К 1 июля СРО (саморегулируемые организации) обязаны создать компенсационные фонды, а к 1 октября деньги фондов должны быть переведены на спецсчета 12 банков, аккредитованных ЦБ РФ. Если СРО этого не сделают, Ростехнадзор исключит их из реестра и аннулирует все ранее выданные допуски. Novostroy-M.ru выяснил, что в зоне риска сейчас находятся 63 СРО из 87, работающих в Московском регионе. Это примерно 20 тыс. застройщиков. Все они на 1 год могут потерять право осуществлять строительную деятельность уже через месяц.
Три требования к СРО
По данным сайта Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в Московской области сейчас зарегистрировано 13 СРО, все они являются действующими. В Москве на сайте НОСТРОЯ фигурирует 79 СРО, однако 5 из них исключены из реестра, т.е. действующих СРО насчитывается 74 организации. Таким образом, в 20-ых числах мая 2017 года в Московском регионе работают 87 СРО.
Что такое реформа СРО? Она стартовала прошлым летом, а точнее 3 июля 2016 года, когда был принят №372-ФЗ. Он внес существенные изменения в Градостроительный кодекс и другие нормативные акты.
Итак, реформа СРО включает три основных нововведения:
№1 Реформа СРО предполагает к 1 июля 2017 года формирование компенсационных фондов у всех СРО, средства которых к 1 октября должны быть перечислены на спецсчета 12 банков, аккредитованных Центробанком.
№2 Помимо этого СРО больше не могут принимать в свои ряды организации из других регионов страны – теперь, если компания зарегистрирована в Калининграде, она не может быть участником СРО Москвы (и наоборот). Допускается только домашний регион, предполагается, что так работу участников СРО будет проще контролировать.
№3 Последнее требование заключается в том, что каждый член СРО должен иметь в составе своей организации двух специалистов, входящих в национальный реестр (НРС).
«Ужесточаются общие требования к таким организациям, которые уже этим летом заставят многие СРО прекратить существование. А это значит, что застройщики-члены таких организаций также столкнутся с проблемами при получении допуска»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Что касается третьего требования, то, по данным НОСТРОЙ, на 19 мая статус операторов НРС получили 129 саморегулируемых организаций из всех федеральных округов и городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Сведений исключительно по московским СРО, которые имеют в своем составе операторов НРС, найти не удалось, однако в нацрееcтре НОСТРОЙ есть информация о 1,1 тыс. специалистах в России. Это очень мало, поэтому в НОСТРОЙ опасаются, что к 1 июля на них обрушится вал заявок.
Список банков, аккредитованных ЦБ, включает 12 организаций: АО ЮниКредит Банк, Банк ГПБ(АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «АЛЬФА-БАНК», ПАО Сбербанк, ВТБ 24 (ПАО), ПАО «Московский кредитный банк», ПАО Банк «ФК Открытие», ПАО Росбанк, ПАО «Промсвязьбанк», АО «Райффайзенбанк», АО «Россельхозбанк».
Все эти банки обладают собственными средствами в размере 100 млрд рублей, а также лицензией Центрального банка РФ, поэтому им разрешили разместить деньги компенсационных фондов СРО на своих счетах. По мнению юриста девелоперской группы «Сити-XXI век» Василия Шарапова, государство долгие годы не интересовалось тем, каким образом СРО управляют средствами своих членов, насколько безопасно и выгодно размещают такие средства. «Теперь же такой интерес потребует пересмотра финансовой политики большинства СРО, так как придется перевести денежные средства со счетов малых и средних банков на счета более крупных банков», - считает эксперт.
Итак, если к 1 июля этого года СРО не будут соответствовать трем вышеперечисленным требованиям, организация будет закрыта, а все ее члены потеряют право осуществлять деятельность минимум на 1 год. Они будут вынуждены искать другие СРО и делать отчисления в их компенсационные фонды. Сколько же сегодня СРО в Московском регионе находятся в зоне риска?
Почти 20 тысяч компаний
Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в Группу «Эталон»), рассказал Novostroy-M.ru, что 5 СРО до настоящего времени не открыли специальные счета для зачисления средств компенсационного фонда, 11 СРО открыли спецсчета, но не перечислили на них средства компенсационного фонда. «Таким образом, негативный сценарий развития событий в отношении этих СРО является наиболее вероятным, - считает эксперт. - Из остальных 69 СРО только 22 СРО перечислили денежные средства в компенсационный фонд в полном объеме. Таким образом, еще порядка 47 СРО г. Москвы попадают в «зону риска».
