Евгений Семенов, вице-президент «ИНТЕКО», рассказал порталу Restate.ru о том, что на самом деле изменится для отечественного рынка недвижимости после 1 июля 2019 года.
Каждая реформа по сути является попыткой улучшить текущее положение дел или решить какую-либо социально-экономическую проблему. Болевые точки строительной индустрии известны давно, поэтому глобальный перевод рынка жилой недвижимости на проектное финансирование после 1 июля 2019 года – это как раз-таки решение, призванное разобраться с проблемой обманутых дольщиков раз и навсегда.
Новые правила игры смогут приблизить нашу действительность к лучшим международным практикам в этой сфере и сделать рынок более цивилизованным. Но настолько ли уникально проектное финансирование для наше страны? Дело в том, что в сегменте коммерческой недвижимости застройщики всегда работали на тех условиях, к которым государство теперь приучает и девелоперов жилья.
В былые времена проект на жилищном рынке мог похвастаться фантастической маржинальностью, в первую очередь благодаря «бесплатным» деньгам дольщиков, на которые он был построен. В свою очередь, торговые центры, складские и офисные комплексы в основном возводились за счет банковских кредитов. И теперь на рынке недвижимости наступает баланс - доходность крупных игроков коммерческого и жилого секторов будет сопоставима. Однако многие девелоперы продолжают испытывать опасения по поводу своего будущего. Но действительно ли новые правила игры настолько невыносимы, как об этом говорят некоторые застройщики?
Ни один бизнесмен не будет браться за дело, которое принесет ему убыток. Да, уже не первый год на рынке жилой недвижимости мы наблюдаем закручивание гаек и усиление регулирования. К тому же, девелоперы уже сейчас сталкиваются с низкой покупательной способностью населения.
При этом новая система финансирования строек предполагает удорожание инвестиционных затрат. Но при всем при этом платежеспособный спрос на рынке недвижимости есть, и нет никаких сомнений, что новые жилые комплексы будут появляться во всех регионах страны. Задача девелопера заключается в том, чтобы создать качественный продукт, предвосхитить ожидания покупателя и, таким образом, получить свою прибыль. Даже в системе координат проектного финансирования выполнение этой задачи позволит застройщику чувствовать себя комфортно, правда процесс потребует гибкости и актуализации своей бизнес-модели. Но с изменениями столкнутся все стороны процесса, в том числе покупатели.
Безусловно, клиенты получат дополнительные гарантии. Теперь их средства при покупке жилья будут направляться на специальные банковские счета эскроу. Это значит, что застройщик получит к ним доступ только после завершения строительства объекта. Я бы сказал, что средства дольщиков будут защищены не меньше, чем в случае обычного денежного вклада. При этом, имея дополнительные гарантии, клиент будет выбирать среди действительно качественных проектов. Некачественное предложение будет попросту вымыто с рынка, в складывающейся конъюнктуре конкурировать между собой будут детально проработанные и инновационные продукты. За новый уровень комфорта покупатель, вполне вероятно, будет вынужден тратить на жилье больше, чем сейчас. Но насколько больше?
Эксперты рынка не могут сойтись во мнении на сколько процентов вверх пойдет ценник на квартиры. В любом случае, все это будет отрегулировано законом спроса и предложения – здесь слишком много нюансов, спрогнозировать которые я не берусь.
Кто-то будет демпинговать, а кто-то уже сейчас заявляет о повышении стоимости на 20%. Что касается «ИНТЕКО», то мы не планируем повышать цены в 2019 году. Для нас это будет время наблюдений и сбора аналитики. После этого мы сможем принять взвешенное и обдуманное решение, которое станет нашим ответом на вызов, стоящий перед индустрией. Так или иначе, я бы хотел подчеркнуть особую значимость переходного периода, который официально наступит 1 июля 2019 года.
Любая новая система требует обкатки, поэтому участникам рынка недвижимости понадобится время для адаптации к новым требованиям. В этом плане государство предпринимает меры, чтобы переход в новую правовую реальность был плавным. Окончательная трактовка закона еще не сформирована, но Минстрой РФ уже заявил о том, что некоторые девелоперские проекты смогут быть реализованы по старым правилам. Для этого строительная готовность объектов должна быть не менее 30%, а количество заключенных ДДУ должно подтверждать продажу не менее 10% общей площади помещений. Кроме того, по предварительным заявлениям властей, работать без эскроу-счетов смогут застройщики жилья по столичной программе реновации, а также те компании, которые достраивают объекты за обанкротившимися девелоперами.
Бизнес-сообщество приветствует эти логичные и понятные инициативы, но самое важное – это дождаться юридического утверждения всех параметров, чтобы рынок подошел к поворотному моменту в полной боеготовности.