Участники рынка первичного жилья Москвы считают, что он уже никогда не будет прежним
Первичный рынок столичных новостроек закроет 2016 год рекордными показателями. По данным Росреестра, уже в конце ноября был побит рекорд всего докризисного 2014 года по заключенным договорам долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья. Так, аналитики "Метриум Групп" отмечают, что за 11 месяцев 2016 года заключено самое большее число ДДУ за всю посткризисную историю рынка — 30 762 ДДУ. Это на 56,4% больше, чем за весь 2015 год (19 667 ДДУ), и на 28% превышает прошлый рекорд 2014 года, когда Росреестр зарегистрировал в Москве 24 029 ДДУ. Рекордное количество ДДУ, обусловленный ростом покупательской активности девелоперы уже "окрестили" одними из главных трендов сезона 2016 года. А совершенствование 214-ФЗ стало "главным преобразующим фактором", по мнению специалистов компании "Бест-Новострой". Эти изменения напрямую коснулись девелоперской деятельности. "С учетом изменений можно утверждать, что рынок новостроек уже не будет прежним. Как минимум, в ближайшие месяцы можно прогнозировать уход с рынка мелких компаний и укрупнение крупных, и этот процесс приобрел в уходящем году довольно четкие очертания", — поясняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. 10 трендов, которые... Таким образом, слияние и укрупнения стали вторым трендом года, который положил начало "большой трансформации" "Мы наблюдали уход, банкротство или изменения в структуре одних игроков рынка ("Мортон", "ДСК-1", Red Development, "СУ-155" и т.д.) и существенное наращивание доли других игроков (ГК "ПИК", ФСК "Лидер", Urban Group). Эта тенденция приводит к укрупнению компаний, к резкому приросту объектов в портфелях брендов, и может свидетельствовать о скорой "распродаже" наиболее проблемных активов гигантами рынка с целью оптимизации. В сегменте массового жилья появились компании, ранее традиционно работавшие в высокобюджетных сегментах: с новыми массовыми проектами вышли Capital Group и Barkli", — комментирует директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев. Третий тренд напрямую связан с деятельностью федеральной власти. По данным аналитиков, до 85% ипотечных сделок на рынке новостроек совершались по программе господдерки (заемщики получали более лояльные условия и сниженные процентные ставки на жилье в новостройках, возводящиеся за счет государственного финансирования). Впрочем, этот тренд скорее всего, уходящий. Программа субсидирования должна завершиться в марте и пока все говорит о том, что продолжена она не будет. Эксперты также говорят, что минувший сезон характеризуется большим числом акций и скидок, которые стали в уходящем году практически "перманентными", сформировав четвертый тренд. "Сегодня размер скидок в Москве достигает 15%, также девелоперы стимулируют покупателя бонусами в виде квадратных метров (например, балкон в подарок) и улучшают условия покупки, предоставляя рассрочки, в том числе беспроцентные, до конца строительства", — указывает И.Доброхотова. Пятый тренд, которым характеризуется рынок новостроек — тренд на сокращение метража квартир. Аналитики поясняют, что проявляться он начал еще в 2015 году, в 2016-м — укрепился. "Квартиры минимальных площадей востребованы во всех классах жилья. Сегодня метражи в массовом сегменте на московском рынке начинаются от 17 кв.м", — уточняют в "Бест-Новострой". Уменьшение среднего метража покупки спровоцировано появлением еще одного тренда — уменьшение стоимости "входного билета". Причем тенденция эта коснулась всех сегментов, даже высоких, не говоря уже о массовых. "В элитном и премиальном сегменте подавляющее большинство сделок прошло в бюджете 60-70 млн. руб., тогда как в 2015 года вилка составляла 70-77 млн руб.", — отмечает старший вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров. Отдельно, как тренд "№7", стоит отметить развитие проектов по реконцепции и редевелопменту. "Это рекордный объем предложения за всю историю московского рынка. Ввод в оборот промзон привел к появлению на рынке масштабных проектов, насчитывающих сотни тысяч квадратных метров жилья. К концу 2016 года на первичном рынке (включая все сегменты жилья, а также комплексы апартаментов) было представлено более 40 тыс. лотов", — приводит цифры управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Еще один тренд года — изменение географии и структуры спроса. В основном это связывают с перетеканием части спроса из Подмосковья в Москву. "Сегодня проекты, расположенные в пределах10 кмот МКАД, по своим качественным характеристикам уже не уступают новостройкам столицы. В результате между проектами одного класса возникла ценовая конкуренция, и она еще больше усилится, когда в рамках комплексного развития промышленных зон в Москве появится много новых проектов доступного жилья", — комментирует генеральный директор компании "Эталон-Инвест" Даниил Селедчик. Девятый тренд завершающегося года описывает появление в проектах массового сегмента опций, ранее характерных для бизнес- и премиум-класса. "Повышать качество проектов всевозможными "фишками" застройщиков вынуждает многократно усилившаяся конкуренция. В итоге в проектах массового сегмента появляются высокие, панорамное остекление, гостевые санузлы, двор без машин, индивидуальная архитектура и инновационные инженерные решения", — поясняет И.Доброхотова. Замыкает ТОР-10 трендов 2016 года – изменение назначения объектов, который в 2016 году приобрел почти массовый характер. "В 2016 году было введено в эксплуатацию несколько объектов, прошедших редевелопмент, а также перепрофилирование: в проектах "Большевик", Neva Towers, "Резиденция Тверская", ONLY, "Профсоюзная 69" офисные площади были переформатированы в апартаменты на этапе строительства. Таким образом, игроки, ранее специализировавшиеся только на коммерческой недвижимости, начали освоение жилого рынка: новые проекты в жилом сегменте анонсировали O1 Properties, Central Properties, Storm Properties, ГК ТЭН" — отмечает А.Шибаев. Ценный вопрос В новостройках массового сегмента Москвы с начала года средняя стоимость квадратного метра повысилась на 0,46% — с 147 890 руб. до 148 580 руб., отмечают в "Метриум-Групп". При этом по данным "Миэль — Новостройки", средний чек покупки квартиры в Москве к концу года (без учета "элитки") составил 12,5 млн руб. Однако аналитики для понимания тенденции ценовой динамики предлагаю ее рассматривать на большем временном отрезке. Снижение цен, связанное с наступлением кризиса 2014-2015 годов впервые было зафиксировано в июне 2015 года, и продолжалось до мая 2016 года. За этот период средняя стоимость жилья массового сегмента в столичных новостройках снизилась на 12,15%. То есть в первой половине 2016 года цены все еще снижались, достигнув "дна" в мае, а с июня начался рост, который продолжается до сих пор. В ноябре новостройки уже отыграли у годичного падения 5,2%. Некоторые эксперты указывают, что к концу 2016 годы рынок вошел в восстановительную стадию цикла. При этом объективно рост цен наблюдался только в эконом-классе. Но, два года назад средний чек в этом сегменте составлял 6,7 млн руб, а по итогам 2016 года — 5,8 млн руб. "Рост спровоцирован, прежде всего, увеличением предложения проектов эконом-класса внутри МКАД. Например, всего за последние два года объем предложения в сегменте эконом вырос на 40,6%, при этом большая часть нового объема пришлась как раз на проекты внутри МКАД. Два года назад проекты были сосредоточены либо в Некрасовке либо в ЗелАО. Сейчас же предложение есть в Рязанском районе и районе Южное Чертаново", — объясняет генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. В сегментах комфорт и бизнес-класс два последних года наблюдается снижение цены "квадрата" и снижение среднего чека сделки на 9,5% и 17,2% соответственно. В целом, по данным аналитиков, к концу года на первичном рынке Москвы зафиксированы следующие показатели средней стоимости метра: Бизнес-класс 238, 7 тыс. руб. (по итогам 2015 года — 232 тыс. руб.), Комфорт-класс — 146 тыс. руб. (по итогам2015 года цифра не изменилась — 146 тыс. руб.). Экономкласс — 131 960 руб. (по итогам 2015 года 147, 9 тыс. руб.) Объемное предложение Несмотря на кризисные явления в экономике, на протяжение всего 2016 года девелоперская активность оставалась высокой, констатируют аналитики. С января по ноябрь на первичный рынок Москвы вышло 52 проекта: 33 жилых комплекса и 19 комплексов апартаментов. Из 33 ЖК к массовому сегменту относятся 10, к бизнес-классу — 18, к элитному сегменту — 5. Среди комплексов апартаментов в этом