Прошлый год запомнился нам увеличением ассортимента новых недорогих проектов и повышением доступности жилья для тех счастливчиков, которые все еще располагают «живыми» деньгами или хотя бы готовы взять ипотеку лет так на 25 и способны при этом пройти андеррайтинг.
Каким же будет наступивший 2017 год? Своими прогнозами с редакцией «Недвижимости и Цен» делятся эксперты рынка жилья.
Разнообразнее, качественнее, доступнее
Для рынка новостроек 2017 год — это, в первую очередь, поправки к 214-ФЗ, которые будут применяться ко всем стартующим после 1 января проектам. «Такого объема новых проектов, как в 2016 году, в истории рынка еще не было, — говорит Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group. — И катализатором вывода многих стало стремление успеть до внедрения изменений. Все участники отрасли осознают, что новые положения закона сырые, с высокой долей вероятности обрастут большим количеством подзаконных актов и постановлений, как и первая редакция 214-ФЗ в момент внедрения». Впрочем, как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», новых проектов в 2017 году все равно будет немало: в разработке у столичных девелоперов, по оценке эксперта, находится проектов на 8,5 млн квадратных метров, и часть этих объемов поступит на рынок уже в 2017-м.
«Нас ждет ряд изменений, который, будем надеяться, благотворно отразится на строительной отрасли, — прогнозирует Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР». — Это и принятие ПЗЗ, и создание компенсационного фонда, и отмена ипотеки с господдержкой. Наши прогнозы оптимистичны: макроэкономические факторы говорят о том, что в ближайшее время можно ожидать снижения ключевой ставки ЦБ, что повлечет за собой также снижение ставок по ипотечным кредитам». Постепенная реабилитация экономики, согласно мнению эксперта, будет способствовать и увеличению спроса на квартиры.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», говорит об увеличении предложения. «Мы ожидаем, что 2017 год будет таким же насыщенным, как и 2016-й, в плане выхода на рынок масштабных проектов на территории и „старой“, и Новой Москвы. Наибольшее количество проектов появится в комфорт-классе, в рамках редевелопмента промышленных зон. Все больше появляется интересных проектов в бизнес-классе и по приемлемым ценам».
Предложения по приемлемым ценам
Что и понятно: денег у большинства потенциальных покупателей жилья в кризис больше не становится, а новые проекты выводятся весьма активно. И все это надо продавать, а значит, все сильнее конкуренция. Как ценовая (теперь и в Москве уже можно купить квартиры по вполне себе подмосковным ценам), так и неценовая — за счет улучшения качества проектов и включения опций, ранее характерных только для дорогой недвижимости.
«На рынок будут выходить проекты с оригинальной концепцией, интересной архитектурой и всевозможной инфраструктурой, конкуренция продолжит усиливаться, все больше смещаясь из ценовой плоскости в концептуальную, — комментирует Елена Коханова, руководитель отдела аналитики ГК Insigma. — Покупателям такое положение дел должно внушать оптимизм. Одних только скидок уже недостаточно, они и так прочно заняли свое место в маркетинговых посланиях, так что застройщики продолжат искать дополнительные пути привлечения клиентов, в том числе партнерские программы по предоставлению подарков, бонусов и предложений совместно с автодилерами, банками, фитнес-сетями и пр».
«В 2017 году продолжится тенденция увеличения доли проектов, выходящих на рынок с отделкой: за 2016 год она уже выросла вдвое и будет только расти», — добавляет Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.
А вот предпосылок для роста цен на рынке недвижимости в 2017 году нет, считает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко: «В 2017 году рынок продолжит нисходящий тренд — рост цен, помимо увеличения строительной готовности, возможен лишь по отдельным, наиболее востребованным, проектам, — прогнозирует эксперт. — Доля инвестиционных сделок снизится до 3–5 %».
«Есть надежда на снижение ипотечных ставок. Многое еще зависит от ключевой ставки ЦБ, но по большинству прогнозов она продолжит снижение, ставки по ипотеке могут в среднем приблизиться к тем, что в 2016-м предлагались по субсидированным программам (11–12 % годовых, в идеале — от 10 %)», — говорит Ирина Доброхотова. Возможно, по словам эксперта, в 2017-м мы еще увидим новые слияния и поглощения, возникновение новых конгломератов, появление новых строительных гигантов, а также уход с рынка некоторых старых компаний.
Слияние компаний
«Год будет сложным и непохожим ни на какой из предыдущих, — резюмирует Виктор Прокопенко. — Впервые в истории рынок столкнулся со стремительным ростом объема предложения. И сейчас участниками будет в полной мере осознана цена именно качества. Рынок будет искать новую точку равновесия, и вполне возможно, что в 2017 году этот процесс еще не завершится. Но уже сейчас видно, что каждый новый проект — шаг вперед: сопоставив прошлые проекты с вышедшими в 2016 году, можно наблюдать настоящую эволюцию качества».
