Цены на жилье и заполняемость торговых и офисных площадей являются достаточно точными индикаторами экономического положения населения. «Челябинский обзор» выяснил, какие квартиры предпочитают покупать жители города, сколько стоит в среднем объект жилой недвижимости, как меняется спрос на коммерческие помещения и где цены на жилье могут вырасти, а в каком сегменте есть резерв для падения.
Квартиры могут дешеветь
Согласно данным, предоставленным тогда еще Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации Челябинска, в 2016-м году в столице Южного Урала было введено в эксплуатацию 559,826 тысяч квадратных метров жилья, что составляет 98 процентов к уровню 2015-го года. В 2017-м году объемы выросли — уже 702, 2 тысячи «квадратов» введено.
В планах на 2018-й, озвученных Комитетом градостроительства и архитектуры города, значится 599,3 тысячи.
Челябинск обрастает по краям новыми жилыми кварталами, по меткому народному выражению, «расползаясь по полям». В Челябинске то и дело вспыхивают скандалы с «долевкой» и уголовными делами в отношении руководителей строительных компаний. В Челябинске много дешевой (относительно, разумеется) «панельки» и старых домов даже в районах близко к центру. В Челябинске, по совокупным аналитическим данным, самая низкая стоимость квадратного метра среди всех городов-миллионников страны.
Что же, учитывая все вышеуказанные данные, сегодня покупают и продают челябинцы? И, самое главное, за сколько?
— Объем предложения на рынке жилой недвижимости Челябинска сократился. Сейчас, если брать в расчет данные популярных баз Домчел или N1, на вторичном рынке около 16–17 тысяч объектов. Если учитывать реальные данные, без повторов объявлений — то это порядка 13 тысяч объектов. На первичном рынке в базах около 5 тысяч объектов, в реальности предложение составляет около 2,7–3 тысяч объектов, — говорит Денис Стукалов, директор по развитию ООО «Служба недвижимости». — Что касается цен на жилье, то они вернулись к уровню 2012-го года.
Сейчас «вилка» средней стоимости составляет 39–41 тысячу рублей за «квадрат».
По словам Стукалова, самые проблемно реализуемые объекты сегодня — это квартиры в домах старой постройки в отдаленных районах: Ленинском, Металлургическом. «Хрущевки» и «брежневки» покупаются неохотно, даже несмотря на относительно низкие цены. Также очень трудно реализуются объекты высокой стоимости в «элитке», чья цена начинается от 8–10 млн рублей.
О трудностях с реализацией «элитки» говорит и генеральный директор «Дан-Инвест» Валентин Корытный: «В 2017-м году количество так называемых элитных квартир на вторичном рынке Челябинска достигло исторического максимума. Такого я не припомню за всю историю работы в этой сфере, то есть лет 14. Это, как правило, квартиры размером „с футбольное поле“. Их очень сложно продать, хотя цены на них упали вдвое. Но за те же 15 млн рублей большая семья предпочтет купить дом и жить на свежем воздухе. Тем более что цены на дома начали существенное падение с 2015-го года и продолжают корректировку в минус до сих пор».
Что касается усредненной стоимости квадратного метра в Челябинске и количества реальных предложений (неповторяющихся), то Валентин Корытный называет совершенно другие цифры:
33,9 тысячи рублей в новостройке и порядка 36,7 тысяч рублей на вторичке; порядка 35 тысяч объектов, выставленных на продажу.
И Денис Стукалов, и Валентин Корытный говорят, что тенденция к снижению стоимости квадратного метра в Челябинске, скорее всего, сохранится, во всяком случае, в сегменте вторичного жилья — там ценам еще есть, куда «худеть». Между тем как на рынке новостроек, скорее всего, уже можно говорить о некоем ценовом дне.
