Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции. Каковы основные этапы проведения сделки? Что включает в себя проверка технического состояния объекта? Что такое «лизбэк», и сколько можно с помощью него заработать на недвижимости? Как взять ипотеку? На эти и многие другие вопросы ответит наш материал. Обновлено 18 ноября 2016 года.
Процесс покупки начинается с предварительного ознакомления с объектами. Это можно осуществить с помощью интернета, специализированных печатных изданий, тематических выставок.
Важный шаг – выбор компании, которая будет сопровождать покупателя в ходе сделки. Можно обратиться в агентство непосредственно во Франции, или российское представительство компании, или фирму в вашей стране, являющуюся партнером французской компании – продавца недвижимости.
При желании сделку можно совершить и самостоятельно, тем самым избежав затрат на гонорар агента по недвижимости.
С чего начать Чтобы потенциальный покупатель мог лично осмотреть объекты, многие компании предлагают ознакомительный тур. За подобные услуги фирмы придется дополнительно платить. Однако многие организации все же не берут платы за проведение смотрового тура – все расходы считаются включенными в комиссию при покупке.
Ознакомительный тур включает подбор и осмотр объектов, предоставление юридической информации и т. д. Затраты на авиабилеты и проживание, как правило, не компенсируются.
Если покупатель намерен приобрести недвижимость во Франции, но не имеет возможности приехать в эту страну, можно купить жилье удаленно. Подписанный предварительный договор отправляете из вашей страны экспресс-почтой, а для подписания основного договора купли-продажи – оформляете доверенность на своего представителя или прямо на нотариуса, ведущего сделку. Если доверенность оформляется в стране вашего проживания – необходимо будет сделать перевод на французский язык и поставить апостиль.
В любом случае специалисты настоятельно рекомендуют хотя бы один раз приехать во Францию, поскольку только при личном осмотре можно составить наиболее полное представление об объекте.
После окончательного выбора объекта покупатель и продавец подписывают предварительный договор (Compromis de Vente или Promesse de Vente). Однако до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости. Также для проведения финансовых операций необходимо открыть счет в местном банке.
Проверка технического состояния недвижимости Проверка включает в себя проведение так называемых диагностических тестов. В частности, измеряется площадь объекта на соответствие заявленному метражу, осуществляется проверка на наличие термитов, а также использование свинца и асбеста при строительстве объекта.
Асбест как строительный материал был запрещен во Франции в 1996 году, после того как выяснилось, что он является причиной многих заболеваний. До этого времени он использовался в качестве утеплителя. Если дом построен до 1 июля 1997 года, продавец обязан предоставить покупателю сертификат на отсутствие асбеста. Но стоит учесть, что документ выдается только на квартиру, а не на общую площадь (лестницы, коридоры и т. д.).
Вероятность обнаружить в своем доме другой запрещенный материал – свинец – невелика, поскольку свинцовые красители использовались в постройках, возведенных до 1948 года. Однако если свинец присутствует, продавец обязан провести работы по удалению материала.
Все экспертизы проводятся отдельными экспертами, которые по заключении процедур выдают продавцу необходимые документы. Стоимость диагностики включена в цену недвижимости.
Если сроки поджимают, предварительный договор подписывается без результатов экспертизы. Но тогда в нем прописывается, что к моменту подписания основного договора купли-продажи продавец обязан получить результаты проверки, и без них покупатель имеет право отказаться от сделки без каких-либо обязательств.
Предварительный договор Предварительный договор служит двусторонней гарантией: покупателю – что объект не будет продан никому другому даже по большей цене, продавцу – что покупатель не передумает.
Заверка документа нотариусом не требуется. Одновременно покупатель вносит задаток 10% от стоимости объекта (5% при покупке строящейся недвижимости). Эти деньги будут храниться на специальном банковском счете нотариуса. Все остальные платежи по сделке также будут проводиться через этот счет.
