Внутри рынка готового жилья растут противоречия между так называемой «новой» вторичкой и вторичкой в классическом понимании. Последняя по потребительским предпочтениям явно проигрывает. И покупатели это прекрасно понимают, требуя все большего дисконта.
Прошедших трех с половиной месяцев вполне достаточно, чтобы оценить, какие тенденции правят и будут править рынком вторичной недвижимости в этом году. И они не самые утешительные для тех владельцев жилья в домах постройки 1960–1980-х годов, которые собираются выставить свое имущество на продажу.
ЗАТОВАРИВАНИЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
Как отмечает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, уже несколько лет, если считать по числу сделок, объемы первичного и вторичного рынков в Петербурге близки — по 100 тыс. переходов прав собственности регистрируется на каждом из них.
Впрочем, число покупателей на вторичном рынке за последние год-два не выросло и даже сократилось процентов на десять. А число выставляемых на продажу объектов увеличилось значительно. Соответственно, вырос и срок экспозиции.
С другой стороны, первые месяцы 2017 года свидетельствуют, что рынок стал более лояльно относиться к дорогим объектам. По словам главы КЦ «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, после долгого перерыва вновь появился спрос на квартиры стоимостью от 10 млн рублей и выше. Все это происходит на фоне стагнирующих цен: с начала года они практически не изменились. Правда, это в целом по рынку — старую же вторичку без существенной скидкипродать практически невозможно. Но об этом чуть ниже.
ИНВЕСТОРЫ «ЗАМОРОЗИЛИ» ПРОДАЖУ КВАРТИР
Вслед за первичным на вторичном рынке идет расслоение по сегментам. Новая вторичка с точки зрения покупателей предпочтительнее, что, конечно, неудивительно. «Но и в ее рамках наблюдается свое собственное расслоение по популярности. Точечные встройки и объекты в удачных локациях пользуются гораздо большим спросом, чем квартиры за КАДом, где уже можно говорить об определенном затоваривании», — отмечает президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
Но наметившееся затоваривание еще далеко от критичного. В сложившихся локациях массовой застройки, где первые продажи стартовали пять-семь лет назад, к текущему моменту скапливается достаточно большое число выставленных на продажу квартир. Причем они выставляются по более низкой цене, чем в построенных рядом новых домах. Спрос на такие объекты относительно высок. Они еще не успели «постареть» — как морально, так и технически. Соседи по лестничным площадкам завершили ремонты, и нет раздражающих шумов. Кроме того, инфраструктура, как правило, в таких локациях уже сложилась.
Ситуацию отчасти спасает и то, что часть собственников отложила продажи до лучших времен. Например, не спешат расставаться с ранее приобретенными объектами многие частные инвесторы. «Выставляют квартиры на продажу не более трети от общего числа владельцев инвестиционных квартир», — полагает генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая. Владельцами, очевидно, движет надежда на восстановление рынка и новый рост цен — как это было в 2010 году.
СТАРЫЙ ФОНД СДАЁТ ПОЗИЦИИ
В сегменте более старой вторички дела обстоят заметно хуже. Как признает Николай Лавров, высокие объемы сдачи нового жилья и низкие цены на старте строительства существенно ударили по спросу на старые квартиры. «В связи с этим, можно сказать, демпингом идет дальнейшее расслоение рынка, — рассказывает он. — И квартиры в возводившихся еще при СССР домах, а это хрущевки и “корабли”, будут дешеветь впредь».
Екатерина Романенко соглашается с такой оценкой. «Снижение цен идет на всю классическую вторичку, плюс такие объекты продолжают постепенно терять привлекательность в глазах покупателей, — считает она. — И естественно, в этих сегментах сроки экспозиции и число ни к чему не ведущих просмотров растут. Сталинки, “панельки” и блочные дома продаются долго даже при адекватной цене».
А Наиля Берестовая добавляет, что уже теряет востребованность и некогда наиболее популярная 137-я серия. Если же кто-то собирается купить сталинку, то исключительно из-за метража или высоких потолков.
ПОКУПАТЕЛЮ НУЖНА СКИДКА
Ряд агентств недвижимости в первую очередь видит свою роль в том, чтобы помочь продавцу правильно определить цену. Впрочем, сохраняется слой владельцев «бабушкиных квартир», ориентирующихся на самые высокие цены в рекламе и так же оценивающих свои квартиры. Такое жилье остается невостребованным и портит статистику среднего срока экспозиции. В целом же при разумном ценообразовании средний срок экспозиции сегодня составляет полтора месяца.
