В прошлые годы апартаменты уверенно завоевывали позиции на рынке жилой недвижимости, но в последнее время их популярность несколько сократилась, зато число анонсов новых жилых комплексов, кажется, возросло - особенно в сегменте комфорт-класса. Могут ли недорогие квартиры вытеснить апартаменты со столичного рынка? Выясняем вместе с Restate.ru.
Рынок жилой недвижимости Москвы, пережив короткий период охлаждения — впрочем, эксперты не пришли к окончательному мнению относительно того, был ли этот период вообще с точки зрения статистики — снова радует покупателей изобилием предложения. Причем если в прошлые годы основными новинками на рынке становились апарт-комплексы, новый и тогда еще неизведанный формат жилья, то в 2016-2017 анонсы полноценных жилых комплексов стали встречаться все чаще.
Причин для смены «фокуса» на квартиры достаточно. Это и налоговые обременения, возросшие за последние пару лет, и общий неуверенный статус апартаментов — то ли гостиница, то ли офис, прописки нет, перспективы неясны — и, наконец, активизация городских властей по части выдачи разрешений на строительство нового жилья, причем не только на территории промзон. Разумно предположить, что и сами застройщики, получив интересный участок под освоение, могли придержать его, пока не схлынула первая волна кризиса. Итак, у желающих купить квартиру в Москве летом 2017 года проблем не возникнет. А как обстоит дело с апартаментами?
Утешительная статистика
В настоящее время на стадии строительства находится 286 проектов, из которых 185 – это жилые комплексы, 78 — комплексы апартаментов, а а мультиформатных комплексов в общем объеме всего 23 проекта.
Что же касается абсолютных показателей, то в связи существенным ростом предложения теперь жилых проектов в Москве на 48 больше, чем в прошлом году, количество комплексов апартаментов, напротив, уменьшилось на 7 проектов, а комплексов смешанного типа стало больше на 5 единиц. По данным компании «БЕСТ-Новострой», сегодня на экспозиции представлено 8832 лота общей площадью 562,1 тыс. кв. м - с начала текущего года объем предложения на первичном рынке апартаментов вырос почти на 450 лотов, а по общей площади – на 17 тыс. кв. м.
В первом полугодии 2017 года на рынок недвижимости вышло восемь новых комплексов с апартаментами, причем в двух из них («Ривер Парк», PerovSky) ранее уже продавались квартиры. Стоит отметить, что речь идет только о новых комплексах, где открыты официальные продажи, новостройки с бронированием апартаментов в эту статистику не попали.
В первом полугодии 2017 года на рынок вышли 38 жилых комплексов с квартирами. В первом полугодии 2016 года первичный рынок недвижимости пополнился 14 новостройкам с апартаментами и 15 новостройками с квартирами. В июле 2017 года на «классическое» жилье приходится 65%, доля апартаментов составляет 27%, на «мультиформат» приходится 8% всего предложения. Соотношение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года изменилось незначительно – летом 2016-го эти показатели составляли 61%, 31% и 8% соответственно.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»
Если сравнить нынешние показатели с цифрами годовой давности, то может показаться, что рынок апартаментов сокращается, поскольку год назад на экспозиции было представлено 9504 лота, что на 672 апартамента больше, чем реализуется сегодня. По площади объем предложения тоже снизился почти на 15 тыс. кв. м, и это при том, что количество проектов год назад было меньше – 88 против 99, которые представлены сегодня на рынке.
Однако уже через некоторое время с выходом нового предложения объем экспозиции почти вернулся к прежнему уровню. Иными словам, пока рынок апартаментов в Москве развивается достаточно ровно и веских предпосылок к изменению ситуации пока нет.
Кстати, помимо проектов нового строительства, на рынок выходят проекты в объектах реконструкции. По количеству корпусов их составляет 27% от общего объема предложения, а по количеству апартаментов в экспозиции – 15%.
Вопрос цены
Спрос на апартаменты всегда был продиктован более низкими, по сравнению с квартирами, ценами. Первые проекты часто выходили на рынок почти «голыми», без сопутствующей инфраструктуры, а застройщики, не обремененные больше нормативами для строительства жилья, могли позволить себе эксперименты с недвижимостью и оптимизацию расходов на строительство. Сегодня апарт-комплексы делают ставку на комфорт проживания, многие из них обеспечены хотя бы одним социальным объектом, а некоторые предлагают дополнительный, характерный для апарт-комплекса спектр услуг — например, гостиничный сервис.
К тому же, на рынок недвижимости не только Новой, но и старой Москвы вышли новые жилые комплексы комфорт-класса, ценники в которых способны и порадовать, и привлечь покупателей. На фоне роста цен на апартаменты и снижения цен на квартиры мы решили проверить, остается ли актуальным главное преимущество комплексов апартаментов на столичном рынке.
Так, в мультиформатном комплексе PerovSky средняя стоимость квадратного метра апартаментов на 5% ниже, чем квартир (в нем же), сообщили нам в компании «Метриум Групп». В ЖК «Царская площадь» апартаменты дешевле квартир на 19%, в ЖК «Савеловский Сити» апартаменты тоже дешевле на 19%. А в новом проекте JAZZ разница и вовсе составляет порядка 30% в пользу (если считать более низкую цену полезной для продаж) апартаментов.
Тем не менее, на рынке есть действительно эксклюзивные и очень дорогие апартаменты, которые за счет своей уникальности имеют очень высокую стоимость.
Самый дорогой апартамент представлен в «Башне Федерации» – 2 156,7 млн руб. за 1 307,1 кв. м. Самая дорогая квартира экспонируется в Knightsbridge Private park – $ 14,7 млн за 481,2 кв. м. Таким образом, рекорд цены на первичном рынке недвижимости столицы «держат» именно апартаменты.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Основной спрос на рынке апартаментов сосредоточен в двух типах проектов. Первая – это самые дешевые апартаменты. Их приобретают покупатели, которым не хватило средств на «традиционные» квартиры. Вторая – высококачественные проекты бизнес- и премиум-класса, в т.ч. с отделкой, которые привлекают обеспеченных клиентов. А вот апартаменты комфорт-класса в среднем ценовом диапазоне и элитные комплексы показывают худшие продажи. Это же подтверждает и статистика выхода новых проектов. Из восьми комплексов только два относятся к комфорт-классу. Остальные – это высокобюджетная недвижимость.
Если еще три года назад (по итогам первого полугодия 2014 года) разница в стоимости самого бюджетного апартамента и квартиры была 1,3 млн рублей (1,98 млн рублей против 3,3 млн рублей), то сейчас ценовое преимущество первых стремительно сокращается.
В настоящее время минимальный бюджет покупки апартаментов составляет 2,3 млн рублей, квартиры – 2,6 млн рублей. Причем разница идет примерно об одной и той же площади.
Поэтому более дешевые и доступные квартиры действительно составляют серьезную конкуренцию апартаментам. Полагаю, что со временем данная тенденция только продолжит набирать обороты. Вероятно, основная девелоперская активность в сегменте апартаментов будет сосредоточена преимущественно в сегменте бизнес-класса, в котором представлены проекты с лучшими продажами. В принципе, данная тенденция уже прослеживается, согласно структуре выхода новых проектов по классам.