По закону после заключения предварительного договора у покупателя есть семь дней на то, чтобы отказаться от дальнейшей сделки и вернуть задаток (если в контракте не указаны иные условия расторжения сделки). По истечении этого срока деньги не возвращаются.
Также задаток можно вернуть, если банк отказывает в выдаче кредита, или экспертиза на асбест дает отрицательные показатели. Правда, эта возможность существует только в том случае, если в предварительном договоре есть соответствующие условия.
Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
Следует быть готовым к одной особенности французского законодательства. У мэрии каждого города есть право приобрести объект по цене, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя (droit de preemption). Задаток в таком случае ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации покупатель не получает.
Как правило, предварительный договор действует в течение трех месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки:
1. По отношению к государству. Поскольку по закону мэрия может приобрести объект вместо покупателя, нотариус направляет запрос с декларацией сделки.
Также нотариус проводит проверку, не находится ли объект в зоне риска (например, в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру исторической. Все это накладывает на владельца особые обязательства.
2. По отношению к частным лицам. Делается запрос в ипотечное бюро, нет ли за объектом неоплаченных долгов. Также запрашивается информация, все ли владельцы данной недвижимости согласны на продажу объекта. К обязанностям нотариуса относится расчет всех дополнительных расходов по сделке и проверка паспортных данных покупателя.
В период действия предварительного договора у покупателя также есть время на оформление ипотеки. После получения им согласия банка, а также проведения всех необходимых проверок заключается договор купли-продажи.
Заключение договора купли-продажи Для заключения основного договора купли-продажи стороны встречаются у нотариуса. Он является официальным лицом и представляет интересы покупателя и государства. Задача нотариуса – обеспечить юридическую чистоту сделки, за это он несет профессиональную ответственность, гарантируемую его страховой компанией.
Нотариусов может быть два – у покупателя и продавца. Нотариус продавца проводит юридическую проверку недвижимости, у нотариуса покупателя осуществляются расчеты по сделке и заключается договор купли-продажи.
В нотариальной конторе у покупателя (физического лица) потребуют следующие документы:
- загранпаспорт - копия визы или вида на жительство - свидетельства о рождении, браке и разводе
Здесь стороны подписывают основной договор купли-продажи – акт продажи (Acte de Vente). К этому времени вся необходимая сумма должна быть переведена на счет нотариуса. При подписании право собственности переходит к покупателю, новый владелец получает ключи от объекта и специальный документ о праве собственности – аттестацию. После этого нотариус переводит деньги на счет продавца. При подписании купчей покупатель оплачивает услуги нотариуса.
Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. За этим следит нотариус.
Государственная регистрация сделки После заключения договора купли-продажи нотариус обязан в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника в специальном регистрационном бюро – Хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). В этом учреждении регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, а также по оформлению ипотеки.
В целом государственная регистрация занимает два-три месяца. По ее завершении новый владелец получает окончательный документ на право владения – свидетельство о собственности.
Сопутствующие расходы Дополнительные расходы по сделке единой суммой покупатель выплачивает нотариусу. В нее входят стоимость непосредственно услуг нотариуса и государственные налоги.
Покупатель оплачивает 6–7% от суммы сделки, если объект относится к вторичному рынку, и 2–3%, если к первичному. Заниженный процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС (20%), который входит в стоимость покупки.
Агентская комиссия (4–5% от суммы сделки) уже заложена в стоимость объекта.
Ипотека Оформление кредита во Франции вполне возможно. Основным критерием для одобрения ипотеки банком является платежеспособность потенциального покупателя.
Как правило, нерезидентам кредит предоставляется на 50-65% от стоимости недвижимости, ставка составляет 2-3% годовых. Процент зависит от соотношения личного и банковского финансирования и срока кредита. Необходимое условие – размер выплат не должен превышать трети декларируемых расходов. Нерезидентам ипотека обычно предоставляется на срок до 20 лет.
Заявку на кредит можно предоставлять и заочно, не выезжая из страны вашего проживания. В этом случае документы на подпись будут отправлены заявителю по почте.