Швейцария: стать собственником и резидентом

2018-02-09

Швейцария — эталон престижа, достатка и процветания; покупка недвижимости и получение вида на жительство для иностранцев в этой «стране мечты» связаны с довольно большим количеством тонкостей и нюансов: узнаем, какие условия сегодня диктует Швейцария всем претендентам на статус резидента или собственника недвижимости.

Коротко о главном

Приобретение недвижимости в Швейцарии — мечта для многих иностранцев. Высокий уровень жизни, живописная природа, великолепное образование, развитая инфраструктура, надежная банковская система, знаменитые горные курорты — вот лишь несколько причин, по которым Швейцария традиционно привлекает состоятельных граждан со всех уголков мира, желающих владеть здесь частной собственностью или получить статус резидента.

Всего в Швейцарии 26 кантонов: и для каждого из них существуют свои правила как для покупки недвижимости, так и для того, чтобы стать претендентом на получение вида на жительство. В целом для этого понадобится высокий уровень благосостояния и надежности капитала, а также хорошее знание страны и, желательно, наличие связей — для того чтобы верно определиться с регионом проживания и заручиться поддержкой в процессе оформления ВНЖ.

Главная рекомендация, которой стоит воспользоваться всем, кто задумывается о покупке жилья в Швейцарии и / или получении вида на жительство в этой прекрасной альпийской стране: обязательно обращайтесь за профессиональной консультацией и дальнейшим сопровождением процесса в надежное риэлторское агентство, специализирующееся именно на продаже швейцарской недвижимости и поможет четко определиться с направлением для инвестиций.

Тонкости покупки недвижимости

Власти Швейцарии четко ограничивают возможности покупки жилой недвижимости для иностранцев — и ее покупка не является основанием для получения вида на жительство в стране. Однако приобретение жилья может являться частью «инвестиционного пакета», на основании которого иностранец может претендовать на получение швейцарского ВНЖ.

Так, если в туристических регионах приобретение собственного жилья для граждан других стран в возможно рамках существующих квот, то в ряде ключевых направлений Швейцарии купить жилье без наличия вида на жительство невозможно. К ним относятся Цюрих, Женева, Берн, Базель, Лозанна. И, напротив, квоты существуют на большинстве горнолыжных курортов, а также в Монтре, Лугано, Ивердон-ле-Бэне.

Согласно швейцарскому Федеральному закону о приобретении недвижимости нерезидентами, последняя редакция которого также известна как закон Lex Koller, продажа недвижимости иностранцам осуществляется на основании годовых квот, выдаваемых на каждый туристический регион. (Стоит отметить, что на коммерческие объекты ограничения не распространяются.) Также закон вводит ограничения на количество и площадь приобретаемого объекта. Нерезиденты, получившие квоту, могут передать ее при перепродаже своей собственности, что упрощает процедуру для нового покупателя.

Эксперты отмечают, что на сегодняшний день существующих квот, как правило, оказывается достаточно для удовлетворения иностранного спроса на жилье в туристических регионах, и они даже не всегда используются в полную меру. Но в том случае, если квоты иностранцу не хватило, то ему придется ждать следующего года для покупки желанного объекта. В течение последних пяти-шести лет, когда курс швейцарского франка по отношению к европейским валютам был высок, спрос покупателей снизился. Однако сегодня курс франка наметил тенденцию к снижению и, согласно прогнозам специалистов рынка недвижимости, через год-полтора интерес покупателей снова начнет расти.

Стоит также отметить закон, принятый по результатам инициативы Франца Вебера в 2012 году, который ограничивает строительство новых «вторых» резиденций в тех коммунах, где их количество уже превысило 20% от общего жилого фонда. Это напрямую сказывается на покупателях-иностранцах, поскольку они приобретают для себя именно вторую резиденцию. В курортных зонах 40-50% недвижимости используется для отдыха, и власти вводят лимиты на собственность как способ ограничить количество пустующих домов — так называемых «холодных постелей». Также существующие ограничения направлены на борьбу со спекуляцией с недвижимостью в популярных регионах.

Существующие ограничения для иностранцев

Неграждане Швейцарии имеют право владеть только одной единицей собственности на семью, состоящую из мужа, жены и несовершеннолетнего ребенка. По достижении совершеннолетнего возраста дети собственника вправе приобрести собственность на его/ее имя при условии, что он/она еще не владеют недвижимостью в стране.

- Иностранный покупатель вправе приобрести либо квартиру, либо отдельно стоящий дом жилой площадью не более 200 кв. м (в отдельных случаях до 250 кв. м), не включая гаражи и технические помещения; площадь земельного участка не должна превышать 1000 кв. м (в отдельных случаях 1500 кв. м).

- Владелец или его семья имеют право проживать в своем «втором доме» не более шести месяцев в году (90 дней в полугодии), согласно закону о пребывании иностранцев в Швейцарии. Данная собственность не может быть сдана в аренду на постоянный период, превышающий 11 месяцев — это запрещено законом.

- В течение пяти лет недвижимость не подлежит перепродаже. Исключением являются непредвиденные случаи: смерть, болезнь и т.д., но тогда объект должен быть перепродан без прибыли: учитывается только стоимость покупки, расходы на ремонт, агентское вознаграждение, нотариальные и другие расходы, подтвержденные документарно.

- Недвижимость для отдыха или временного проживания в Швейцарии может приобретаться только на физическое лицо.

- В отдельных случаях, если недвижимость пустует в течение долгого времени, она может быть перепродана по истечении двух лет по решению коммуны.