«Проблема Санкт-Петербурга, Москвы и многих других крупных городов заключается в наличии огромного количества СРО, многие из которых являются формальным «пропуском» для получения разрешения к работам. Требования по вступлению в СРО практически неконтролируемы со стороны государства»
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Подсчитаем: 5+11+47= 63 СРО могут оказаться «за бортом», а всех их члены потеряют возможность работать на строительном рынке Московского региона на 1 год. Напомним, что сейчас по данным сайта НОСТРОЙ, в Московском регионе работают 87 СРО, 63 из них под угрозой закрытия, что составляет 72% от всех СРО Москвы и Подмосковья. Год назад в интервью газете «Ведомости» глава Национального объединения строителей Андрей Молчанов (владелец «Группы ЛСР») говорил о 55 000 строительных компаний, работающих в (98 на тот момент) московских СРО. Из них 25 тысяч компаний имели столичную «прописку» и работали в регионе. Исходя из этих цифр, можно предположить, что сейчас под угрозой находятся около 20 000 застройщиков.
Для сравнения в Петербурге из 28 СРО 15 под угрозой закрытия. Такие данные привел в конце марта этого года президент Союза строительных объединений и организаций, координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров. 15 проблемных СРО – это около 5 тысяч организаций, которые вскоре могут лишиться допуска на строительный рынок.
Сегодня стать членом СРО могут:
- застройщики, которые осуществляют строительство собственными силами;
- технические заказчики;
- генподрядные организации, заключающие договоры строительного подряда на конкурсной основе на сумму свыше 3 млн рублей.
Торговля допусками vs монополизация
Чем вызвана реформа СРО? Система СРО пришла на смену строительным лицензиям почти 10 лет назад, почему же сегодня она нуждается в модернизации? Василий Шарапов полагает, что уже тогда, в 2008 году, был очевиден риск возможного нецелевого использования денежных средств членов СРО органами управления СРО, так как порядок размещения и инвестирования таких средств четко отрегулирован со стороны государство не был. «Государство полагалось на самоорганизацию членов СРО, которые будут контролировать деятельность органов управления СРО. Однако данный расчет, видимо, не оправдался, - отмечет Шарапов. – Органы управления многих СРО были предоставлены фактически самим себе и управляли средствами СРО подчас не эффективно, например, размещали их ненадежных банках или вкладывали их в рискованные финансовые инструменты».
Мария Литинецкая считает, что нововведения направлены на укрупнение саморегулируемых организаций, ведь зачастую самые маленькие из них занимаются торговлей допусками к строительству, а качество их работы оставляет желать лучшего – у таких СРО нет ни подходящих специалистов, ни нужного оборудования.
«Подавляющему числу участников СРО был нужен только один документ от СРО – допуск, который дает право на осуществление проектной и строительной деятельности, влекущей повышенную опасность»
Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»
Похожего мнения придерживается и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», по ее словам наличие на рынке недобросовестных коммерческих СРО, которые могут торговать допусками за более низкие членские взносы, более чем нежелательно. «Если такие объединения уйдут с рынка, его прозрачность повысится», - резюмирует эксперт.
С другой стороны, почти все опрошенные Novostroy-M.ru специалисты отметили, что реформа приведет к исчезновению мелких игроков и созданию нескольких крупных СРО, которые могут монополизировать строительный рынок. «Проведение подобных мер реформирования СРО необходимо для приведения отрасли в порядок, однако предложенная модель представляется нам весьма радикальной и может крайне негативно отразиться на отрасли», - прогнозирует Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».
Где деньги, Зин?
Самый большой вопрос всегда кроется в деньгах. Каким же должен быть размер компенсационного фонда у СРО? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Величина фонда зависит от количества членов СРО, от профессиональной и предпринимательской деятельности членов СРО и от вида организации.
Даниил Селедчик отмечает, что все-таки неясно, до какого размера необходимо будет восстанавливать размер компенсационного фонда – до необходимого минимума в соответствии с требованиями Федерального закона от 03.07.2016 № 372-ФЗ или до «исторического» размера (то есть до того размера, который должен быть за все время существования СРО, с учетом процентов, начисленных за размещение денежных средств на депозитах).
