Эксперты не рекомендуют проводить сделки через сейфовые ячейки из соображений безопасности. Но к другим видам расчетов продавцы и покупатели в Петербурге прибегают лишь в 15% случаев. Попробуем выяснить, как долго продержится эта пропорция.
Первичный рынок недвижимости полностью перешел на безналичные расчеты около пяти лет назад. И с точки зрения организации расчетов между сторонами он абсолютно безопасен.
О вторичном рынке этого не скажешь. Все специалисты помнят дерзкое ограбление отделения Промсвязьбанка в январе прошлого года. Тогда злоумышленникам досталось содержимое более сотни сейфовых ячеек. В большинстве из них хранились деньги по сделкам с недвижимостью.
ПРИ ВСЕМ БОГАТСТВЕ ВЫБОРА
Как отмечает генеральный директор межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров, банк обычно не несет никакой ответственности за пропажу содержимого ячейки. Более того, юридическая практика показывает, что, если вдруг ячейка оказывается вскрыта, можно выдвинуть претензии к арендатору, поскольку ему она сдавалась в исправном состоянии.
При этом вопрос необходимого класса защиты сейфов от взлома не регулируется ни Центробанком, ни законодательством о банковской деятельности.
Как бы там ни было, в 85% случаев расчеты на вторичке Петербурга осуществляются через ячейки. «Остальная доля приходится на наличные расчеты при подписании или после подписания договора, перечисление на банковский счет, расчеты через банковский аккредитив или депозит нотариуса», – уточнила генеральный директор Центра сделок с недвижимостью Ольга Литвиченко.
Между тем на днях банк «Санкт-Петербург» отрапортовал, что запустил в городе пилотный проект оплаты через эскроу-счета. Если новый формат возьмут на вооружение и другие крупные кредитные организации, вторичный рынок наконец забудет о расчетах через сейфы так же, как забыл о некогда превалировавших расчетах «через тумбочку».
ЯЧЕЙКА ВМЕСТО АККРЕДИТИВА
«Я всегда стараюсь своих клиентов убедить проводить расчеты через аккредитив, – говорит руководитель отдела жилой недвижимости “АРИН” Катерина Гусева. – Но большинству граждан психологически важно увидеть деньги вживую. Поэтому обычно сделки проходят через ячейку».
Впрочем, этим моментом минусы аккредитива не ограничиваются. Во многих банках простейшая процедура открытия аккредитива по типовому договору занимает не меньше двух-трех часов. При этом требуется присутствие обоих участников сделки, хотя в принципе здесь продавец не нужен.
Существенная часть банков отказывается в данном формате обслуживать цепочки. «И не все банки вообще готовы работать с аккредитивами, даже если таковые указаны в продуктовых линейках, – добавляет генеральный директор компании “Элитные квартиры” Леонид Рысев. – На вносимые крупные суммы многим банкам необходимо документально подтвержденное объяснение, откуда у клиента эти деньги взялись».
Отдельная проблема – открытие счета в другом городе, особенно некрупном, для приобретения недвижимости в Петербурге. Кроме того, многие клиенты, несмотря на постоянное совершенствование законодательства, по-прежнему идут на занижение суммы сделки, что при аккредитивной форме невозможно – точнее, требует открытия двух аккредитивов: первого со стоимостью квартиры, второго с «неотделимыми улучшениями».
Ну и оплата агентского труда остается на совести заказчика. При этом Николай Лавров констатирует, что в 10% сделок встречаются попытки сэкономить на оплате уже выполненной риэлторской услуги.
Стоимость же аренды ячейки на минимальный срок сравнима со стоимостью размещения средств на аккредитиве – 3-4 тыс. руб. на месяц-полтора. Вторичный рынок банки попытались освоить в 2015 году, но волна отзывов банковских лицензий напугала потенциальных участников сделок надолго. И большинство кредитных организаций считает, что время совершенствовать условия по аккредитиву еще не пришло – пока себе дороже. Тем не менее при ужесточении конкурентной борьбы этот сегмент имеет определенные перспективы.
