Многие горожане планируют строить дом, чтобы улучшить жилищные условия. Но сложность здесь в том, что принимать ключевые решения, выбирая участок и проект дома, нужно сегодня, а планировать все приходится на годы. Как избежать ошибок на стадии поиска и выбора участка в коттеджном поселке, или вне его?
Свой дом может не только способом расширения жизненного пространства, но и, конечно же, увлекательным личным проектом на долгие годы. Реализации мечты о доме начинается с выбора участка. Мечты обрастают деталями и превращаются в планы. Но на стадии выбора участка и проекта приходится многое предусматривать.
Казалось бы, с участками, подходящими для строительства дома, сегодня нет проблем. В пригородах Петербурга предлагают земельные участки на любой вкус и кошелек (смотрите предложения о продаже участков в Ленинградской области в фотокаталоге «Загородного обозрения»).
Тем не менее, приступая к поиску, важно ответить себе на несколько ключевых вопросов.
Для дачи, или для постоянного проживания?
В самом начале «пути в домовладельцы» вам нужно определиться с режимом эксплуатации будущего объекта загородной недвижимости. А именно: это будет дом для постоянного проживания, или дача?
Для постоянного проживания за городом, в своем доме, важны социальная инфраструктура (медицинские, детские и учебные заведения – каждому свое), торговые зоны, где вы будете делать повседневные покупки, транспортная доступность и близость к местам работы и учебы. В любом случае участок, на котором предполагается строить дом для постоянного проживания, должен располагаться не в заповедном лесу, а в населенном пункте.
В «дачном» варианте наличие постоянной транспортной связи с мегаполисом отходит на второй план, а торговая зона непосредственно за вашим забором - скорее минус, чем плюс. На ключевые места при выборе выходят архитектурный потенциал участка, живописные ландшафты, экологическая обстановка, возможность уединиться.
Но при этом дачный дом также должен располагаться в массиве, жизнь в котором не замирает на зиму. Поэтому лучший период для экскурсий с целью приобретения загородной недвижимости, конечно же, межсезонье. Летом – все дороги проезжие, и все участки, прикрытые зеленым ковром, радуют глаз. Зато весной или осенью вы сможете увидеть все дефекты, например, заболоченные или подтопляемые фрагменты (а практика показывает, что в наших краях это более чем актуально).
К слову, понятие «дача» в последние годы претерпело трансформации. В сегодняшнем понимании это нередко полноценный второй дом. А теперь, внимание, самое важное. Если у вас семья из нескольких поколений, то планируя покупку участка, «сценарий» будущей загородной жизни придется определять на годы вперед. Ведь дети взрослеют, а представители старших поколений, увы, не молодеют.
В новом коттеджном поселке, или в старом массиве?
Где искать участок – в новом коттеджном поселке, в дачном массиве, или в зонах индивидуального строительства в пригородных населенных пунктах? Все варианты имеют свои особенности.
В первом случае вам нужно оценивать предложенный первичным девелопером проект планировки массива, насколько удобны внутрипоселковые дороги и подъезды к территории, есть ли охрана. Но главное, на что в наше время нужно обращать самое пристальное внимание в наше время, это все-таки темпы освоения территории. Если на сайте девелопера – красивые картинки, но при этом массив осваивается уже несколько лет, а в нем нет ни воды, ни электричества, ни давно обещанного девелопером газа – вариант для приобретения сомнительный. Ведь здесь высока вероятность, что в ближайшие годы всего этого и не будет.
На вторичном рынке загородной недвижимости участки чаще всего предлагают с «нагрузкой» в виде старого дома под снос. Коммуникации, естественно, имеются, но не все, и в основном, старые. Самое узкое горлышко – лимиты на электроснабжение (как правило, 3 кВт) без возможностей их увеличения. А ведь вам придется учитывать, что в современном загородном доме немало «прожорливого» электрооборудования: от насосов и бойлеров водоснабжения до кабельных теплых полов, конвекторов и греющих кабелей.
