Какие объекты разрешено приобретать иностранцам? Сколько длится стандартная сделка и без кого она не может быть заключена? Из чего складываются дополнительные расходы и можно ли их избежать? Самая важная информация для покупателей недвижимости в США – в этом материале.
Права иностранцев на покупку недвижимости
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США?
Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты.
Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка рекомендуют второй способ, благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего проконсультируйтесь с налоговым юристом, прежде чем принять решение.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США?
Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США (Гринкарты). Тем не менее, оно при определенных условиях дает право на получение бизнес-визы.
При вложениях в недвижимость для сдачи в аренду можно получить визу EB5 или L1. Если вы претендуете на EB5, вам необходимо приобрести недвижимость на сумму $1 млн или более, к примеру многоквартирный дом или гостиницу, а также обеспечить работой 10 человек: агентов по сдаче в аренду, уборщиков, людей, которые занимаются ремонтом… Если же вы хотите получить визу L1, вам нужно обеспечить работой пять человек и самому быть управляющим компанией.
Также можно покупать недвижимость с целью ремонта и перепродажи и при правильной организации получить визу EB5 или L1. Во Флориде, например, инвесторы часто переоборудуют старые многоквартирные дома в кондоминиум-ассоциацию. Правда, вложения должны быть значительными, так как нужно не только приобрести недвижимость, но и обеспечить работой 10 человек. Виза L1 не требует вложений в $1 млн, для получения этой визы нужно нанять пять человек для управления объектом. Читайте подробнее о ВНЖ и визовом режиме в США.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США?
Любой собственник в США, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ.
Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.
Поиск недвижимости в США
Как искать недвижимость в США?
Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Начните с поиска недвижимости в США на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о США. Обратите внимание на секреты покупки недвижимости во Флориде – самом популярном штате страны у зарубежных покупателей недвижимости.
Как искать риэлтора в США?
В США участие риэлтора в сделке необязательно, но рекомендуется. Риэлтор будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья:
- Помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости,
- Торгуется с продавцом для получения более выгодной цены
- Помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки
Россияне в некоторых штатах США, таких как Нью-Йорк, Флорида и Калифорния – одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть представители в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.
Обратите внимание! Риэлторская деятельность в США лицензируется государством. А следит за нею Национальная Ассоциация риэлторов (NAR) — самая крупная профессиональная организация в Соединенных Штатах. В компетенцию NAR входят вопросы стандартов работы, этики риэлторов и их обучения. Несмотря на то, что участие в организации необязательно, в ней состоят более миллиона специалистов. Благодаря постоянному надзору риэлторский бизнес в США предельно прозрачен: риски мошенничества сведены к минимуму.
Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью
Этап 1. Открытие банковского счета в США
Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.
Этап 2. Подготовка предложения о покупке
Как только вы подберете понравившийся вам объект недвижимости, риэлтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. В нем будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку.
В случае привлечения кредита, к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. В случае, если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется предоставить подтверждение о наличии средств на банковском счете.
Этап 3. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита
Если продавец принимает ваше предложение, то подписывается контракт (Contract to Purchase Real Estate) в сопровождении риэлтора, с указанием всех условий сделки – суммой продажи, депозитом, условиями продажи, сроками проведения инспекции и оценки объекта, а также указанием конкретного срока оформления сделки.
Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company), и эскро (Escrow Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.
На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание:
- Инспекция недвижимости (Home inspection clause)
Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, где указан определенный период времени (обычно в течение 10 дней) для ее проведения третьей стороной. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию. В большинстве случаев срок проведения процедуры составляет 10 дней.
- Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (Loan Contingency Clause)
В этом пункте обычно указано, что если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.
- Дополнительные расходы (Closing costs)
Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскро). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берет на себя продавец. В контракте должны быть четко указаны все виды трат, и кто их будет оплачивать.
В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счет независимой компании (эскро). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчете.
Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют предлагать бОльшую сумму. Чем больше депозит, тем больше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит - это подтверждение серьезности ваших намерений о покупке.
В случае, если продавец или покупатель не выполняют свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это может произойти в следующих ситуациях:
- Покупатель не внес депозит в установленный срок
- Покупатель или продавец отменяют сделку в отсутствии форс-мажорных обстоятельств
- Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом
- Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра
- Продавец не освобождает помещение в установленный срок
При расторжении договора депозит возвращается покупателю.
Документы для заключения договора купли-продажи:
- Копия внутреннего паспорта
- Копия заграничного паспорта
- Действующая виза США
Этап 4. Проведение инспекции недвижимости и ее дополнительной оценки
Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (Physical Inspection). Его задача – выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.
Инспекция не обязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв.м придется заплатить $300-500.
Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени.
Также на этом этапе проводится оценка рыночной стоимости недвижимости независимым экспертом за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, если вы берете ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.
Одновременно проходит оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.
Этап 5. Проведение юридической проверки
После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т. д. Этим занимается адвокат покупателя или эскро.
Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).
Обратите внимание! При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риэлторов, земля – это самое простое, что можно приобрести.
Этап 6. Регистрация нового собственника
В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).
Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.
Регистрация права собственности занимает от шести до 10 недель.
Этап 7. Оплата сделки
Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги.
Средства можно перевести банковским переводом на счет адвоката, ведущего сделку, или на специальный счет независимой компании (эскро). В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома.
Обратите внимание! При ввозе наличных в США не стоит брать с собой больше $9999, поскольку с суммы, превышающей данное число, взимается пошлина при вывозе из России. Ввозимая сумма не облагается налогом в Штатах, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например, договор продажи квартиры в России.