году в массовом сегменте вышло 9, в бизнес-классе — 4, в элитном сегменте — 9. Между тем, за весь 2015 год на рынок вышло 66 проектов ЖК и апартаментов. В массовом сегменте жилья было представлено 19, в бизнес-классе — 15, в элитном сегменте — 8. Среди комплексов апартаментов в прошлом году в массовом сегменте начались продажи в 6 проектах, в бизнес-классе — в 11, в элитном сегменте — 7. "Таким образом, темпы выхода новых проектов на рынке несколько снизились. Но, объем предложения, выраженный в числе представленных на рынке квартир, напротив, увеличился. По итогам 2015 года этот показатель составил 37 тыс лотов, а в 2016 году к началу декабря он достиг 41 тыс квартир и апартаментов", — подчеркнула М.Литинецкая. Если взглянуть отдельно на рынок "новой" Москвы, то в 2016 году предложение корпусов сократилось на 11%, тогда как — жилых комплексов, в целом, выросло на 0,8%. "Данная динамика связана с тем, что в нескольких крупных проектах сняли с реализации часть ранее продававшихся корпусов. За последний год, одновременно в реализации находятся до 6 корпусов в продаже, в то время как год назад их количество достигало 8 и более корпусов, в среднем в одном проекте", — пояснил и.о. руководителя департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Александр Орельчиков "Еще летом столичные власти оценивали предполагаемый объем жилья, который будет введен в 2016 году, почти в 4 млн кв.м. Будет ли выполнен означенный объем ввода, зависит от работы застройщиков. Во всяком случае, по итогам 10 месяцев в Москве было сдано всего 1,7 млн кв. метров жилья, из которых на средства инвесторов (дольщиков, членов ЖСК и пр.) построено 1,5 млн кв.м. Впрочем, из 8 млн кв.м недвижимости (не только жилой), которые по заявлениям властей будут сданы по итогам 2016 года, уже 5,5 млн кв.м введено в эксплуатацию, а 3 млн кв.м фактически готовы, остается только оформить их ввод документально", — отметила И. Доброхотова. Каким будет рынок? Что касается прогнозов на грядущий год, то почти все эксперты отмечают, что по ценовой динамике он будет не сильно отличаться от 2016 года. "Рост стоимости новостроек сдержит острая конкуренция на рынке из-за большого объема предложения. Однако в отличие от текущего года он охарактеризуется более позитивными тенденциями в экономике", — прогнозирует М.Литинецкая. — Кроме того, я ожидаю дальнейшего снижения ставок по ипотеке". Влияние ипотеки ждет и А.Шибаев. Однако он отмечает, что отсутствие программы государственной ипотеки отразится на рынке негативно. "Если он прекратит свое действие, то девелоперы столкнутся с существенны обвалом спроса, — считает эксперт. По мнению Л.Капрова, к концу 2016 года традиционно возрастает покупательская активность, "связанная с новогодними спецпредложениями и акциями от застройщиков", но в будущем спрос сосредоточится только в качественных проектах. " В 2017 году девелоперы продолжат осваивать новые территории, ожидаемыми зонами станут локации около ТТК и МЦК. А покупатели сохранят интерес к качественным объектам — с выразительной архитектурой, широкой продуктовой линейкой и сбалансированной ценой", — отметил он. В высоком уровне покупательской активности уверен и руководитель направления продаж TEKTA GROUP Роман Строилов: "Ценовая политика многих девелоперов в этом году такова, что в условиях жесткой конкуренции они вынуждены выводить новые проекты на рынок по ценам ниже конкурентов. Поэтому еще до выхода на рынок им приходится оптимизировать свои проекты, вносить в них изменения", — констатирует Р.Строилов — Мы ожидаем, что 2017 год будет достаточно ровным, рынок сможет либо сохранить показатели 2016 года, либо прирасти на 5-10%". При этом И.Доброхотова утверждает, "скорее всего, рост цен в проектах будет связан только с повышением строительной готовности". В целом, участники рынка настроены оптимистично и ждут, что рынок станет более предсказуемым. "С января 2017 года вступают в силу серьезные изменения законодательства строительной отрасли, разработанные и принятые в текущем году, поэтому от 2017 года мы ждем планомерной работы по их внедрению", — говорит Д.Селедчик. — И в результате мы увидим повышение открытости застройщиков, упорядочивание системы саморегулирования, минимизацию рисков при заключении договоров долевого участия".