В любом случае покупатели продолжают отчаянно торговаться. Обычно речь идет о дисконте до 10%, но случается и 15%. Эта скидка умышленно закладывается в 90% выставляемых на экспозицию квартир.
Интересно, что в последнее время дисконт имеет тенденцию к сокращению. Покупатели сразу отбирают объекты, выставленные по более низкой цене. А продавцы, в свою очередь, осведомлены, что их цена привлекательна, и слишком уж «двигаться» не соглашаются.
«Таким образом, в сегодняшних реалиях измерять дисконт в процентах от стоимости объекта будет не очень верно. Проще в рублях. Нормальной считается уступка в цене в 100–150 тыс. рублей», — считает Николай Лавров. Нередко, впрочем, скидка достигает и 300 тыс. рублей, но только в случае, когда изначальная цена была завышена.
ЦЕПОЧКИ БОЛЬШЕ НЕ РАСТУТ
В рамках цепочек на вторичке проходит 80% сделок. Их доля продолжает расти, хотя, казалось бы, дальше некуда. Причина в дефиците у горожан живых денег. Соответственно, также часто в сделках участвуют различные субсидии и ипотека.
Кстати, уже появилась ипотека с нулевым первоначальным взносом на вторичку. Ипотека же и сдерживает рост числа сделок в одной цепочке — при росте общего количества цепочки не удлиняются. Кто-то из троих участников сделки обычно берет жилищный кредит.
«Цепочка, включающая более трех сделок, встречается крайне редко, при этом петербуржцы не так уж и часто стремятся увязывать в одну операцию продажу старой квартиры и приобретение новой, — поясняет Николай Лавров. — Ушел в прошлое страх, что продашь, а цена подскочит и купить уже не успеешь».
Кстати, на днях опубликовал статистику по «возрасту» находящихся в ипотечном залоге квартир банк «ДельтаКредит» (см. таблицу). Главный вывод: «ипотечные дома» в Санкт-Петербурге постепенно молодеют. Также обращает на себя внимание то, что объекты, возведенные до 1950 года, занимают доли процента. Что лишний раз подтверждает сделанный нами в самом начале вывод: старая вторичка интересует покупателей все меньше и меньше.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Директор отделения «Владимирское» АН «Реал» Наталья Юшина:
«Новая» вторичка всегда привлекала покупателей по очевидным причинам: новый дом, современные планировки, отсутствие длинной продажной истории и отсутствие рисков, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме (затягивание сроков сдачи дома, банкротство застройщика).
Но, конечно же, на такие объекты распространяются риски, характерные для вторичного рынка недвижимости. К рискам, появившимся в последние годы, можно отнести опасности, связанные с процедурой банкротства физических лиц. Уточню: при банкротстве продавца ранее проведенная сделка может быть признана недействительной. Кроме того, имеет дополнительные риски покупка квартиры, которая ранее приобреталась с использованием материнского капитала.
Здесь есть вероятность, что родители «забыли» оформить долю от приобретаемой квартиры на ребенка.
Таким образом, при покупке жилья следует обращаться к услугам профессиональных риэлторов, которые знают, какую информацию нужно получить по истории квартиры, чтобы избежать указанных выше рисков.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Генеральный директор АН «Барельеф-Риэлти» Татьяна Баранова:
Если судить по опыту моего агентства, в этом году на вторичку приходится каждая вторая сделка. Из тенденций отмечу следующий момент. Граждане, ранее выставившие на продажу объекты, сами начинают постепенно снижать цены. Даже подсказок риэлтора не требуется. Буквально за неделю у меня было три звонка, наши клиенты очень значительно сократили свои ожидания.
Например, владелец квартиры в Сестрорецке снизил цену с 3,7 млн руб. сразу до 3,3 млн руб. И, естественно, это ускоряет процесс реализации жилья.
Возможно, причина в том, что наступил сезон активных продаж. И, понимая это, владельцы боятся упустить потенциальных покупателей. Еще я обратила внимание, что растет число молодых покупателей. С 35–45 лет средний возраст понизился до 25–35 лет. И немаловажно, что молодых людей вторичка практически перестала интересовать. Даже рядом с метро. Такие покупатели четко ориентированы на современное жилье, новый дизайн, стройматериалы и планировки.