Какие объекты имеют право покупать иностранцы? Сколько длится типичная сделка и без кого она не может быть заключена? Из чего формируются дополнительные расходы и можно ли их избежать? Самое важное для покупателей недвижимости в Греции – в этом материале.
Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Греции?
Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут покупать недвижимость в Греции без ограничений. Оформлять сделку можно на физическое или на юридическое лицо. В собственности может находиться любое число объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Единственное исключение, предусмотренное для иностранцев, касается районов, которые считаются по греческим законам приграничными территориями, несмотря на то, что очень многие из них находятся довольно далеко от государственных границ Греции. Для покупки недвижимости в этих местах иностранцу требуется получить разрешение от властей страны. На сегодняшний день к ним относятся некоторые приграничные с Турции греческие острова (например, Родос и Кос).
Справка: В 2011 году в целях упрощения процедуры выдачи разрешений на приобретение недвижимости в приграничных зонах нерезидентам Евросоюза префектуры города Салоники и региона Халкидики перестали рассматриваться как пограничные территории. На прилегающих к территории Турции островах Греции также упрощена процедура продажи недвижимости. Разрешения на проведение сделок выдаются муниципалитетами, а не самим министром национальной обороны, как это было ранее.
Процедура происходит следующим образом. Нотариус подает заявление в муниципалитет, и в течение 10 дней обычно получает разрешение. Из документов покупателю нужны свидетельство о рождении, справка об отсутствии судимости, справка о доходах, а также копия загранпаспорта. Все документы следует перевести на греческий язык и заверить апостилем. В ожидании получения разрешения покупатель может покинуть страну. Личное присутствие при этом не требуется.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Греции?
Покупка недвижимости в Греции предоставляет визовые льготы. А именно – право на годовую шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии с момента первого въезда. Максимальный срок действия такой визы составляет три года.
Покупатели недвижимости стоимостью от €250 000 могут претендовать на пятилетний ВНЖ по программе «Золотая виза». Покупатели выступают в качестве инвесторов.
Справка: Помимо этого, ВНЖ можно получить при покупке недвижимости до €250 000 как финансово-независимое лицо, предоставив официальный доход в стране проживания не менее €2000 в месяц. В данном случае ВНЖ выдается на два года с правом продления на три года при повторном подтверждении финансовой независимости.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Греции?
Любой собственник в Греции, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Греции.
Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это потребуется во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Поиск недвижимости в Греции
Информацию об объектах, выставленных на продажу, можно получить из интернета, специализированных печатных изданий или тематических выставок.
При желании сделкой можно заниматься самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости. Но если вы обратитесь в компанию, то избавите себя от необходимости разбираться в юридических документах на незнакомом языке. Вы можете обратиться в греческое агентство недвижимости, представительство компании в России или же самостоятельную российскую фирму, которая продает недвижимость в Греции через своих партнеров в этой стране.
Большая база объектов недвижимости в Греции собрана на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Греции. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Греции.
Как искать риэлтора в Греции?
В Греции – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.
Россияне в Греции – одни из основных участников программы «Золотая виза». Поэтому многие греческие компании держат в штате сотрудников, говорящих по-русски. У некоторых девелоперов и агентств есть офисы в Москве и Санкт-Петербурге.
Задачи риэлтора:
- Осуществляет подбор объектов недвижимости и показ объектов
- Согласует цену и специальные условия с продавцом (например, в случае рассрочки)
Обратите внимание: риэлторская деятельность в Греции лицензируется. Поэтому у выбранного вами специалиста вы можете проверить наличие соответствующего документа.
Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация и проверка объекта
Оформляем ИНН
Необходимым шагом является получение АФМ – местного ИНН. Получение индивидуального налогового номера требуется для проведения всех расчетов по сделке. ИНН оформляется в местном налоговом органе. Как правило, этим занимается адвокат.
Обратите внимание! После того как объект выбран, в оформление сделки вступают два специалиста – адвокат и нотариус. Как правило, агентства уже имеют сложившиеся деловые отношения с конкретными специалистами и рекомендуют обращаться к ним.
Ранее участие адвоката по закону было обязательным, сейчас – по желанию покупателя. Однако эксперты настоятельно рекомендуют воспользоваться его услугами: он будет представлять интересы покупателя и оказывать юридическое сопровождение сделки.
Нотариус будет заверять законность сделки. По греческому законодательству, приобретение любой собственности без участия нотариуса запрещено, такая сделка является недействительной.
Вносим задаток
После выбора объекта в Греции, как и при покупке недвижимости во многих других странах, его необходимо зарезервировать. Для этого покупатель вносит задаток в размере €5-10 тыс. – в зависимости от стоимости объекта. Оставшуюся сумму покупатель перечисляет в момент подписания, или в течение 7 дней после заключения договора купли-продажи.
Задаток можно вносить как наличными, так и через банк. При наличной форме оплаты продавец предъявляет покупателю расписку в получении средств, при безналичной у покупателя остаются банковские документы, подтверждающие перевод. Для продавца он служит гарантией серьезности намерений покупателя, а покупатель может быть уверен, что объект уже не будет продан никому другому.
В случае срыва сделки по вине покупателя он теряет задаток, если это произошло по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере. Для отказа от сделки без потери задатка покупателю, как правило, предоставляется семь дней.
