Социальная направленность послания президента РФ нашла одобрение в среде профессионалов, остается ждать роста активности от населения, причем не только в ипотечном кредитовании.
Ежегодное послание президента РФ Владимира Путина Федеральному Собранию в этом году было социально ориентированным. Досталось внимания в этой плоскости и строительной отрасли, что не может не говорить о важности сектора в экономике страны в целом и значимости жилья для каждого гражданина в частности. Президент напомнил, что ипотека должна быть доступной для россиян и пообещал поддержку многодетным семьям.
Ставки сделаны
Значение ипотеки для рынка жилой первичной, да и вторичной недвижимости переоценить сложно. Так, по оценке ЦБ, по итогам прошлого года в России зафиксированы рекордные показатели выдачи ипотеки — около 1,5 млн ипотечных кредитов на 3 трлн рублей (+50% к 2017 году). Общий объем зарегистрированных только в Москве сделок с жилой недвижимостью в 2018 году составил около 5,5 млн, из которых 248 тыс. были оформлены с привлечением кредитных средств. Большую долю занимает первичный рынок. Только в Москве в 2018 году, по данным Росреестра зарегистрировано около 43 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) с привлечением кредитных средств.
Но экономическая ситуация сложилась таким образом, что в конце 2018 года ставки начали расти. Вслед за ростом ключевой ставки практически все крупные игроки подняли ставки по ипотеке на 1-1,5%. И это довольно оперативно сказалось на спросе на ипотечное кредитование. Увеличение ипотечной ставки уже привело к снижению спроса на ипотеку на 15%, рассказала на Финансовом форуме по недвижимости председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова.
"Ставка по ипотеке выросла у всех банков в январе. В феврале мы получили снижение заявок на 10-15%. Если такой темп сохранится, спроса может не быть даже при включении стимулирующих инструментов", — опасается эксперт.
А ведь перед отраслью стоят вызовы, заложенные в нацпроект. Согласно планам правительства, средний уровень ипотечной ставки в этом году должен составить 8,9% годовых. К 2021 году среднюю ипотечную ставку планируется снизить до 8,5%, а к 2024 году — до 7,9%. Объем предоставляемых ипотечных кредитов планируется увеличить к 2024 году вдвое — с 1,10 млн до 2,26 млн сделок.
Поэтому никто не удивился, когда президент РФ Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию в среду напомнил о необходимости постепенного снижения ставок по ипотеке: сначала до 9%, а потом до 8%.
Более того, банковское сообщество считает, что показатель достижим. Нужно только подождать. Так глава ВТБ Андрей Костин заверил, что эта цель достижима в течение нескольких лет и зависит от снижения инфляции. "На наш взгляд, многое зависит от уровня инфляции, от ее таргетирования. Я думаю, как только она снизится до 3-4%, вполне возможно (ставки по ипотеке снизятся до 8% — прим. ИФ). Я думаю, что это перспектива пары лет", — сказал А.Костин журналистам.
"Сейчас всплеск стоимости кредитов, но мы считаем, что временно, к концу года ситуация стабилизируется и ставки по кредитам будут возвращаться на прежний уровень, соответственно. Он (президент — ИФ) сказал 9% и 8% — абсолютно реальная цифра, вполне достижимая в перспективе нескольких лет", — добавил глава ВТБ.
Ранее с похожей оценкой выступал глава Сбербанка Герман Греф. Он рассказал, что сохраняет данный ранее прогноз роста ставок по ипотеке до середины года и их дальнейшего снижения во второй половине года.
"Я думаю, что инфляция будет разгоняться еще какой-то период времени, к середине года она должна очень сильно снизиться, во втором полугодии она должна снижаться. Надеюсь, что ставки во втором полугодии, ближе к концу года, встанут и пойдут вниз, в том числе и по ипотеке", — сказал Г.Греф.
Дети и деньги
Ипотека – в принципе не легкое бремя. Но для некоторых заемщиков оно тяжелее, чем для остальных. Поэтому В.Путин в своем послании Федеральному собранию предложил ряд мер, направленных на поддержку многодетных семей в части выплаты ипотеки.
В частности, он предложил с 1 января 2019 года для семей с тремя и более детьми выделять из федерального бюджета 450 тыс. рублей на погашение ипотечного кредита.
"Считаю возможным ввести дополнительную меру поддержки семей, где рождается третий и последующий ребенок. А именно: напрямую из федерального бюджета оплатить, погасить за такую семью 450 тыс. рублей из ее ипотечного кредита", — сказал В.Путин.