Нехорошо забытое старое
Вторичный рынок переживает не самые легкие времена. Покупателей интересуют или оптимальное соотношение цены и качества, или просто низкая цена. «Сложные экономические условия, превышение предложения над спросом приводят к расслоению жилья на ликвидное и малоликвидное, — комментирует Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Спрос на малоликвидное жилье очень и очень низок, владельцам таких квартир приходится существенно снижать цены, чтобы привлечь покупателей. Ликвидное жилье также теряет в цене, но менее существенно».
Сроки экспонирования довольно значительные даже у качественных и наиболее востребованных вторичных квартир, отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. «Например, превосходная большая квартира в Крылатском при цене ниже среднерыночной экспонировалась пять месяцев. Конечно, более дешевые объекты с подобными ценовыми характеристиками реализуются быстрее. Тем не менее практики со сроком короче месяца в 2016 году у нас не было», — говорит эксперт. В целом же, по его словам, ситуация на вторичном рынке противоречивая: в декабре отмечался серьезный рост активности, но спрос был направлен на квартиры в новых домах класса комфорт+ и выше, а также в сталинских и дореволюционных домах.
Покупают лучшее, что есть на вторичном рынке, тогда как жилье в непримечательных старых домах теряет в ликвидности. При этом опрошенные редакцией «Недвижимости и Цен» эксперты не отрицают, что такой всплеск активности мог быть связан с реализацией отложенного спроса и в 2017-м все вернется на вялотекущие круги своя.
«Согласно нашим прогнозам, в 2017 году цены на недвижимость во вторичном сегменте жилья Москвы в лучшем случае останутся на том же уровне. А возможно, и это наиболее правдоподобный сценарий развития событий, продолжится неспешное, около 5–7 % за год, „сползание“ цен», — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». Причем утягивать цену на дно будут именно некачественные объекты — по словам Сергея Шломы, в 2016 году такими были 9 из 10 выставленных на продажу квартир в сегменте масс-маркета. Цена должна быть снижена не менее чем на 10 % от уровня декабря 2016 года, чтобы покупатель заинтересовался подобным вариантом.
Некачественное жилье
«Существенно теряют в ликвидности квартиры в старых домах. Особенно когда места общего пользования неухоженные, есть нежелательное соседство, например, хостелы. Серьезно падает спрос на квартиры на Садовом, на Кутузовском проспектах с окнами на улицу», — добавляет Вадим Ламин.
«Сегодня все упирается в цену — случайных покупателей, которые не глядя могут приобрести старую квартиру, на рынке нет, так как сегодня и первичный, и вторичный сегменты предлагают большое разнообразие объектов, а платежеспособность клиентов крайне низкая», — подчеркивает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». По словам эксперта, в 2017 году наименее ликвидные объекты (старые «панели» на столичных окраинах) будут стоить на уровне 130–135 тысяч рублей за квадратный метр, современное панельное жилье и кирпичные дома позднесоветской эпохи — в районе 175 тысяч рублей за метр. «Новая вторичка» — квартиры в недавно построенных домах — и «сталинки» в хорошем состоянии, которые сегодня продаются по 230 тысяч за квадратный метр, к концу года могут прибавить 2–3 % от цены.
С увеличением предложения как новостроек в минимальном бюджете, так и новой, качественной «вторички», б/у жилье, каким рынок его помнит еще 5–7 лет назад, заметно теряет конкурентоспособность. «В 2017 году продолжится противостояние первичного и вторичного сегментов жилья. В уходящем году во время этой схватки вторичный рынок потерял, по оценкам наших специалистов, около 15 % от объема спроса», — рассказывает Сергей Шлома. Главное оружие «вторички» (в отличие от первичного рынка, цена на котором зависит от себестоимости строительства) — возможность уменьшения цены продаваемого жилья, формально ничем не ограниченная, подчеркивает эксперт.
Летом 2016 года, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», было отмечено максимальное сокращение стоимости объектов, сравнимых по своим характеристикам с аналогами в новостройках (которые в среднем традиционно на 20–30 % дешевле предложения на «вторичке»). В итоге 2016 год зафиксировал максимальное приближение цен на вторичные объекты к ценам на новостройки. В ряде случаев «вторичка» продавалась дешевле «первички», что можно назвать своего рода антирекордом. Причем предпосылок для перемены этого тренда не видно. «Прежде всего, нормализация ситуации на вторичном рынке станет возможной при дальнейшем повышении цен на нефть и, соответственно, доходов. Также увеличению спроса будет способствовать снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, где уже сейчас кредит можно получить по минимальной ставке от 11,9 %», — говорит Илья Менжунов. Но привлекательность «убитых» панельных квартир на окраинах в ближайшее время вряд ли повысится, как бы ни дорожала нефть.