Проверяем объект недвижимости
После внесения задатка адвокат покупателя осуществляет юридическую проверку на наличие обременений и задолженностей в Ипотечном реестре (Ипотекофилакио – υποθεκοφιλακιο). Для этого адвокат запрашивает у продавца копию документа о праве собственности на недвижимость. Собственник объекта обязан предоставить этот документ. Проверка в Ипотечном реестре занимает от пяти-семи дней и необходима, чтобы выяснить:
- действительно ли владелец обладает абсолютным правом собственности на недвижимость;
- не находится ли объект под залогом;
- все ли необходимые налоги на владение недвижимостью оплачены продавцом;
- не является ли объект предметом судебной тяжбы.
Этап 2. Заключение договора купли-продажи
После того как разрешение из Министерства национальной обороны получено (если оно необходимо), можно приступать к заключению договора купли-продажи.
Договор купли-продажи обязательно заключают в присутствии нотариуса и адвоката. Документ составляется на греческом языке. По желанию клиента он может быть переведен на русский язык и заверен переводчиком. На подписании договора купли-продажи может присутствовать переводчик, что отражается в этом документе. Одновременно (или в течение 7 дней) покупатель вносит оставшуюся стоимость недвижимости и получает ключи от объекта.
После подписания договора покупателем и продавцом адвокат занимается его государственной регистрацией. Контракт, заверенный нотариусом, является главным документом, подтверждающим право собственности на объект или земельный участок.
В договоре подробно описывается продаваемый объект, его стоимость и порядок оплаты (в случае рассрочки). Гарантом выполнения договора выступает нотариус, поскольку он является в Греции государственным органом.
Этап 3. Оплата сделки
Покупатель перечисляет средства со своего банковского счета на счет продавца сразу или в течение 7 дней после подписания договора купли-продажи.
Налог на переход права собственности при этом оплачивается до подписания договора. Как правило, за 1-2 дня до подписания сделки покупатель вносит необходимую сумму. Подтверждение уплаты налога необходимо представить нотариусу.
Все остальные выплаты происходят во время подписания договора купли-продажи.
Этап 4. Регистрация нового собственника
Для оформления перехода права собственности адвокат регистрирует договор в Ипотечном реестре, где получает специальное свидетельство о праве собственности нового владельца.
В момент подачи договора купли-продажи на регистрацию палата выдает соответствующее свидетельство. Право собственности нового владельца сразу вступает в силу. Сам сертификат выдается в течение максимум одного месяца, в зависимости от загруженности палаты.
Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?
В случае, когда у покупателя нет возможности совершать покупку лично, он может приобрести недвижимость удаленно, не приезжая в Грецию. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя или сразу на адвоката, сопровождающего сделку.
Доверенность можно составить в нотариате в Греции или у нотариуса в России, не обязательно в греческом консульстве. Если документ составляется в России, необходимо его заверить апостилем. Перевод можно сделать в России или же доверить это адвокатам уже в Греции.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Греции
Гонорар адвоката составляет приблизительно 1,5% от стоимости объекта. Дополнительные услуги (например, юридический анализ сделки при нестандартных ситуациях) согласуются и оплачиваются отдельно. В данную сумму уже входят подготовка всех документов, переводы.
Нотариальные расходы составляют обычно 1,5% от контрактной стоимости недвижимости.
Комиссия агентства по недвижимости составляет до 2% от суммы сделки, в редких случаях компании не взимают комиссию, если объект приобретается напрямую от застройщика.
При покупке греческой недвижимости придется уплатить налог на переход прав собственности. На начало 2017 года установлены две ставки налога:
- 3,09% (до 1 января 2014 года было 10%) для недвижимости от застройщиков, разрешение на строительство которой было выдано до 1 января 2006, а также на все объекты от частных владельцев (независимо от даты выдачи разрешения на строительство).
- 24%, для недвижимости от застройщиков, если разрешение на строительство получено позднее даты, указанной в предыдущем пункте
Государственные сборы при регистрации составляют 0,6% от суммы, прописанной в договоре, или от кадастровой, если она выше суммы, прописанной в договоре.
Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в Греции:
Коттедж на Кассандре, п-ов Халкидики, площадь 170 кв.м. Продавец – частное лицо.
Если рыночная стоимость – €250 000, а налог на переход прав собственности 3,09% (от частного лица), тогда расходы составляют:
- Гонорар адвоката: €250 000х1,5% = €3750 (плюс НДС 24%, который начисляется сверх данной суммы) = €4650
- Нотариальные расходы: €250 000х1,5% = €3750 (плюс НДС 24%)= €4650
- Налог на переход права собственности: €250 000х3,09%= €7725
- Регистрация в Реестре недвижимости: €250 000х0,6% = €1500
- Оплата услуг посредника: €250 000х2%= €5 000 (плюс НДС 24%)= €6200
Общая сумма расходов €24 725 (данную сумму нельзя рассматривать как процент от стоимости недвижимости).
Все дополнительные расходы рассчитываются от рыночной стоимости объекта недвижимости, прописанной в договоре.
В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной стоимости, прописанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются от кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риэлтора), данные услуги оплачиваются всегда от рыночной стоимости объекта.
Резюме: это надо запомнить
- Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут покупать недвижимость в Греции без ограничений. Но для покупки недвижимости на приграничных с территорией Турции островах иностранцу требуется получить разрешение от властей страны.
- Покупатели недвижимости стоимостью от €250 000 могут претендовать на пятилетний ВНЖ по программе «Золотая виза».
- Ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может.
- Процедура покупки занимает приблизительно один-два месяца, в зависимости от того, требуется ли разрешение на покупку недвижимости от властей.
За помощь в создании материала благодарим заместителя генерального директора Grekodom Development в Греции Демьяна Шахбазидиса.