СЛОВО ЗА НОТАРИУСОМ
По словам представителя «Фабрики документов» Татьяны Жигулевой, граждане используют расчеты через нотариальный депозит нечасто. Услуга теряется в обширном перечне других нотариальных услуг, и о такой возможности широкие круги населения практически не знают. К тому же для нотариусов зачастую это лишние хлопоты: заявление на открытие депозита стоит всего 800 руб., а перевод с депозита на счет продавца производится без комиссии.
Для открытия депозита среди петербургских нотариусов популярен банк «Открытие». Здесь максимальные комиссионные при размещении крупной суммы составляют 2,5 тыс. руб.
«Деньги размещаются на депозите именно на столько дней, сколько потребуется Росреестру на оформление документов, – отмечает Татьяна Жигулева. – Следующий плюс – полная конфиденциальность. Благодаря нотариальной тайне каждый участник сделки получает ровно столько информации, сколько ему полагается».
При проведении расчетов по цепочке в данном формате следует заключить отдельное соглашение о взаиморасчетах. Это тоже платная нотариальная услуга, оценивающаяся как предварительный договор – 5,5 тыс. руб. В соглашении описываются этапы размещения денег и условия их изъятия. Можно прописать и условия выплаты комиссионных агенту.
Кстати, по действующему сегодня законодательству при банкротстве банка деньги с размещенного там нотариального депозита возвращаются в первую очередь, а не включаются в конкурсную массу. Но это чисто теоретически – практики нет.
В общем, спрос на расчеты через нотариальный депозит растет, но медленно.
ПЕРВЫЕ ДЕСЯТЬ СДЕЛОК
Такое неудовлетворительное положение дел не может сохраняться вечно. И банк «Санкт-Петербург» сегодня пытается занять относительно свободную нишу. В мае он предложил услугу по проведению оплаты через эскроу-счета. Пока в пилотном режиме и бесплатно.
Этот юридический формат появился в действующем российском законодательстве с 1 июля 2014 года и запускался как инструмент для расчетов на первичном рынке. Но остался не востребован. И до сих пор открытие и ведение эскроу-счетов имелось в продуктовых линейках лишь некрупных банков для индивидуального обслуживания по нестандартным запросам. Уточним: согласно законодательству, находящиеся на эскроу-счету средства банк передает участнику сделки, только если тот выполнил некие вписанные в договор обязательства перед другой стороной.
К отличиям от того же аккредитива можно отнести следующее. Первое – при аккредитиве обязательное условие выдачи денег второй стороне – предъявление указанных в договоре документов. Эскроу же можно открыть «по наступлении события». Покупателю не нужно собирать справки, банк сам отследит в Росреестре изменение статуса объекта недвижимости.
Второе – эскроу-счета позволяют обходиться без схем с «неотделимыми улучшениями», просто прописывается не одно, а два условия. Отдельной строкой можно вынести плату риэлтору. А для цепочки банк открывает несколько «последовательных» эскроу-счетов.
И главное – по закону эксроу-счет страхуется агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн руб. Отзыва лицензии у банка можно не опасаться.
«Одну сделку с цепочкой мы уже провели, – отмечает руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка “Санкт-Петербург” Екатерина Синельникова, – всего же проведено больше десяти сделок. Есть ипотека и переуступка».
РЕЗЮМЕ
В декабре-январе, когда журналисты собирали прогнозы, все эксперты обещали в 2017 году серьезное ужесточение конкурентной борьбы на рынке банковской розницы и, как следствие, появление оригинальных продуктов.
Шаг банка «Санкт-Петербург» явно подпадает под эти прогнозы. Посмотрим, как отреагируют на вызов другие банки. Вполне вероятно, что лет через пять вторичный рынок полностью перейдет на безналичные расчеты.