Тайны квартирографии

2017-06-16

Когда покупатели выбирают квартиру в строящемся здании, они всегда обращают внимание на инфраструктуру района, надежность компании-подрядчика и, конечно, на стоимость жилья. О таком важном параметре, как квартирография, как правило, забывают, а чаще всего просто не знают, как много он может рассказать о будущем доме.

Что такое квартирография?

Это комплекс объемно-планировочных — архитектурных, конструктивных, экономических — решений, выбранных при строительстве. Другими словами, квартирографию жилого дома определяет соотношение квартир различной комнатности, их площадь и выбранные планировочные решения.

Вплоть до начала девяностых годов XX века, когда жилье распределялось или государством, или кооперативом, архитекторам не нужно было задумываться об успешных продажах и спросе, а следовательно, и об удачных планировочных решениях здания. Серийное строительство быстро и при минимальных затратах обеспечило перенаселенную столицу жильем — типовыми малогабаритными квартирами с низкими потолками и шестиметровыми кухнями.

В конце XX века реализация недвижимости стала задачей бизнеса — компаний-застройщиков, поэтому значительное время работы над проектом теперь отводится под планирование грамотной квартирографии.

С точки зрения застройщика

Застройщик на основе анализа рынка решает, какие квартиры будут пользоваться популярностью у покупателя и сколько студий, «однушек» и «двушек» включить в проект, чтобы они были максимально быстро реализованы. При этом учитываются такие факторы, как расположение будущего объекта, социальная картина района, класс новостройки.

Какие еще параметры определяют архитектурно-планировочные решения на объекте, рассказывает коммерческий директор компании CapitalGroup, девелопера проекта ЖК «Позитив», Алексей Белоусов:

«География играет наиболее важную роль при планировании квартирографии будущего здания. В пределах транспортного кольца Москвы, где традиционно проживают наиболее обеспеченные категории населения, востребованы двух- и трехкомнатные квартиры. Доля спроса на многокомнатные квартиры здесь также выше, нежели в других столичных локациях. Поэтому соотношение квартир в новостройках центра соответствующее: количество однокомнатных квартир не превышает 25%, двух- и трехкомнатных квартир в совокупности составляет до 65%, доля многокомнатных квартир — около 10%.

Если говорить о новомосковских территориях, где представлена в основном недвижимость класса „комфорт“, квартирография жилья здесь меняется в пользу одно- и двухкомнатных квартир. Доля однокомнатных квартир и студий на рынке Новой Москвы возрастает до 50%, а вкупе с двухкомнатными доходит до 80–90%.

В период кризиса спрос на квартиры с большой площадью закономерно падает, и многокомнатное жилье преимущественно стараются исключить из проекта, как более рискованный для реализации формат, или снизить его долю до 2–5% от общего числа квартир».

Девелоперы не могут позволить себе учитывать один только спрос и тенденции рынка: при строительстве жилых зданий необходимо принимать во внимание многочисленные строительные нормы. Поэтому, даже если рынок жилья в данный момент диктует нам минимальную комнатность квартир на объекте, исключительно из «однушек» здание сконструировать не получится. Если это, конечно, не апартаменты, которым нежилой статус позволяет многое.

Что до «классического» жилья, в соответствии с минимальными стандартами освещенности в одно- и двухкомнатных квартирах должно быть по окну в каждом помещении, и наиболее показательный пример подобных объектов, представленных лишь «однушками» и «двушками», — гостиницы с вытянутыми коридорами, по обе стороны от которых располагаются жилые помещения. В жилом здании комфорт-класса невозможно реализовать такую схему, архитекторы обязательно разбавляют «однушки» с «двушками» трехкомнатными квартирами.

С точки зрения покупателя

Квартирография, учитывающая множественные экономические и социальные факторы, определяет важнейшие параметры будущего здания, и ее оценкой точно не стоит пренебрегать при покупке квартиры.

Приобретая однокомнатную квартиру, лучше не выбирать объект, представленный на 90% студиями и «однушками». В зданиях, помимо малогабаритного жилья, должно быть в среднем 30% двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Индикатором класса новостройки в данном случае может служить количество квартир на одной лестничной клетке: если квартирография представлена в основном студиями и «однушками», это неизбежно ведет к большому количеству квартир на лестничной клетке — явный признак уровня «эконом».

Если вы ориентируетесь на жилье комфорт-класса, присматривайтесь к таким новостройкам, где на одной лестничной клетке размещаются 6-7 квартир различной площади. Подобную конфигурацию, к примеру, можно увидеть в жилом комплексе «Позитив» в Новой Москве. Кроме того, застройщики «Позитива» предложили интересные с точки зрения квартирографии планировочные решения: в доме большой выбор планировок для квартир одной и той же площади.

В период кризиса квартирография предельно ясно отражает тенденцию рынка: появляется больше объектов жилой недвижимости с меньшей комнатностью. Но архитекторы знают, что рано или поздно экономический спад сменяется подъемом, и тогда многим семьям захочется улучшить жилищную ситуацию. Именно поэтому на многих объектах предусмотрена возможность расширения за счет «пограничных» метров: перегородки между студиями или «однушками» сделаны таким образом, что соседние квартиры можно выкупить и объединить. Так что, покупая студию, имеет смысл поинтересоваться, существует ли несущая стена между выбранной квартирой и соседней.

Тенденция рынка

Тенденция спроса в период кризиса такова, что покупатель предпочитает меньшую площадь жилья из-за его сравнительно низкой стоимости. Предложение реагирует соответствующим образом: средний метраж квартиры в столичных новостройках с 2015 по 2017 год сократился на 5 метров, с 65 до 59 м2.

При этом будущие жильцы выбирают квартиры с наиболее эффективными метрами, и если раньше в отдельно взятой новостройке было ограниченное число планировочных решений, то сейчас застройщики стараются охватить интересы как можно более широких слоев населения, предлагая свыше пяти различных вариантов планировок одной и той же площади.

Тренд западной квартирографии совпадает с российским: девелоперы предпочитают строить малогабаритное жилье и выбирать более эффективные планировочные решения. Реакция рынков на рост цен и острую нехватку жилья в большинстве крупнейших европейских городов (Берлине, Лондоне, Праге, Барселоне и других) одинакова — массовое строительство социального жилья. К примеру, в Германии, последнее пятилетие демонстрирующей пятидесятипроцентный рост цен на жилье, компании-застройщики активно инвестируют в строительство микроапартаментов площадью 20–30 м2. Такие квартиры обыкновенно уже меблированы, включают ванную комнату, небольшую кухню и спальню.

Сегодня достаточно сложно продать квадратный метр, если за ним не стоит продуманная квартирография, учитывающая динамику спроса на один-два года вперед. Первое, на что покупатель обращает внимание, — это бюджет покупки, затем инфраструктура. Но третьим фактором, влияющим на принятие решение, становятся планировочные решения, предлагающие больший комфорт при меньшей площади. Поэтому сегодня, когда основной проблемой застройщика становится реализация уже построенного жилья, квартирографии уделяют все больше и больше внимания.