В 2016 году Россия и Израиль отмечают важный юбилей — 25 лет с момента восстановления дипломатических отношений. За прошедшую четверть века многие жители нашей страны уже стали владельцами недвижимости на Святой земле. И не просто стали, но зарабатывают на ней. Так, по данным Центрального оценочного бюро израильского министерства юстиции, за прошедший год цены на жилую недвижимость в Израиле выросли еще на 8 процентов.
Чем израильская недвижимость привлекает иностранцев и как ее покупать?
Особенности национальных сделок Эли Гервиц, глава одноименной юридической компании, рассказывает о самых рапространенных ошибках: «Во-первых, не надо покупать сельхозземли в надежде, что их переведут в жилой сектор, и их цена подскочит в десять раз. Это лотерея, а не инвестиция. А делать ставки лучше на меньшие суммы. Во-вторых, не стоит покупать квартиры в израильских аналогах строительных кооперативов. Их организаторы обещают цену ниже рынка, но при отсутствии девелопера, который несет ответственность за сроки строительства, дает банковскую гарантию за внесенные суммы, а главное — принимает на себя все риски внутри согласованной цены — эти функции приходится выполнять каждому из участников такого кооператива самостоятельно. И если для местных этот вариант возможен, то нашим российским клиентам мы просто запрещаем входить в проекты без девелопера и фиксированной цены».
К слову, два последних громких случая банкротства в сфере недвижимости в Израиле были связаны как раз с организатором строительных кооперативов и с фирмой по продаже сельхозземли. А вот банкротства строительных компаний, которые редко, но все же случаются, не приводят к тому, что деньги клиентов растворяются: закон тут жестко регулирует поведение застройщиков.
В остальном же израильский рынок очень комфортен для покупателей, вне зависимости от того, идет ли речь о квартире от застройщика, или о квартире со вторых рук. Государство получает от сделок с недвижимостью налоги, и немалые. Поэтому оно заинтересовано в том, чтобы сделок было много. А для этого необходимо, чтобы стороны — и в первую очередь покупателя — не сдерживал страх остаться и без квартиры, и без денег.
«На вторичном рынке спокойствие покупателя гарантируется этапностью шагов, — продолжает Эли Гервиц. — Приведу один пример. В самом начале сделки покупатель совершает первый платеж. Но он передается не продавцу, а адвокату продавца (например, депонируется на специальном трастовом счете). А адвокат продавца вправе передать деньги своему клиенту только после того, как в земельном кадастре будет зарегистрирована памятка о совершении сделки в пользу покупателя».
На первичном рынке государство ведет очень патерналистскую политику — исходя из того, что покупатель всегда находится в более слабой позиции, чем застройщик. Например, застройщику запрещается брать больше 7 процентов от стоимости квартиры «мимо» специального хозрасчетного счета проекта, в рамках которого строится квартира покупателя.
Юридические аспекты покупки квартиры с первых и со вторых рук сильно отличаются по форме. Договор покупки со вторых рук редко превышает 10 страниц, а стандартный контракт застройщика со всеми приложениями может конкурировать по объему с «Войной и миром», говорят местные юристы. При покупке готовой квартиры формальное право собственности переводится на имя покупателя достаточно быстро (по израильским меркам, конечно): счет идет на месяцы, а при покупке квартиры от застройщика это может занять годы. Но бояться этого не надо — даже до регистрации права собственности покупатель может продать квартиру дальше, без дисконта за то, что регистрация еще не завершена.
Не страшно в Израиле и покупать квартиру на этапе котлована, или даже раньше — до получения разрешения на строительство.
До момента получения разрешения деньги будут лежать на отдельном трастовом счету серьезной адвокатской фирмы — не все 100 процентов стоимости квартиры, а небольшая часть, подтверждающая серьезность намерений покупателя. За готовность войти в проект на ранней стадии покупатели «премируются» дисконтом: после получения разрешения на строительство продажная цена существенно вырастет. Но и это хороший момент для покупки — если у вас есть свободные деньги. Дом строится года четыре, и за это время квартира вырастет в цене процентов на 20. Таким образом, покупатель получает прирост капитальной стоимости вместо текущего дохода от аренды. И полная стоимость квартиры не выплачивается единовременно, а «размазывается» на все время строительства.
Таки зачем нам Израиль? Россияне приобретают недвижимость в Израиле как для проживания, так и для сдачи в аренду. В последнем случае имеет смысл покупать не одну квартиру — шикарные апартаменты в современных домах в курортной зоне — а за те же деньги стать владельцем нескольких небольших квартир на периферии. Суммарный текущий доход от их аренды будет значительно больше. А при необходимости мобилизовать крупную сумму можно выйти из части инвестиции, а не из всей сразу.