Теперь о том, что касается газификации. Здесь все неоднозначно. Обитатели массивов ИЖС, попадающих в программы газификации, как правило, имеют возможность льготного подключения. В то же время, жителям СНТ и ДНП власти предлагают газифицироваться за свой счет, то есть, скидываться для проектирования и строительства линий газопровода. Однако не все владельцы участков готовы выкладывать на эти нужды сотни тысяч рублей. Поэтому, если ваш интерес ограничивается садоводческими или дачными участками, а вы рассчитываете эксплуатировать дом круглый год, вам скорее всего, придется думать о качественном утеплении дома и альтернативных способах отопления (электричество, дрова и т. п.).
Изучаем перспективы. Где получить информацию?
Чтобы получить первичную информацию о нюансах проживания на заинтересовавшей вас территории, придется познакомиться с возможными соседями. От них вы также узнаете о качестве воды из локальных источников (скважин и колодцев), режимах обслуживания массива и эксплуатации домов в зимний период.
Следующий момент, который вас должен интересовать, - перспективы развития территории, а также связанные с ними возможные неудобства. Может оказаться, что в обозримом будущем окрестности предполагается застраивать жильем, промышленными, или коммерческими объектами. В результате вместо очаровавшего вас ландшафта, совсем скоро вы окажетесь по соседству с жилыми «высотками», логистическим комплексом или песчаным карьером. Причем чем ближе к городу и чем выше градостроительная ценность земли – тем выше шансы, что местность до неузнаваемости изменится.
Где получить информацию на сей счет? Для начала – на сайтах муниципальных образований, где, в соответствии с законодательством, должны быть выложен генплан территории и планируемые схемы размещения объектов нового строительства. Если соответствующей информации в открытом доступе нет, но территория вам нравится – ничего не поделаешь: придется проводить собственное расследование, например, по сообществам обитателей данной территории (массива, населенного пункта) в социальных сетях.
С чего начинать: с проекта, или с участка?
Разумеется, здесь у каждого свой путь. Но почти у любого человека, выбирающего участок, уже есть представление о том, каким должен быть его дом. При этом подавляющее большинство будущих домовладельцев сегодня берут за основу так называемые готовые проекты. Выбор огромен: количество проектных решений для частных домов в печатных и электронных каталогах, а также на сайтах строительных компаний, исчисляются многими сотнями.
С другой стороны, каждый готовый проект требует, во-первых, оптимизации под потребности вашей семьи, во-вторых, привязки к местности. В результате почти всегда принятый за основу типовой вариант «доводится», и, в конечном счете, становится индивидуальным.
Проектирование коттеджа – занятие всегда увлекательное. Но о выборе проекта, его привязке к местности, а также о взаимодействии с проектировщиками и подрядными организациями мы будем говорить в других публикациях.
Работаем над ошибками
Теперь, собственно, речь снова о земле. Какой участок выбирать: ровный, как стол, или с «интересным» рельефом, рядом с лесом, у озера, или в центральной части небольшого массива? Этот круг вопросов мы в свое время подробно осветили в одной из предыдущих публикаций, посвященных вопросам выбора участка.
Отметим основные моменты. Во-первых, участок на возвышенности всегда более удачное приобретение, чем земля в низине. Во-вторых, участок с небольшим перепадом высот – лучше, чем участок с выраженным уклоном, или ровный как стол. Другие важные моменты, которые нужно оценивать – характер грунтов и уровень грунтовых вод. Капитальное строительство требует геологического обследования. Но это затратное мероприятие. Уменьшить вероятность покупки трудного в гидрогеологическом отношении участка можно, если еще на стадии выбора обращать внимание на все тревожные признаки. Например, кривые березки или сосенки с недоразвитыми кронами, заросли камыша и стоячая вода в дренажных канавах (не только на участке, но и вокруг него), расскажут нам о том, что местность заболочена.