Съемное жилье должно быть пригодным для проживания. А что делать, если факт его непригодности обнаруживается только после заселения? О том, какими могут быть скрытые дефекты приличной с виду квартиры, редакции НиЦ рассказал пострадавший.
В 2017 году НиЦ запустил новый формат — обсуждение в прямом эфире реальных кейсов, связанных с недвижимостью. Первый такой круглый стол уже состоялся, в его рамках юристы крупных московских риелторских компаний обсудили, в частности, ситуацию, в которую попал один из читателей, арендовавший непригодную для жизни квартиру.
Экспертами выступили Ирина Санина, юрисконсульт офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ», Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, и Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Ситуация, которую рассмотрели эксперты, не самая распространенная, однако шанс попасть в такие обстоятельства есть почти у каждого арендатора в эконом-сегменте. Вот как описал свою проблему читатель НиЦ:
«Я снял квартиру в старом доме, в приличном районе. Договорился с собственником о размере квартплаты, о том, что коммунальные услуги по всем счетам тоже будут на мне. Все зафиксировали в договоре, с риелтором. На просмотре я не поленился проверить, идет ли вода из кранов в ванной и на кухне, посмотрел газовую плиту, свет во всех помещениях. И мне в голову не могло прийти, что на квартире „висят“ огромные долги за ЖКУ — более 70 тысяч! Мало того, на канализации были уже установлены заглушки на момент просмотра. А в первую же неделю пришло оповещение о скором отключении электричества, за которое никто не платил больше года».
Как правильно действовать в такой ситуации? Может и должен ли чем-то помочь риелтор, который сопровождал сделку? Что делать арендатору?
Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что первое, что нужно сделать, — поговорить с агентом. Эта ситуация попадает в зону его ответственности: «Добросовестный и профессиональный риелтор вряд ли допустит такую ситуацию, но если проблема все-таки возникнет, найдет для арендатора новую квартиру и поспособствует возвращению залога».
В том случае, если сам арендатор не хочет съезжать, поскольку ему нравится именно эта квартира (за исключением проблем с коммуналкой), оптимальный выход — договориться с квартирным хозяином о том, что задолженность будет компенсирована съемщиком в счет арендной платы, говорит Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY. «Конечно, эта договоренность в обязательном порядке должна быть зафиксирована документально — с привлечением риелтора, которого обязательно нужно поставить в известность о проблеме», — подчеркивает эксперт.
Кроме того, при таком варианте решения интересы арендатора все-таки остаются ущемленными относительно первоначальной договоренности, ведь сумма задолженности в рассматриваемом примере в 2–3 раза превышает бюджет аренды квартиры в сегменте массового спроса. Как вариант, собственник квартиры может пойти навстречу и погасить часть долга из суммы залога за квартиру (этот момент также в обязательном порядке должен быть оформлен с риелтором).
Агент, допустивший и оформивший подобную сделку, должен помочь разобраться в том, по чьей вине допущена такая ситуация, — в этом уверены все участники круглого стола. «Вполне может быть, что собственник не знал о проблеме, — рассуждает Ольга Любомирова. — Если он привык, что оплата ЖКУ ложится на съемщика (бывает, что так компенсируется невысокая арендная ставка. — Прим. ред.), то мог спустя полгода-год беспроблемной оплаты перестать проверять платежки. А у предыдущего съемщика могли в какой-то момент резко сократиться доходы, и он перестал платить по счетам».
В этом случае, подчеркивает Ирина Санина, юрисконсульт офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ», именно хозяину квартиры имеет смысл выяснять отношения (в том числе и через суд) с предыдущими жильцами, а на будущее — страховать квартиру. Кроме того, считает эксперт, для «профилактики» подобных случаев необходимо снимать показания счетчиков и фиксировать их в договоре на момент подписания. «Заглушки довольно сложно обнаружить: они ставятся без проникновения в квартиру, а понять, что канализация перекрыта, можно только в процессе эксплуатации, — соглашается Ольга Любомирова. — Так что почти единственный вариант обнаружить проблему до подписания договора — потребовать снять показания счетчиков и зафиксировать их». Как добавляет Ирина Санина, в случае, если коммунальные платежи в полном объеме ложатся на съемщика, имеет смысл попросить до сделки проверить онлайн по реквизитам плательщика ситуацию с оплатой счетов за ЖКУ и электроэнергию.
В целом же, как резюмируют все эксперты, ситуация была бы безнадежной для арендатора, если бы договоренность оставалась устной. Поскольку в сделке участвовал риелтор, его ответственность, если он намерен оставаться в профессии, поспособствовать решению конфликта и либо найти арендатору другой вариант «по гарантии» (то есть не считая это новой сделкой, которая должна быть оплачена), либо добиться в вопросе схемы оплаты долга компромисса, который устроил бы обе стороны.