ВНЖ Швейцарии для иностранных инвесторов

Состоятельным иностранцам доступно несколько вариантов инвестиций, которые могут явиться основанием для получения вида на жительство в Швейцарии:

1. Соглашение с властями кантона о фиксированном налогообложении

Этот способ инвестиций является самым популярным у иностранцев — претендентов на швейцарский вид на жительство. В этом случае соискатель на получение ВНЖ уплачивает фиксированный налог по расходам, которые он несет на территории Швейцарии. Этот налог заменяет собой все остальные налоги: иностранец может зарабатывать любые суммы за пределами страны, но не имеет права работать к Швейцарии. При этом кантоны определяют собственный размер фиксированного, или «аккордного» налога, сумму которого заявитель должен выплачивать ежегодно.

Расчетной базой фиксированного налога является средняя сумма, необходимая для проживания заявителя и его семьи в конкретно взятом кантоне. Приведем для примера минимальные суммы такого налога в популярных кантонах Швейцарии. Так, в Во, в том случае, если соискатель является гражданином ЕС, сумма налога составит от СHF 150 00-180 000 в год. Для граждан стран, не входящих в ЕС, включая россиян, эта сумма увеличится уже до минимальной цифры в СHF 420 000. В кантоне Женева налоговая ставка для представителей государств, не входящих в ЕС, составляет СHF 500 000-550 000, в Вале — СHF 180 000, в Тичино СHF 150 000-180 000. Таким образом, иностранец-заявитель может выбрать кантон на основе суммы годового налога, но он должен учитывать тот факт, что проживать ему придется именно на территории этого кантона.

Как только иностранец начинает зарабатывать деньги на территории Швейцарии, суммы налога пересчитываются соответственно суммам его дохода.

2. Инвестиции в кантональные проекты или объекты, требующие финансирования

Такие проекты существуют в большинстве кантонов и предоставляют иностранцам возможность инвестировать средства в предприятия, которым требуется дополнительное финансирование. К их выбору стоит подходить с особенной тщательностью, заручившись рекомендацией профессионалов. Наиболее распространенным видом инвестиций является вложение средств в строительство или ремонт подъемников на горнолыжных курортах.

Но кантоны, безусловно, предоставляют и другие возможности для финансирования, такие как строительство заводов, организация производств и т.д. Стоит принимать во внимание, что любой вид инвестиций сопряжен с риском, и результат не может быть гарантирован. Средняя сумма вклада начинается от СHF 2 млн.

3. Создание собственного бизнеса на территории Швейцарии

Создание собственного бизнеса на территории Швейцарии прежде всего должно осуществлять реальный вклад в развитие экономики страны. Новое предприятие должно быть по-настоящему интересно для кантона. Обязательным условием является гарантия создания минимум двух-четырех рабочих мест для граждан страны.

Такая инициатива вполне может явиться «развитием» уже существующего бизнеса инвестора на территории России — но она обязательно должна пройти процедуру рассмотрения и одобрения Департамента экономического развития кантона, в котором на соискателя готовится полное досье. Каждый случай рассматривается индивидуально: большую роль играет сфера бизнеса, объем инвестиций, количество новых рабочих мест и необходимое количество предоставляемых ВНЖ в случае открытия бизнеса.

Новая компания может выступать работодателем для заявителя, претендующего на получение швейцарского ВНЖ. В этом случае заявитель подписывает трудовой контракт и находится на «стандартном» швейцарском налогообложении, с необходимостью декларировать все доходы, которые он получает по всему миру, все объекты недвижимости и т.д.

Важный момент

Эксперты отмечают, что при принятии решения о намерении получить швейцарский ВНЖ, стоит очень четко определиться с рядом «вводных параметров». Так, к ним относится выбор региона: стоит иметь в виду, что, получая вид на жительство в определенном кантоне, покупка недвижимости впоследствии также должна осуществиться на его территории. Что касается рассмотрения претендентов на получение ВНЖ, то она осуществляется исключительно в индивидуальном порядке властями кантона: поэтому очень важно иметь надежную компанию-партнера, которая поможет правильно выбрать инвестиционный пакет, собрать все документы и представить кандидатуру официальным лицам.

Пять советов покупателям недвижимости и претендентам на ВНЖ Швейцарии

1. Имейте в виду, что покупка коммерческой недвижимости для иностранцев в Швейцарии не имеет законодательных ограничений, а средняя доходность от инвестиций составляет 4,5-6,5% на общую стоимость объекта, а при подключении банковского софинансирования 8-11% на собственные средства.

2. Курортную недвижимость в Швейцарии приобретайте исключительно для собственного проживания, не рассчитывая на ее последующую сдачу в аренду. Согласно Федеральному закону, иностранцы не имеют права на долгосрочную сдачу своей недвижимости в аренду: срок сдачи ограничен 11 месяцами в году.

3. Тщательно выбирайте регион: заранее запланируйте путешествие по всем интересующим вас местам страны, воспользуйтесь услугами профессионального экскурсовода, чтобы точно понять, где вам по-настоящему нравится. Помните, что если вы являетесь инвестором и получаете ВНЖ Швейцарии, то проживать вам нужно будет на территории того же кантона, где вы получали вид на жительство.

4. Будьте готовы к значительно более высоким ценам на недвижимость в сравнении со всей Европой: цены на более-менее приличные жилые объекты на курортах Швейцарии начинаются от СHF 1 млн.

5. Обращайтесь в надежное агентство недвижимости, имеющее большой опыт работы в Швейцарии. Его специалисты не только осуществят выбор недвижимости, перевод документов, проверку юридической «чистоты» объекта, но также помогут сформировать максимально выгодный инвестиционный пакет для получения ВНЖ.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Шаронова (SharonoFF) и Геннадия Габриэляна (MySwissHome / Мой дом в Швейцарии).