Но и это еще были не все "подарки детям". Напомним, что в РФ действует программа "Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми". Согласно документу, семьи, воспитывающие детей, могут получить жилищный кредит под 6% годовых. Для семей с двумя детьми такая ставка сохраняется первые три года, при рождении третьего ребенка срок льготного периода составляет пять лет. По истечении льготного периода ставка устанавливается на уровне ключевой на дату выдачи кредита, увеличенной на 2 п.п. В соответствии с постановлением правительства, лимит программы определен в 600 млрд рублей жилищных кредитов с пониженной процентной ставкой.
Однако программа оказалась не очень популярной. По данным Минфина, в 2018 году банки выдали в рамках госпрограммы всего 4,5 тыс. кредитов.
Для популяризации программы президент предложил распространить льготы по ипотеке для семей с детьми на весь срок кредита, а не только на первые годы.
"Предлагаю установить льготу на весь срок действия ипотечного кредита. Конечно, это потребует дополнительных денег и немаленьких: в 2019 г. — 7,6 млрд рублей, в 2020 г. — 21,7 млрд рублей, в 2021 г. — 30,6 млрд рублей", — сказал В.Путин, оглашая послание Федеральному Собранию. "По оценкам, программа может охватить 600 тыс. семей. Безусловно, надо эти деньги найти. Мы знаем, где их взять, они у нас есть", — заверил он.
Профессиональное сообщество хоть и считает эти предложения в большей степени социальной мерой (которая в какой-то степени даже подстегнет рождаемость), но отмечает и практическое значение таких шагов для рынка ипотеки.
"В случае реализации этих планов в ближайшем будущем (в 2019 году) вполне возможен рост ипотечного кредитования, особенно в регионах и среди семей с детьми", — считает управляющий директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов.
"Новые возможности привлекут заемщиков с оформленной ипотекой, которые смогут рефинансировать действующий кредит и получить ставку на 6% при условии соответствия критериям программы", — прокомментировала руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости "Бон Тон" Ольга Шихова. Однако она полагает, что даже в новом виде программа будет активнее привлекать заемщиков с рефинансированием, чем новых покупателей недвижимости.
"Программой и так создаются выгодные условия по льготной ипотеке. На сегодняшний день после трех- пятилетнего периода устанавливается ставка в размере 9,75% (уровень ключевой ставки на момент оформления кредита плюс 2%). Эти условия являются абсолютно рабочими для рынка недвижимости и стимулирующими спрос среди заемщиков", — говорит эксперт.
Она напоминает, что кредит всегда будет под вопросом, если у заемщика нет достаточного дохода, необходимого для ежемесячных выплат, тем более что обеспечение семьи требует существенных расходов.
"Снижение кредитной нагрузки не станет стимулом, если мы говорим о нехватке ресурсов для оформления ипотеки – пусть и со сниженной ставкой. Кроме того, многодетной семье для покупки большой квартиры необходимо внести достаточный первоначальный взнос", — напомнила О.Шихова.
Тем не менее, эксперты считают, что само предложение по распространению ставки на весь период кредитования является положительной мерой, которая будет хорошо воспринята семейными покупателями.
Ура, каникулы!
Ипотечный кредит – долгосрочный заем. Средний срок кредита составляет 10-15 лет. И финансовое состояние заемщика может за это время поменяться неоднократно, причем в любую сторону. Поэтому для стимулирования первичного рынка и снятия опасений у потенциальных заемщиков президент предложил ввести дополнительные гарантии при покупке жилья — ипотечные каникулы для граждан, которые лишились дохода.
"Для защиты людей нужны дополнительные законодательные гарантии. Так, предлагаю предусмотреть ипотечные каникулы — отсрочку по платежам для граждан, которые лишились дохода", — сказал В.Путин.
Таким образом, отметил он, гражданам будет предоставлена возможность "сохранить свое единственное жилье, а кредит передвинуть, погасить позднее".
При этом он отметил, что граждане, берущие ипотечные кредиты, должны, тем не менее, проявлять ответственность и просчитывать возможные последствия.
Идея ипотечных каникул довольно давно витает в воздухе. В начале ноября 2018 года ЦБ РФ сообщил о том, что планируется законодательно закрепить право на реструктуризацию ипотечного кредита заемщика, оказавшегося в сложной жизненной ситуации. Предполагается, что норма будет предусматривать снижение ежемесячного платежа не менее чем на 50% на срок от полугода.
Руководитель службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ Михаил Мамута сообщил "Интерфаксу", что Центробанк заинтересован в скорейшем введении ипотечных каникул.
"Мы законопроект уже подготовили. Он был официально презентован около месяца назад. Сейчас мы обсуждаем его параметры со всеми заинтересованными сторонами, рынком, правительством, Дом.рф. Мы заинтересованы в его скорейшем принятии. Потому что он является нормой, обеспечивающей стабильную реализацию национального проекта и развитие рынка ипотеки", — сказал М.Мамута.