«Что будет с ценами? В течение 2018-го года года они могут слегка колебаться, плюс минус 1,5–2 процента, в зависимости от сезонности, — говорит Денис Стукалов. — На новостройки прайс может слегка вырасти, но это обусловлено не повышением спроса и уменьшением предложения, а тем, что законодательство вводит нормы, которые обязывают застройщика нести бОльшие затраты, соответственно, вырастет себестоимость „квадрата“, а значит, и покупатель заплатит больше. Но это, повторюсь, исключительно внешний фактор для повышения цены. А предложений на рынке новостроек достаточно. Ленинский район по этому показателю можно сравнить с Северо-Западом».
— Усредненная стоимость объекта жилой недвижимости в Челябинске сегодня составляет 2 млн 200 тысяч рублей. Стоимость ее и в новостройке, и во вторичке снижается весь 2017-й год. Кроме, разве что, точечных объектов с хорошим качеством стройки и удобной инфраструктурой, где в 2018-м году цена, вероятно, может даже немного вырасти, — говорит Валентин Корытный. — Происходят определенные изменения в предпочтениях покупателей при приобретении новостройки: локация микрорайона больше не имеет определяющего значения, на первом плане — репутация застройщика, его надежность, что вполне понятно, учитывая истории с обманутыми дольщиками по всей стране. Надежная компания, жилье класса «комфорт+», «монолит», где хорошо обустроены детские площадки, есть ресепшн, есть удобные помещения хозяйственного назначения — все это в совокупности обеспечивает спрос, даже при стоимости, значительно превышающей среднерыночную. И в таких жилых комплексах цены в 2018-м году могут подрасти — думаю, на 3–5 процентов.
Жилье — для жизни
С рынка жилья Челябинска практически ушли «перекупы» — это подтверждают все опрошенные нами эксперты.
Квартиры сегодня покупают для проживания, в крайнем случае — сохранения капитала, но никак не с целью заработать.
И это совершенно логично, учитывая, что в Челябинске есть несколько очень проблемных очагов «долевки», в частности, «Академ Риверсайд» компании «Гринфлайт» и многострадальный «Чурилово Lake City» компании «Речелстрой». На Академе погорели многие перекупщики, даже с учетом того, что на всех уровнях власти обещано, что все пострадавшие дольщики в конце концов получат квартиры, причем уже в 2018-м году. «30-метровая студия в Академе стоила 1,5 млн рублей. Потом цены подскакивали до 1,8 млн рублей. Сейчас она стоит 1,3 млн рублей», — называет цифры Валентин Корытный.
Корытный подчеркивает, что рынок жилой недвижимости Челябинска уже три года является исключительно рынком покупателя, под которого необходимо подстраиваться и придумывать современные и прозрачные механизмы продаж. Также эксперт считает, что количество застройщиков будет сокращаться. «Те, у кого есть обязательства перед теми же дольщиками, достроят, — предполагает эксперт. — Но останутся по итогам года только те компании, у которых есть не сиюминутное желание заработать, а репутация и солидные ресурсы. То есть те, кто последние 10 лет и более лет строили жилье, сдавая его в срок и соблюдая все условия договора с дольщиком».
О том, что застройщики сегодня согласны на совсем небольшую прибыль, говорит Денис Стукалов: «Если раньше их не интересовала маржа ниже 30–40%, потом — 20%, то сегодня многие согласны работать чуть выше нуля. Чтобы сохранить бизнес. Многие и с подрядчиками расплачиваются не живыми деньгами, а квартирами».
Стагнация — то, что происходило с рынком жилой недвижимости Челябинска в 2017-м году и то, что будет в году наступившем, считают эксперты.
Ни взлетов, ни существенных падений. «Банки сегодня предлагают низкие проценты по депозитам, соответственно, вклад перестает быть выгодным способом даже сохранить деньги, не говоря уж о том, чтобы преумножить. Поэтому челябинцы, скорее всего, начнут сохранять их старым добрым способом — покупать жилье. Тем более что продавцы за наличку сейчас готовы давать хорошие дисконты. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, банки активно предлагают программы рефинансирования, под выгодный процент. Это тоже может поспособствовать тому, что люди будут продолжать покупать жилье, несмотря на очевидное падение доходов», — резюмирует Корытный.
