудрово?

– Проект планировки территории в Кудрово планируем утвердить в начале 2018-го и до конца года вывести объект на рынок. Есть еще один перспективный проект, но о нем пока рано говорить. Могу только сообщить, что будет он не в закадье, а в городской черте.

– Как эксперт рынка недвижимости готовы уже сейчас подвести итоги 2017 года, пусть предварительные?

– Для меня является неожиданным то, что при таком объеме строительства и ввода объектов рынок по-прежнему находится в активной фазе. Все последние годы я считал, что он сильно затоварен. Объяснение этому парадоксу я сам для себя нашел такое: у нас очень сильный миграционный приток людей. Десять лет назад население Петербурга составляло 4,7 млн человек. Сейчас официальная численность 5,4 млн. Наш город остается привлекательным для людей из других регионов. И в основном это люди активные, очевидно, что они довольно быстро обустраиваются в Петербурге, продают жилье на родине, берут ипотечный кредит и покупают жилье здесь.

Объяснение номер два – это активизация ипотечных программ. Ставки падают, недавно Греф заявил, что на горизонте видит и 5% годовых. Банки сегодня признали, что ипотечные заемщики для них – одни из самых выгодных, это наиболее устойчивая категория клиентов. И банки стремятся выдать как можно больше ипотечных кредитов.

Периодически поднимается волна разговоров, что это может привести к кредитному кризису. Но статистика такие опасения опровергает.

– Объемы продаж вроде бы сопоставимы с прошлогодними?

– Абсолютно. И цены тоже особо не изменились. Но наблюдается сегментация в динамике, поскольку те проекты, которые находятся вдалеке от КАД, испытывают проблемы с продажами. Кроме того, обозначилась такая тенденция: бóльшим спросом стали пользоваться семейные квартиры, а не студии. Есть и другой тренд: в тех районах, где строится много, первичка вступает в конкуренцию с жильем, появившимся недавно.

– А ваш проект на Серебристом бульваре не из этого же разряда, когда приходится испытывать острую конкуренцию с уже построенными объектами? Ведь там в основном застройка 1990-х годов.

– Идеология заключается в том, что в каждом месте есть люди, которые хотели быть жить в доме с лучшими потребительскими характеристиками. И почти все покупатели у нас на Серебристом проживают в окрестных домах. Но они получают жилье практически бизнес-класса. В этой части города в принципе нет домов, где потолки в квартирах были бы три метра.

– Получается, что законодательные изменения, связанные с ужесточением положений 214-ФЗ, пока на рынок и не повлияли?

– Пока нет. Но существует такая угроза. Меня в большей степени беспокоят даже не новые нормы, вступающие с 1 июля 2018 года. «Одно юрлицо – один проект» – это и сейчас повсеместная практика. А вот то, что президентом дано указание через два года уйти от схемы долевого участия, немножко пугает.

В то же время отмечу, что качество государственного управления у нас за последние годы выросло очень сильно. Даже по налоговой политике мы видим эффективность государства. Мне кажется, правительство понимает, что оно делает. Если они дадут «длинные и дешевые» деньги через два года, заместят ими деньги дольщиков – так и слава богу. Но если останется 12% годовых при проектном финансировании, да еще и не каждому застройщику доступно, то вы понимаете…

– Странно, что, не дожидаясь от Минстроя «дорожной карты» по выполнению поручения президента, все фракции Госдумы внесли в конце ноября новый законопроект, в очередной раз ужесточающий 214-ФЗ для застройщиков.

– Мне кажется, депутаты создают избыточный ажиотаж. Есть ведь статистика, что проблемных объектов не более 1,5% по всей России, остальные застройщики вполне добросовестны. Почему не включить механизм страхования рисков? Деньги собраны – где они? Зачем создавать что-то новое, если еще не заработало старое? Я не знаю, это все за гранью здравого смысла. Качество строительства надо повышать – безусловно. Причем речь не о самих зданиях, а об окружающей инфраструктуре. Кто, кроме государства, будет думать, например, о парковых зонах, объектах культуры?

– Возвращаемся к рынку в целом. От девелоперов приходилось слышать, что спрос постепенно перетекает из эконома в комфорт. Подтверждаете?

– Да, через два-три года люди понимают, что в маленькой квартире жить невозможно. А если у них подрастают дети, то еще быстрее. При этом разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной не так велика. Можно поменять локацию, сегодня к этому уже проще относятся.

– Весной в России выборы президента. Исходя из вашего опыта – этот фактор как-то влияет на рынок недвижимости?

– Напрямую на рынок, может быть, и нет. Но число заявлений чиновников различного масштаба о том, что надо что-то отменить, а что-то ввести, – растет. Люди это все слушают и, конечно, пугаются, иногда выжидают. Политика всегда влияет на экономику и на инвестиционную активность. Ожиданий, что цены упадут, по-моему, сегодня нет. А вот о повышении задумываются многие. Это объективно: за последние пару лет себестоимость выросла довольно прилично. Достаточно вспомнить недавний рост цен на цемент, на перевозки. Социалка, дороги – эти обременения, налагаемые на застройщиков, тоже не способствуют снижению себестоимости.

– За кольцевой, однако, ценовая конкуренция остается...

– Мне кажется, там есть проекты, где цена продажи ниже себестоимости. По моим подсчетам никак не получается ниже 75 тыс. руб. за кв. м. Но коллеги говорят, что это возможно.

ДОСЬЕ БН

Вячеслав Васильевич Семененко

Родился в 1970 году в Новотроицке Оренбургской области. В 1992-м окончил философский факультет СПбГУ.

В 1994-95 годах возглавлял АН «Кредо-Петербург», с 1995-го – генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость», с 1997-го – во главе ЦРП «Петербургская недвижимость», в 2001-2004 годах – генеральный директор СК «Петербургская недвижимость», с 2004-го вице-президент корпорации. С 2007 года, после переименования корпорации в холдинг Setl Group, член совета директоров холдинга. С 2009 по 2012 год – председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга.

Возглавлял Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также Гильдию управляющих и девелоперов.

В 2015 году основал и возглавил АН «Домплюсофис» и компанию «Master девелопмент».