В сегодняшнем мире нулевых процентных ставок по валютным депозитам устойчивых банков недвижимость остается последним оплотом консервативного инвестора — как местного израильского, так и зарубежного. И это подводит нас к вопросу о том, чем израильская недвижимость привлекает инвесторов — как внутренних, так и внешних. Причин тому множество.
По данным портала Tranio.com, недвижимость Израиля пользуется повышенным спросом со стороны россиян. Они видят огромный плюс в том, что страна дает ряд правовых гарантий — в частности, не выдает своих граждан иностранным государствам. Неудивительно, что недвижимостью в Израиле владеют едва ли не все российские олигархи. У Романа Абрамовича есть гостиница гостиницей Varsano в элитном районе Тель-Авива Неве-Цедек, у совладельца аэропорта «Домодедово» Валерия Когана — пентхаус в тель-авивском ЖК Sea One (на момент покупки — самое дорогое предложение в стране), покупали себе недвижимость в Израиле Шалва Чигиринский и Леонид Невзлин — экс-руководитель ЮКОСа переехал в 2003-м, получил гражданство и обзавелся виллой в Герцлии-Питуах (израильский аналог нашей Рублевки).
Эдуард Штейнбук, советник компании Pareto Capital, бывший экономический атташе посольства Израиля в Москве, называет сразу несколько поводов обратить взор на израильский рынок недвижимости:
«Момент первый — демографический. Достаточно беглого взгляда на карту, чтобы еще раз убедиться: площадь Израиля невелика. Подавляющее большинство светских семей в Израиле имеют как минимум по два ребенка. Понятно, что в религиозных семьях демографическая ситуация еще «веселее». К тому же мы снова наблюдаем очередной виток мировой репатриации в Израиль — причем не только из стран бывшего Советского Союза. Второй момент — финансовый. Здесь для иностранного инвестора израильские банки подготовили очень приятный сюрприз: возможность получить ипотечную ссуду в размере половины стоимости покупаемой квартиры — под очень низкий процент. Учитывая, что ссуду можно получить сроком как на 15 лет, так и на 30, текущие платежи не являются для покупателей обременительными.
Мы даже «научили» израильские ипотечные банки работать с российскими документами о доходах, без переводов, нотариальных заверений и прочих неудобных формальностей.
Все это происходит на фоне отсутствия консервативных инвестиционных возможностей: Израиль еще не вошел в зону ПОПС (политики отрицательных процентных ставок) — но дрейфует очень близко к ней.
Третий момент — налоговый. Есть страны, в которых существует налог на собственность — которая высчитывается как процент от кадастровой стоимости недвижимости. В Израиле такого налога нет; государство не будет заставлять вас ежегодно выплачивать круглую сумму за право владения недвижимостью на его территории. В Израиле взимается только налог на приобретение собственности, единовременно, и налог на прирост капитальной стоимости. Последний взимается только тогда, когда этот прирост существует, чего я вам искренне желаю, при этом продажа единственной квартиры от этого налога в большинстве случаев вообще освобождается.
Четвертый момент — ментальный. Израиль — та самая "волшебная заграница", где говорят на родном для россиян языке. Конечно, не все, а пятая часть населения. Но в тех престижных городах, где россияне предпочитают приобретать недвижимость, русскоязычные сервисы как раз и сосредоточены. Не секрет, что в последнее время не везде на Западе россияне чувствуют себя непрошеными гостями. Те, кто бывали в Израиле, знают, что никаких препон им никто не создает, не говоря уже о том, что многие россияне являются также и … израильтянами, получив гражданство как евреи или их родственники.
Пятый момент — правовой. Учитывая предыдущие моменты, российский инвестор может ждать большого подводного камня — серьезного, опасного рифа, о который разобьются мечты о столь удачной инвестиции. Речь идет о рисках мошенничества. Как было сказано выше, государство заинтересовано в том, чтобы сделки совершались к вящей радости всех трех сторон — продавца, покупателя, и налоговой инспекции. Для этого рынок должен быть как регулируемым, так и прозрачным. Россияне не понаслышке знают о такой практике, когда представители компании-застройщика исчезали из поля досягаемости вместе с деньгами вкладчиков. В Израиле такая практика давно канула в Лету».
Марк Ойгман, советник компании Pareto Capital и глава представительства банка «Апоалим Швейцария Лтд» в Российской Федерации: «Если раньше главной проблемой было найти устраивающую вас квартиру и договориться с продавцом о цене, то сегодня основным барьером, или по крайнем мере вопросом, требующим серьезной предварительной проработки, является вопрос перевода денег в Израиль, на счет продавца или на свой».