Красота вместо одежды, продукты вместо ресторана
К сожалению, при подготовке материала нам не удалось получить информацию о том, сколько квадратных метров коммерческих площадей планируется сдать в Челябинске в 2018-м году. Поэтому последние цифры, которые год назад выдавало Управление архитектуры и градостроительства администрации Челябинска и которыми мы можем оперировать, таковы: 2016-й год — 320 тысяч «квадратов», 2017-й — 400 тысяч (запланированных). То есть существовал некоторый рост.
В сфере коммерческой недвижимости главный показатель — арендные ставки.
«Они в течение 2017-го года особенно не менялись. Собственно, падение произошло несколько лет назад, когда вместо 2 тысяч рублей за квадрат в помещении на проспекте Ленина собственники начали просить 1200, а отдавали в итоге за 900, — говорит эксперт по недвижимости „Компаньон Премиум“ Денис Дышко. — Сейчас же все относительно ровно».
Сроки окупаемости коммерческой недвижимости, по словам эксперта, сейчас таков: 6 лет в случае, если это крупный объект, и 8-9 лет, если речь идет о мелких площадях, типа КБ. «Очень много обращений к посредникам с просьбой помочь в продаже офиса. То есть если еще пару лет назад собственники рассчитывали выгодно сдавать такие помещения в аренду, то теперь предпочитают продать. Но это, касается, конечно, в первую очередь не самых ликвидных объектов. Спрос на аренду офисов в хорошей локации, где есть есть инфраструктура, хорошие условия, довольно высок. Например, на Лесопарковой», — говорит Дышко.
Из интересных новых объектов коммерческой недвижимости в Челябинске, которые должны появиться в 2018-м году, эксперт называет заранее широко разрекламированный торгово-офисный центр на Северо-Западе Челябинска. Также в городе есть пара интересных участков земли, куда планируют зайти инвесторы с крупными проектами уже в этом году, но какими именно, открытой информации еще нет.
Довольно показательным, по мнению Дышко, является то, что в Челябинске все активнее и активнее отвоевывают позиции продуктовые сети. Причем как в ТРК, так и в стрит-ритейле. «На месте ресторана „Ричард“ на северо-западе Челябинска сейчас „Монетка“, хотя он проработал на этом месте очень много лет. Стрит-ритейл вообще очень удобен для продуктовых сетей и всякого рода пивных магазинов, на такие помещения на первых этажах всегда отличный спрос. Кроме того, есть еще один довольный интересный процесс — замещение одежных и обувных магазинов разного рода бьюти-предприятиями. Индустрия красоты вытесняет с центральных улиц бутики: там, где вчера была брендовая одежда, сегодня помещение арендует ногтевая студия или косметологический центр».
В общем, хоть сфера коммерческой недвижимости и является довольно закрытой, но перемены в ней самым ясным образом отражают общие тенденции в смене поведенческих и потребительских моделей общества. «Как эксперт по торговой недвижимости я ясно вижу, что бизнес, вопреки мнению некоторых публичных людей, из города никуда не уходит. Инвесторы вкладываются в коммерческие площади, идет ощутимая ротация, просто меняется сама структура потребления», — подытоживает Денис Дышко.
Если же суммировать мнения всех экспертов, которые дали оценку состоянию рынка недвижимости Челябинска в этой статье, то картина вырисовывается следующая: жители нашего города покупают квартиры в долевку и в ипотеку, пользуясь снижением цен и ставок, и сокращают при этом траты на рестораны и дорогую одежду, увеличивая расходы на повседневность. Наверное, при таком экономическом раскладе неудивительно, что все-таки именно относительно дешевая «панелька» во многом определяет архитектурный облик города. И стагнация рынка жилой недвижимости — наверное, не самый плохой вариант.