Справка:
Компенсационный фонд разделен на 2 части: одна призвана покрывать расходы на возмещение вероятного вреда от деятельности членов СРО, а вторая – на обеспечение договорных обязательств. Минимальный размер взноса в компенсационный фонд СРО на возмещение вреда - 100 тыс. рублей, если общий объем работ по договору организации не превышает 60 млн рублей, а максимальный взнос – 5 млн рублей при стоимости работ от 10 млрд рублей и выше.
Что касается минимального взноса в фонд обеспечения обязательств, то он составляет 200 тыс. рублей, если стоимость работ по одному договору не превышает 60 тыс. рублей, и 25 млн рублей, если организация выполняет работы на сумму от 10 млрд рублей. Получается, что минимум для застройщика – это 300 тысяч рублей.
Величина взносов в компфонд СРО возмещения вреда для оформления строительного допуска
№ Минимальный взнос в компенсационный фонд (руб) Стоимость работ по одному договору (руб) Уровень ответственности
1 100 000 не превышает 60 млн первый
2 500 000 не превышает 500 млн второй
3 1 500 000 не превышает 3 млрд третий
4 2 000 000 не превышает 10 млрд четвертый
5 5 000 000 составляет 10 млрд и более пятый
Величина взносов в компфонд СРО обеспечения договорных обязательств для оформления строительного допуска
№ Минимальный взнос в компенсационный фонд (руб) Стоимость работ по одному договору (руб) Уровень ответственности
1 200 000 не превышает 60 млн первый
2 2 500 000 не превышает 500 млн второй
3 4 500 000 не превышает 3 млрд. ₽ третий
4 7 000 000 не превышает 10 млрд. ₽ четвертый
5 25 000 000 составляет 10 млрд. ₽ и более пятый
Размеры взносов регулируются федеральным законом № 372-ФЗ.
Даниил Селедчик полагает, что часть СРО к 1 октября 2017 года сможет восстановить размер компенсационного фонда, но у некоторых положение более сложное. Наталья Шаталина считает, что нарушения у такого большого количества СРО в Московском регионе можно объяснить и внешними факторами. «Отсутствие четко сформированных нормативов формирования компенсационного фонда и наличие проблем в банковской системе - в результате многие средства компенсационных фондов заблокированы в проблемных кредитных организациях», - уточняет она.
20%, 50% или 65% СРО исчезнут?
Что же делать организациям, которые состоят в неблагонадежных СРО? Эксперты советуют как можно скорее выходить из таких организаций и искать финансово-устойчивые СРО. «К сожалению, такой выход будет сопровождаться потерей своего взноса в компенсационный фонд, и необходимостью уплачивать взнос заново, - предупреждает Даниил Селедчик. - Однако в случае исключения указанных СРО из государственного реестра с 1 октября 2017, почти наверняка также придется заново уплачивать взнос в компенсационный фонд, поскольку вряд ли у исключенных СРО будет достаточно денежных средств для возврата взносов в компенсационный фонд всем своим членам».
Саморегулируемые организации создавались профессиональным сообществом специально для того, чтобы регулировать работу строительной отрасли, следить за ее «здоровьем» – убирать недобросовестных и слабых игроков и поддерживать надежные компании. Однако этого не получилось. За 10 лет работы деятельность СРО стала бизнесом.
Сегодня уже ни для кого не секрет сегодня о торговле допусками на строительный рынок за невысокие членские взносы. Именно на это и направлена реформа СРО – государство пытается сделать рынок более понятным, прозрачным и упорядоченным. Очевидно, что соответствовать 3 требованиям реформы СРО не получится у многих компаний (тем более что до 1 июля осталось чуть больше месяца), и они будут вынуждены уйти с рынка или объединиться с другими мелкими игроками, чтобы продолжить работу.
Исполнительный директор Ассоциации «Национальное объединение строителей» Виктор Прядеин говорил, что только в прошлом году исчезли 5000 членов СРО. Андрей Молчанов прогнозировал в одном из интервью, что число СРО в строительстве после реформы может сократиться на 20%. По самым негативным прогнозам – уйти с рынка придется половине СРО, некоторые специалисты, анализируя, как СРО следуют реформе, прогнозируют уход 2/3 СРО.