Как заверил в свою очередь председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, законопроект на следующей неделе будет внесен в Госдуму.
При этом предложения о параметрах законопроекта продолжают поступать. Так председатель думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев сообщил, что в Госдуме предложили распространить ипотечные каникулы на обманутых дольщиков.
"Президент сказал о том, чтобы такая мера была предусмотрена для тех, кто оказался в сложной ситуации. Конечно, тема обманутых дольщиков, которые покупали жилье за счет ипотечного кредита — очень острая, и не раз обсуждалась на площадке нашей рабочей группы. Нам, конечно, надо обсудить с правительством и ЦБ возможность распространения ипотечных каникул на этих людей", — сказал Н.Николаев.
Есть на рынке и скептическая позиция. Так, глава ВТБ Андрей Костин считает меру дублирующей и опасается ее негативного влияния на рынок секьюритизации.
"Мы не видим такой большой необходимости, мы считаем, что это негативно скажется на рынке секьюритизации, где мы продаем портфели. Поэтому будет не трагедия тоже, но мы не с очень большим энтузиазмом воспринимаем эту идею", — сказал А.Костин в кулуарах РИФ в Сочи.
Он отметил, что негативное отношение не связано с нежеланием помочь людям.
"Страхование позволяет как раз там двенадцать месяцев оплачивать это, а двенадцати месяцев, как правило, бывает достаточно для того, чтобы работу найти, вопросы решить. Страхование — эффективный и рыночный, главное, механизм решения этой проблемы", — отметил глава ВТБ.
Он подчеркнул, что в каждой ситуации нужно идти от конкретной проблемы.
"Если до меня доходит, я прошу как-то всегда урегулировать. Если жилье с детьми, единственное жилье, то одна ситуация. Если гражданки живут в Париже, и у них третья-четвертая квартира, и они не платят — это другая ситуация", — сказал А.Костин.
Относительно страхования это не столько дублирующая, сколько параллельная мера, которая станет дополнительным инструментом защиты и предоставит необходимые гарантии ипотечным клиентам, полагает руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости "Бон Тон" Ольга Шихова.
"Заемщику будет гораздо проще реализовать свои возможности по реструктуризации кредита в случае наступления временной неплатежеспособности. Стандартное страхование жизни и здоровья не предусматривает компенсации в случае потери работы (только если не заключить такой договор опционально)", — напоминает она.
"Ипотечные каникулы для заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации, также можно назвать социальной мерой. С ее помощью государство закрепляет права покупателей, оформивших ипотеку", — подчеркивает эксперт.
Кто и сколько
Социальные меры – это очень важный аспект. Ведь ипотека является актуальнейшим механизмом на рынке жилья. Причем, значение ее растет. Как подсчитали эксперты "Миэль-Сеть офисов недвижимости", средний размер ипотечного кредита, который берут для приобретения жилья в Москве – 5,4 млн рублей, при этом заемные средства составляют в среднем 60% от суммы сделки. Год назад эти показатели составляли 5,1 млн рублей и 59% соответственно. Средний подмосковный заемщик взял у банка 3,4 млн рублей, что составляет 68%. Здесь тоже отмечается небольшой, но все же рост объема кредита в структуре сделки. (Средняя стоимость квартиры, приобретенной в ипотеку в Москве, составила 9,06 млн рублей, в Подмосковье – 5,13 млн рублей.)
Кроме того, кредит стал "длиннее". Эксперты ЦИАН посчитали, что средняя длительность срока, на который заемщики брали ипотеку в 2018 году, составила 16,4 года. По сравнению с 2017 годом показатель вырос на 5%.
При этом средняя ипотечная сделка дорожает быстрее роста цен на рынке в целом. В Московском регионе средняя цена ипотечной квартиры выросла на 10% при росте цены сделки на 7%.
Что касается "семейного портрета", то среди заемщиков в 2018 году в браке состоят 65% мужчин, и 35% женщин. Колебания этого показателя по сравнению с 2017 годом незначительны – тогда среди заемщиков было 63% мужчин и 38% женщин.
Большинство заемщиков находятся в экономически активном возрасте: до 45 лет ипотеку берут 81% клиентов, при этом доля мужчин составляет 51%, женщин – 49%.
Несмотря на отмечаемую всеми социальную направленность послания президента, сообщество выражает уверенность, что меры, предложенные в нем, послужат и поддержанию спроса, что в свою очередь подчеркнет развитие строительного рынка. Во всяком случае, рождаемость эти меры точно подстегнут. Потому что "не за каждого мальчика квартиры дают".