Договор купли-продажи – еще не приговор. Если после покупки квартиры новый жилец обнаружит, что в доме течет крыша или не работает центральное отопление, и сможет доказать, что жилплощадь непригодна для проживания, сделку можно расторгнуть. Именно такое решение вынес в марте этого года Верховный Суд России, поддержав иск жителя Сочи. Через высшую судебную инстанцию собственнику удалось добиться возвращения денег за «нехорошую» недвижимость и расторжения договора.
Квартира с сюрпризами
По закону существенные недостатки, обнаруженные в квартире после заселения, вполне могут стать основанием для отмены покупки. Только придется доказать, что продавец действительно не предупредил о неисправностях.
«Главное условие – недостаток должен быть неустранимым, – поясняет адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк. – Непригодность жилья к проживанию после покупки квартиры устанавливает межведомственная комиссия района. Кроме того, договор можно расторгнуть, если недостаток не может быть устранен без несоразмерных расходов, то есть расходов, которые приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара».
Таким образом, если покупка квартиры состоялась, а новый владелец устанавливает, что объект находится в аварийном состоянии и ремонт превысит его стоимость, сделке можно дать обратный ход. Но не во всех случаях это принесет плоды.
«Многие покупают квартиры с незаконной перепланировкой и даже не задумываются, что берут на себя ответственность с момента покупки, – уточняет заместитель генерального директора АН «Итака» Надежда Тодыкова. – В любом договоре прописывается, что с момента подписания договора покупатель берет на себя ответственность за объект, а также будет устранять все недостатки за свой счет».
Решают эксперты
Для решения суда в пользу истца необходимо предоставить заключение экспертной комиссии о том, что после покупки квартиры выявлены недостатки и объект не признают жилым помещением. Причиной для такого вывода может послужить нарушение как требований пожарной безопасности, так и санитарно-гигиенических норм. Претензии могут быть связаны с работой инженерных коммуникаций и разгерметизацией панельных швов, проблемами электропроводки, отоплением или сантехники.
«Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, вызванных физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями, эксплуатационных характеристик, а также изменениями окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения», – отмечает старший юрист корпорации «Адвекс. Недвижимость» Татьяна Ржевская.
При покупке квартиры важно убедиться, что все качества и характеристики объекта, указанные в договоре, соответствуют действительности. Все пункты о техническом состоянии жилья должны быть прописаны. Не повредит и отдельное упоминание в документе об ответственности продавца за намеренный отказ сообщать новому владельцу о серьезных нарушениях.
«До обращения в суд с иском можно, а иногда и необходимо в силу закона попытаться урегулировать вопрос мирным путем, – предупреждает Татьяна Ржевская. – В некоторых случаях досудебный порядок урегулирования споров закреплен законодательно. Если путем проведения переговоров конфликт не урегулирован, покупатель готовит документы, подтверждающие обнаружение скрытых дефектов».